Hvordan overføre hytte ved generasjonskifte
HYTTE – FORSKUDD PÅ ARV
Hvorfor overføre hytta som forskudd på arv?
Det kan være flere grunner til dette, eksempelvis:
- Ønske om å slippe og ha vedlikeholdsansvaret for den eldre generasjon
- Ønske om å starte et arveoppgjør, og ha muligheten for å styre dette.
Tenkt situasjon
Mor, som er 75 år, eier en hytte inkl. tomt hvor andre hytter i området i den senere tid er solgt for tre millioner kroner. Hun sitter i uskifte.
Hva blir situasjonen ved forskudd på arv til to barn hvor hun ønsker å bruke hytta noen uker på sommeren, ev. venter med overføringen til sin bortgang og det endelig arvefall?
Arveavgift i forhold til bruksrett
Ved overføring av eiendom (forskudd på arv), skal det beregnes arveavgift først når den ”vesentligste rådigheten” er gått over til barna, dvs. når barna er blitt eier av hytta og råder over den.
Mors bruksrett er avgjørende for om barna har fått slik vesentlig råderett. Hun kan forbeholde seg maksimalt fire ukers bruksrett pr. år for at den vesentligste rådigheten over hytta er gått over til barna. I dette tilfellet kan arveavgift beregnes. Verdien av mors bruksrett vil redusere arveavgiftsgrunnlaget, se nedenfor.
Forbeholder mor seg bruksrett mer enn fire uker per år, har ikke den vesentligste rådigheten gått over på barna. Det betyr at en ikke har plikt til å betale arveavgift før den dagen den vesentlige rådigheten er gått over, for eksempel den dagen mor går bort eller frafaller bruksrett ut over fire uker.
Det er ikke alltid sammenheng mellom skatt og arveavgift. Mor kan nemlig overskjøte hytta til barna slik at de blir eiere, noe som utløser formueskatt selv om mor forbeholder seg bruksrett for mer enn fire uker (den vesentlige rådighet ikke er gått over).
Når det gjelder arveavgiften kan barna også be om å få beregnet denne i de tilfeller mor forbeholder seg bruksrett for mer enn fire uker. Det kan for eksempel være at de frykter en økning i verdien, noe som vil øke arveavgiften. I disse tilfellene får de ikke redusert arveavgiftsgrunnlaget pga. bruksrettens lengde.
Arveavgiftgrunnlaget i forhold til skatt
Ved overføring av hytte som forskudd på arv, blir det spørsmål om verdien ved beregning av arveavgiften. Denne skal i utgangspunktet være antatt salgsverdi.
Hvis barna har tenkt å beholde hytta utover fem år, ev. bruke den minst fem av de første åtte årene etter overdragelsen fra mor, vil de kunne selge denne skattefritt. I dette tilfellet vil det arveavgiftsmessig være gunstig med en forsiktig verdsettelse ettersom dette vil gi en lavere arveavgift.
Det er ikke noe krav om at takst vedlegges, men det anbefales. Har man ikke takst, skal skjemaet RF-1619 ”Verdsettelse av fritidseiendom”, fylles ut. Her må en begrunne en lavere verdsettelse enn tilsvarende solgte hytter i nabolaget (f.eks. at den er spesielt slitt).
Vurderer man å selge hytta før det foreligger eierskap eller bruk som oppfyller betingelsene for skattefritak, vil det være dumt å sette lavest mulig verdi ved arveavgiftsberegningen. Årsaken er at gevinsten fastsettes ved å trekke den verdi som er oppgitt i arvemeldingen (inngangsverdi) fra salgssummen.
Tatt i betraktning at satsen for beregning av skatt ved gevinst er 28%, mens satsen for arveavgift er 20%, kan det være litt penger å spare når gevinsten er liten.
Dersom hytta ikke skal selges og bruksretten til mor ikke overskrider fire uker pr. år, vil den redusere arveavgiftsgrunnlaget. Bruksrettsverdien avhenger av hyttas verdi, samt alder og kjønn på bruker.
Arveavgiftsloven har så en bestemmelse som beregner statisk levetid hos bruker.
Eksempel:
Hytte er verdt kr tre mill.
(Skattedirektoratet har bestemt at årlig verdi av bruksrett utgjør 4% av omsetningsverdien. Dette tilsvarer imidlertid åtte uker. For fire ukers bruksrett legges derfor 2% til grunn).
Arveavgiftsgrunnlaget for barna reduseres med kr 585.600 som gir en maksimal besparelse (avgiftsmessig på kr 117.120 (kr 585.600 x 20%). Det forutsettes her maksimal arveavgift.
Det kan stilles spørsmål om mor må skatte av bruken ved ligningen, men dette gjennomføres sjelden i praksis.
Dokumentavgift
Ved forskudd på arv av fast eiendom, vil dokumentavgift (2,5% av omsetningsverdi) bli belastet. Dette er annerledes ved et ordinært arvefall (død). Det beregnes nemlig ikke dokumentavgift for andel ervervet ved arv.
Vær klar over at ved utdeling av forskudd på arv fra uskiftet bo, er likevel 3/8 av hele eiendommen fritatt fra dokumentavgift såfremt alle arvingene overtar hytta, (da denne delen anses å komme fra avdøde).
Melding til det offentlige
Både mor og barn har ansvar for å sende inn gavemelding (RF-1616) ”Melding om gave/gavesalg”). Meldingen skal sendes innen én måned etter at gaven ble gitt (arveavgift skal beregnes). Meldingen skal sendes til skattefogdkontoret i det fylket der giveren er bosatt.
Arveavgiften
Utdeling fra uskifteboet til felles barn anses som å komme med en halvpart fra avdøde og en halvpart fra gjenlevende. Arveavgiften mellom én forelder og ett barn er følgende:
Av de første kr 250.000,- - 0%
Av de neste kr 300.000,- - 8%
Av de overskytende - 20%
Merk at tabellen gjelder fra hver giver til hver mottaker. Dette betyr at fra begge foreldrene (også uskifteboet) til ett barn, gjelder eksempelvis fribeløp på inntil kr 500.000,-. Dette gjelder totalt gave/arv fra foreldrene. Merk at satsene er høyere for gave/forskudd på arv til barnebarn.
HR 1.12.07
Kontaktpersoner se Hytte- og fritidsjuss
