Hva kan skje ved brudd på en avtale?

Skrevet av:

Botolf Botolfsen jr.
Advokat / Partner


Hva partene kan kreve ved et avtalebrudd (mangel i forhold til det avtalte) vil ha stor betydning for partene.

Hva som kan kreves er avhengig av hvorfor og hvordan den ene parten misligholder (bryter) avtalen, og følgende for den annen part.

Hovedreglene for alle avtaler er at det er en gjennomføring plikt og hvis dette ikke er mulig vil den annen part kunne kreve erstatning og eller prisavslag hvis avtalen oppfylles delvis.

I avtaler med forbruker reguleres dette i flere lover eksempelvis kjøpsloven, hvor man har lite avtalefrihet.

I avtaler mellom næringsdrivende er det mer avtale frihet og dette skal behandles i denne artikkelen, og da spesielt relatert til avtale om fast eiendom.

I de fleste avtaler brukes likevel lover som et tolkningsmoment (bakgrunnsretten),og er ikke problemet tatt opp i avtalen, legger man lovteksten til grunn for å finne en løsning.

Det henvises ofte til kjøpsloven for tolking i avtalen, hvis det ikke er naturlig å bruke andre spesial lover som Håndverkstjenesteloven.

Hovedregelen er at avtaler skal gjennomføres

Når en kontrakt er inngått skal den gjennomføres så langt som mulig, med mindre hindringene ikke er så vesentlige at enten kjøper eller selger kan heve avtalen.

Hva skjer hvis en levering blir forsinket ?

Dersom kjøper ikke leverer til rett tid kan selger kreve erstatning etter alminnelige regler og forsinkelsesrenteloven.

Dersom selger ikke lever har kjøper rett til å tilbakeholde hele eller deler av kjøpesummen,til levering skjer.

Hva hvis det oppdages mangler etter overtakelse ?

Ved selgers avtalebrudd etter overtakelse kan kjøper i utgangspunktet kreve erstatning eller prisavslag, hvis ikke mangelen er så vesentlig at man kan heve.

Kjøpers rett til erstatning ved selgers avtalebrudd forutsetter at det foreligger et økonomisk tap.

Kan selger kreve å få rette ?

Dersom det er mulig å foreta retting, eksempelvis ved å fremskaffe en garanti som mangler, vil begge parter kunne være tjent med det.

Selger har rett til å utføre retting i samsvar med kjøpsloven § 36, med mindre det er avtalt noe annet.

Kan en avtale bortfalle (heves)?

En avtale kan bortfalle som følge av at selgers eller kjøpers betingelser ikke blir levert.

Det betyr at plikten til oppfyllelse bortfaller, og eventuelle overleverte ytelser skal tilbakeleveres. Følgende av dette blir normalt erstatningsansvar for en av partene.

Når kan man heve?

Begge parter kan heve avtalen før overtakelse hvis det inntrer omstendigheter, herunder forsinkelse, som utgjør vesentlig brudd på den annen parts forpliktelser etter avtalen.

Etter overtakelse er normalen også at begge parter kan heve, men det er ofte avtale at bare kjøper har denne retten ved eiendomssalg.

Et hevingsoppgjør etter overtakelse byr på en rekke praktiske og juridiske utfordringer, for begge parter.

For at kjøper skal kunne heve avtalen etter overtakelse er det en forutsetning at kjøper kan levere tilbake kjøpsgjenstanden i vesentlig samme stand som han mottok den, samtidig som selger tilbakeføre kjøpesummen. Dette siste kan være vanskelig hvis kjøpesummen er brukt til å nedbetale eks gjeld i banken.

Når er mangelen så vesentlig at man kan heve ?

Heving er alvorlig og det må foretas en konkret vurderingen av om en part har gjort seg skyldig i «vesentlig brudd» på avtalen.

Kjøpslovens regler regulerer nærmere både kjøpers og selgers hevingsrett, og er med tilhørende praksis relevante for vurderingen av betydningen av partenes mislighold.

Høyesterett har blant annet uttalt at det har betydning for vesentlighetsvurderingen om avtalebruddet er av en slik karakter at en part har «rimelig grunn for» å si seg løst fra kontrakten.

Det kan også ha betydning om kjøper ikke oppnår formålet med kjøpet.

Det kreves ikke skyld, men også subjektive forhold kan ha betydning ved vurderingen av om det foreligger et vesentlig avtalebrudd.

Hva er prisavslag ?

Prisavslag vil medføre en forholdsmessig reduksjon av kjøpesummen, som vil være forskjellen på det kjøpte med og uten mangelen. Størrelsen på et prisavslag vil således ikke nødvendigvis samsvare med en dekning av det økonomiske tapet mangelen medfører for kjøper.

Partene kan avtale seg bort fra retten til prisavslag.

 

 

Møt våre erfarne advokater

Vi hjelper deg med alt du måtte lure på om eiendomsrett

Eier du eiendom, enten som næringsdrivende eller privatperson? Da kan det dukke opp mange rettslige spørsmål og utfordringer, som våre advokater kan bistå med. Vi har bred erfaring med problemstillinger knyttet til både fast eiendom og entreprise – og står klare til å finne gode løsninger og legge til rette for at konflikter unngås. Ta kontakt med oss i dag!

Våre advokater »