Gode råd om boligkjøp i Italia

Å kjøpe bolig i Norge kan være komplisert nok.
Kjøper du i utlandet, bør du være ekstra nøye med at alt går riktig for seg.

Stadig flere nordmenn ønsker å kjøpe bolig i Italia. Det er forståelig, for Italia er et
fantastisk land som har svært mye å by på.
Italienere er ofte sjarmerende og gjestfrie, men de har en helt annen kultur enn oss og lovgivningen er på mange områder veldig annerledes enn vår. Derfor er det viktig at du holder tungen rett i munnen ved kjøp av bolig her.

Hvis du er for godtroende og ikke sjekker alt grundig ved kjøpet, kan mye skje. Det beste
vil alltid være å få hjelp av en advokat.
- hvis ikke, kan du risikere å betale til en selger som selv ikke har hatt hjemmel til eiendommen,

- kjøpe bygninger som ikke er godkjent som bolig, eller betale inn kjøpesummen til en
utbygger som har gått konkurs før de selv har fått hjemmel osv

Det kan også være en utfordring å ha med Italia å gjøre på andre områder, for ting tar tid
og byråkratiet maler atskillig saktere og er tilsvarende mer omfattende enn det vi er vant til hjemmefra. Med andre ord er tålmodighet en dyd som er god å ha, både i forbindelse med kjøpsprosessen og senere også som eier av eiendom i Italia.

- Mye er annerledes

For deg som ønsker å finne en bolig på egen hånd i Italia er det en del forhold som er
viktige å være oppmerksom på.

- Hvis du oppsøker en eiendomsmegler i Italia for å få hjelp til å finne en bolig, må du
være klar over at samme bolig kan ligge ute hos flere eiendomsmeglere og at de
til og med kan operere med forskjellig pris.
Da er det lurt å forholde seg til den som går ut med den laveste prisen.

- Det er viktig å være klar over at italienske eiendomsmeglere, i motsetning til norske,
ikke har noe ansvar for gjennomføringen av salget. De er kun agenter.

Det finnes også flere andre forskjeller fra norske forhold.

- Det foreligger for det første sjelden eller aldri en takst eller tilstandsrapport
på eiendommen og italienere opererer ikke med budrunder. Selger setter en pris som du i utgangspunktet må akseptere, selv om det går an å by under prisen som er fastsatt. Men du risikerer da ikke å få boligen.

- Du kjøper boligen as is, det vil si at du selv må ta risikoen for feil og mangler. Vær
også klar over at italienere ikke er opptatt av antall kvadratmeter på boligen, men av hvor mange rom den har. Eiendomsmegler oppgir derfor ikke antall kvadratmeter i annonser. Ønsker du å vite dette, må du selv måle opp leiligheten.

Kjøper har selv ansvaret for å sjekke eiendommens tilstand.
Det er lurt å få hjelp fra en ingeniør med dette. Men selv om du finner feil og mangler, er det sjelden selger er villig til å redusere prisen når han først har bestemt seg for denne.
Likevel er det selvsagt lov å prøve seg.

- Oppdager du feilene etter at kjøpet er inngått, vil du stort sett bare nå frem med
reklamasjoner hvis eiendommen er beheftet med store mangler som kjøper ikke
hadde hatt mulighet til å sjekke, slik som setningsskader og lignende.

- Aksepterer du selgers pris eller selger har akseptert den prisen du er villig til å gi, må
du betale mellom 10 og 20 prosent av kjøpesummen og det skrives en såkalt preliminær kontrakt. Selger kan selv velge å gå fra denne, men da må han/hun betale tilbake det dobbelte.
Hvis du som kjøper går fra kontrakten får du ikke pengene tilbake.

Selve kjøpet

Når du er kommet så langt at du har funnet en eiendom du vil kjøpe, må du skaffe deg et
italiensk skattenummer – såkalt codice fiscale. Det får du ved å henvende
deg til det italienske konsulatet i Oslo.
Dokumentet må bekreftes hos Notarius Publicus, dvs byfogden for så igjen å påføres en såkalt apostille, som er en legalisering av dokumentet i Italia.

På dette stadiet er det lurt å finne seg en advokat som kan følge opp prosessen
videre. Ved å gi advokaten en fullmakt (som du også må ordne via det italienske konsulatet) slipper du å reise til Italia for å underskrive kontrakter og lignende.

- Etter dette må det sjekkes at boligen er godkjent for beboelse og at selger faktisk er
eier av boligen. Her er det lurt å få hjelp av advokaten, som via Notarius sjekker dette. Det er også nødvendig med en geometra (landmåler) som skal foreta en teknisk gjennomgang av eiendommen.

- I den preliminære kontrakten settes en frist for når endelig kontrakt, en såkalt rogito, skrives. Denne må godkjennes av en notario, som er en offentlig representant, men som kjøper selv velger. Prisen du betaler til notario kan variere noe.
Du blir ikke eier av boligen før rogito er undertegnet, det vil si at du da får hjemmel til den.

- I enkelte tilfeller er selger et AS som kun er etablert for å selge eiendom. Et slikt selskap kan gå konkurs, og da har du ingen å saksøke. Man bør derfor være ekstra på vakt ved kjøp fra slike selskaper.

Avgifter ved kjøp av fast eiendom

Kjøper du gjennom en eiendomsmegler, tar disse ca. 3 prosent av kjøpesummen. Dette deles mellom selger og kjøper.

