Arealsvikt

Skrevet av:

Pan Farmakis
Advokat / Partner


Arealsvikt foreligger når en selger har gitt uriktig opplysning om eiendommens størrelse. Arealsvikt kan foreligge både utendørs og innendørs. For eksempel kan en selger gjennom prospektet eller på bakgrunn av en takst bli ansvarlig for at eiendommen viser seg å ha mindre størrelse enn oppgitt. Likevel vil en selger ikke automatisk bli ansvarlig for enhver uriktig opplysning om størrelsen. I dag selges eiendommer “as is”, dvs. “som den er”. Ved arealsvikt betyr det at avviket må være av en viss størrelse før det inntrer et ansvar.

Som regel vil en kjøper ha sett eiendommen før salget. Da kan ikke kjøper hevde at selger er ansvarlig for enhver aresalsvikt. Avhendingsloven https://lovdata.no/dokument/NL/lov/1992-07-03-93?q=avhend § 3-3 sier følgende om dette når det gjelder utendørs arealsvikt:

“Har eigedomen mindre grunnareal (tomt) enn kjøparen har rekna med, er det likevel ikkje mangel utan at arealet er vesentleg mindre enn det som er opplyst av seljaren, eller seljaren har bore seg særleg klanderverdig åt.”

Dette betyr at arealsvikten må være vesentlig før det kan bli tale om ansvar, med mindre selger har opptrådt kvalifisert uaktsomt.

I en lagmannsrettsdom, LG-2013-211882, https://lovdata.no/pro/#document/LGSIV/avgjorelse/lg-2013-211882?searchResultContext=2567&rowNumber=1&totalHits=2, ble dette spørsmålet behandlet. Saksforholdet var at det ble opplyst i avisannonse at eiendommen var på ca 2,5 mål og i verditakst kom det fram at eiendommen var på ca 2 mål. Det viste seg imidlertid at eiendommen bare var på 1,2 mål.

Ut fra en samlet vurdering kom retten fram til at arealsvikten ikke var vesentlig i lovens forstand, og la bl.a. vekt på at kjøperne hadde vært på befaring, og at kjøperne derfor “fikk det de så”.

Det kan også foreligge innendørs arealsvikt. Dette reguleres av avhendingsloven https://lovdata.no/dokument/NL/lov/1992-07-03-93?q=avhend § 3-8, som sier følgende:

Loven stiller bl.a. opp et vilkår om at den uriktige opplysningen må ha virket inn på kjøpet. Ift. innendørs arealsvikt, betyr dette at kjøperen ikke ville ha kjøpt eiendommen til den aktuelle prisen dersom kjøperen hadde vært klar over riktig størrelse.

Høyesterett vurderte spørsmålet om innendørs arealsvikt i Arealsvikt-dommen i Rt. 2003 s. 612: https://lovdata.no/pro/#document/HRSIV/avgjorelse/hr-2002-359-a?searchResultContext=2384&rowNumber=4&totalHits=10

Saken dreide seg om salg av en leilighet hvor det var opplyst at arealet var på 112 kvadratmeter, men hvor det viste seg at arealet var 10 kvadratmeter mindre enn dette. Spørsmålet var om kjøper hadde krav på prisavslag som følge av dette.

Høyesterett tok utgangspunkt i at arealsvikten måtte være av en viss størrelse før det ble snakk om ansvar. I den saken var avviket mellom det opplyste og korrekte areal på 8,9%.

Høyesterett la til grunn at dette var en mangel, og uttalte følgende:

“Likevel er det grunn til å opprettholde at arealsvikt må være av en viss størrelse. Ved omsetning av leiligheter vil oppfatningen av størrelsen som interesserte kjøpere får ved en befaring, i høy grad være beslutningsunderlag ved siden av selve opplysningen om boligarealet. Mindre avvik i en arealoppgave, der selger ikke kan klandres for feilen, bør derfor ikke anses som en mangel ved boligen. Hvor grensen skal gå er det vanskelig å si noe konkret om. Således antar jeg at en liten leilighet tåler mindre avvik enn en stor – også forholdsmessig sett. I vårt tilfelle er det tale om 10 kvadratmeter, som representerer et avvik fra opplysningen i prospektet på 8,9%. Både i prosent og i areal er det etter min mening klart at dette representerer et avvik av en størrelse som gjør at leiligheten har en mangel”.

Selv om avviket i den saken var på 8,9%, uttalte Høyesterett også at en “liten leilighet tåler mindre avvik enn en stor”. Dette kan bety at ved salg en leilighet på halve størrelsen, f.eks. på rundt 50 kvadratmeter, vil kanskje et avvik på 5-6% være tilstrekkelig for at det foreligger en mangel. Hvor grensen skal gå, må avklares gjennom rettspraksis.

Møt våre erfarne advokater

Vi hjelper deg med alt du måtte lure på om eiendomsrett

Eier du eiendom, enten som næringsdrivende eller privatperson? Da kan det dukke opp mange rettslige spørsmål og utfordringer, som våre advokater kan bistå med. Vi har bred erfaring med problemstillinger knyttet til både fast eiendom og entreprise – og står klare til å finne gode løsninger og legge til rette for at konflikter unngås. Ta kontakt med oss i dag!

Våre advokater »