Hva skal jeg gjøre når jeg har avdekket arealavvik?

Arealavvik kan gi deg adgang til å kreve prisavslag og/eller erstatning – gitt at du har reklamert i tide.

Et av tidenes dyreste boligmarkeder

Boligmarkedet i dag – og da særlig i Oslo – er et marked som opplever stor prisoppgang. Boligkjøp har derfor blitt en tid- og kostnadskrevende investering for kjøperne.

Grunnet høye priser er det blitt særskilt viktig at kjøper får det som ble annonsert av selger – det vil si at du skal få det som ble avtalt.

Det er imidlertid et økende antall kjøpere som opplever at boligen ikke innfrir forventningene. En av manglene som i det siste har blitt en gjenganger er arealavvik.

Hvis du oppdager at boligen eller leiligheten er mindre enn det du har fått forespeilet, må du reklamere innen rimelig tid.

Nøytral reklamasjon på arealavviket

Når du har avdekket arealavviket må du som kjøper først innsende en nøytral reklamasjon til selger. Reklamasjonen bør for god ordens skyld også sendes til selgerens eventuelle eierskifteforsikring, jf. avhendingsloven § 4-19.

Nøytral reklamasjon innebærer at du som kjøper påberoper deg at det foreligger en mangel ved boligen i form av arealavvik. Reklamasjonen bør alltid gjøres skriftlig til selger. Det bør fremgå av reklamasjonen at det er avdekket arealavvik.

Vår anbefaling er at det også varsles at kjøper kommer til å kreve misligholdsbeføyelser. Misligholdsbeføyelsen betyr i dette tilfellet at kjøper krever eksempelvis prisavslag, erstatning eller eventuelt heving.

Tidsfrist – innen rimelig tid

Det er viktig å understreke at reklamasjonen bør gjøres snarest mulig. Reklamasjon som sendes for sent kan i ytterste konsekvens føre til at du mister kravet ditt, uavhengig om det faktisk foreligger arealavvik.

Læresetningen er at du må reklamere “innen rimelig tid”. Hva som er “rimelig tid” avgjøres konkret for hver sak, jf. Ot.prp.nr. 66 (1990-1991) side 117. I rettspraksis har Høyesterett stadfestet at reklamasjonstiden ikke bør overstige to-tre måneder, jf. Rt. 2010 side 103.

Normalt er du innenfor lovens tidsrammer hvis du har reklamert innen to måneder fra du oppdaget arealavviket.

Spesifisert reklamasjon på arealavviket

Kort tid etter at arealavviket er oppdaget bør du engasjere en fagkyndig til å måle opp boligen.

Takstmannen bør kunne estimere hva arealavviket er verdt i kroner og øre. Etter at takstmannen har overlevert sin rapport bør du sende en “spesifisert reklamasjon” til selger, og eventuelt selgerens eierforsikring.

I denne reklamasjonen må du også spesifisere din misligholdsbeføyelse. Det vil si at du i dette brevet skal stadfeste mangelen og hva som blir krevet i forbindelse med arealavviket – herunder enten kreve prisavslag, erstatning eller heving. Utgangspunktet vil normalt være at selger må dekke hele tapet ditt.

Det er viktig å være oppmerksom på at også spesifisert reklamasjon skal fremmes “innen rimelig tid”.

Engasjer advokat i tide

Vårt råd er å engasjere juridisk bistand straks etter at du har avdekket arealavviket.

En advokat med spisskompetanse innen fast eiendom kan hjelpe deg med å innhente takstrapport, kreve riktig prisavslag og erstatning. Juridisk bistand vil også sikre at du ikke overskrider reklamasjonsfrister i forbindelse med ditt prisavslag-, erstatnings- eller hevingskrav.