Notario, som skal godkjenne kjøpet og sørge for at du får hjemmel, tar betalt i forhold til
eiendommens verdi. Dette pleier ikke å være noen stor utgift, for en gjennomsnittlig bolig vil det ligge på fra 2.500 til 5.000 euro.

Advokater som skal ordne med kontrakt og andre juridiske forhold tar fra 3-5 prosent av
kjøpesummen.

Geometra (landmåler) koster rundt 200 euro.

Dokumentavgift (imposto) utgjør 10 prosent av det man kaller ligningstakst. (Som det fremgår nedenfor er den bare tre prosent for residente eller fastboende).

Løpende avgifter og kostnader

ICI skatt – Imposto Comunale sugli Immobili – er en kommuneskatt som betales to ganger i året i henholdsvis desember og juni. Dette er det en comersialista eller regnskapsfører som tar seg av. Det samme gjelder IRPEF (Imposta sul Reditti delle Persone Fisiche). Dette er også en eiendomsskatt som alle med en eiendom over en viss verdi må betale.
Dette beregnes også ut fra en ligningsverdi på eiendommen. Også her er det comersialistaen som råder. Eier du en eiendom som du må betale boligskatt på, må du også skrive selvangivelse hvert år. Det er relativt komplisert og du må ha en regnskapsfører som gjør det for deg. For regnskapsfører er dette ingen stor jobb og det koster ikke mye.

- På grunn av skatteavtalen Norge har med Italia, betaler du ikke formueskatt til Norge på
eiendom du eier i Italia.

- Du betaler selvsagt strøm etter forbruk, og strøm er dyrt i Italia. I tillegg betaler du
også vann etter forbruk, og det er også dyrt.

Ligger boligen i et boligsameie, condominio, betales fellesutgifter for ytre vedlikehold, strøm i oppganger og så videre.

Residente/fastboende

For å bli residente, det vil si ha fast bopel i Italia, må du oppholde deg mer enn 6 måneder i landet årlig. Det å være residente kan innebære mange fordeler. I Italia kaller de det at du da har primo casa (første hus), mot tilsvarende seconda casa (andre hus)
når du bare har feriebolig.

- Du betaler bare tre prosent i dokumentavgift (imposto) ved kjøp av bolig hvis du er residente, mot 10 prosent ellers. Andre offentlige avgifter blir også lavere og du betaler ikke eiendomsskatt. Som residente, kan du også kjøpe bil i Italia noe du ellers ikke kan.

Den store ulempen for mange vil nok være at du ved å bli residente mister medlemsskapet ditt til NAV i Norge, slik at du ikke får de samme trygderettighetene, det vil blant annet si at du mister retten til planlagt medisinsk behandling i Norge. Du kan søke om frivillig medlemsskap i NAV. Det er viktig at den som er residente i Italia leverer skjema E 121 fra HELFO til Italienske myndigheter slik at man omfattes av reglene i Italia.

Arv

Hvis en nordmann som eier eiendom i Italia og ikke er residente i Italia dør, vil det være norske arveregler som gjelder ved skifte.

- Etter italiensk rett kan man ikke sitte i uskifte.
Det innebærer at ektefeller som eier eiendom i Italia kan få problemer hvis den ene ektefellen dør. Det kan derfor være smart å skrive et testament i Norge som omtaler uskifte, og at dette oversettes til italiensk.

Særlig om skatt

Formue og eventuell inntekt av fast eiendom i utlandet er i utgangspunktet
skattepliktig til Norge. På grunn av skatteavtalen med Italia, som benytter fordelingsmetoden for å unngå dobbeltbeskatning, betyr det at Norge frafaller beskatningsretten.

Dette innebærer at ved å eie bolig i Italia får man en begrenset fradragsrett i den
norske formuen og tilsvarende for gjeldsrenter.

Skatt ved salg av fast eiendom i Italia

Hovedregelen er at du ved beregning av gevinstskatt ved salg, først må regne ut hva du
betalte for boligen, inklusive alle omkostninger, både ved kjøpet og senere
påkostninger, (ta derfor vare på alle kvitteringer). Dette beløpet trekkes fra
salgssummen. Deretter er det progressiv skatt, som eventuelt kommer på toppen av hva man ellers eventuelt har tjent det året i Italia.

Har man eiet eiendommen i fem år, er eventuell gevinst skattefri i Italia. På grunn av skatteavtalen mellom Norge og Italia, betaler man derfor ikke ytterligere gevinstskatt til Norge. Det er imidlertid en rekke unntak fra denne hovedregelen og i tillegg til at
skattereglene i Italia stadig forandres, gjør det nødvendig å sjekke reglene nøye når man står overfor en situasjon hvor man skal eller vurderer om man skal selge eiendommen.

Arveavgift

På grunn av den samme skatteavtalen, betaler man arveavgift til Italia for fast eiendom som man som nordmann eier der. Italienske arveavgiftsregler innebærer at ektefeller og barn ikke betaler arveavgift på den første millionen euro. Av beløp over denne grensen er det fire prosent arveavgift. Søsken og andre familiearvinger må betale seks prosent over 100.000 euro som et bunnfradrag. Andre må betale åtte prosent.

Har du spørsmål ta kontakt med Nina Reiersen