Hvordan reklamerer jeg på mangler på boligen min?

En tommelfingerregel er å reklamere straks etter at du har avdekket en mangel, eller iakttatt symptomer på feil.

Flere kjøpere opplever at leiligheten eller huset ikke innfrir til forventningene. Det skyldes normalt feil og mangler ved boligen. Et godt eksempel på dette er uriktig eller manglende informasjon vedrørende eksempelvis baderommet eller manglende drenering rundt eiendommen.

Det sentrale er at du husker reklamasjonsplikten. Hvis du avdekker enten feil eller mangler ved boligen din må du reklamere til selger, både i form av en nøytral reklamasjon og en spesifisert reklamasjon.

Hva er en nøytral reklamasjon?

Når du har avdekket mangler ved leiligheten eller huset ditt må dette påberopes overfor selger i form av en nøytral reklamasjon, jf. avhendingsloven § 4-19.

Dette gjelder også hvis du kun iakttar symptomer på at det kan foreligge en feil. Det kan være tilstrekkelig at du burde ha oppdaget mangelen.

Kravet til nøytral reklamasjon er tilfredsstilt ved at kjøper skriftlig påberoper seg at det foreligger en mangel. Du bør gjerne kort forklare hva mangelen består av. Du trenger ikke å ha positiv kunnskap på dette stadiet om årsaken til mangelen, tvert imot: Det er tilstrekkelig at du antar at det foreligger eksempelvis et arealavvik. Selgeren bør uansett gjøres oppmerksom på hvilket eller hvilke forhold som utgjør kontraktsbruddet.

I tillegg er det normalt å kreve misligholdsbeføyelser i forbindelse med samme reklamasjonsbrev. Det vil si at du som kjøper kommer til å fremsette krav om enten prisavslag, erstatning eller heving.

Hvor raskt må jeg sende nøytral reklamasjon?

Du må reklamere “innen rimelig tid”, ellers kan det eventuelle kravet ditt gå tapt.

Bedømmelsen av hva som er rimelig tid beror på en konkret vurdering, jf. Ot.prp. nr. 66 (1990-1991) side 117. I høyesterettspraksis er det stadfestet at reklamasjon innen to-tre måneder er ansett som “rimelig tid”, jf. Rt. 2010 s. 103.

En god huskeregel er å reklamere med det samme du har oppdaget mangelen eller iakttatt symptomer på en mangel. En slik fremgangsmåte vil normalt sikre at du er godt innenfor lovens frister.

p>Hvis selger har tegnet seg eierskifteforsikring bør reklamasjonen sendes til både selger og forsikringsselskapet.

Prosessen etter nøytral reklamasjon – spesifisert reklamasjon

Straks etter at mangelen er oppdaget bør kjøperen engasjere en fagkyndig til å vurdere skadeomfanget. Takstvurderingen bør sendes selger i form av et nytt brev. Dette brevet kalles gjerne en «spesifisert reklamasjon».

I en spesifisert reklamasjon må kjøperen ha tatt et valg vedrørende hvilke(t) krav som skal fremsettes. Normalt kan kjøperen kreve enten retting, prisavslag, erstatning eller heving i forbindelse med mangelen.

Som hovedregel skal selger dekke hele tapet ditt – men heller ikke særlig mer. Hvis du får økt standard grunnet utbedringene, vil det normalt måtte gjøres standardhevingsfradrag. Kjøperen vil i så fall kunne kreve differansen dekket av selgeren.

Kjøperen bør også her være aktsom på tidsfristen. En spesifisert reklamasjon må fremmes “innen rimelig tid”. Rimelig tid vil i dette tilfelle tolkes på samme måte som nevnt i punktet ovenfor. Et godt råd er å få taksert skadeomfanget og sendt spesifisert reklamasjon snarest mulig.

Engasjer juridisk bistand

Et godt råd i mangelsaker er å engasjere juridisk bistand når du avdekker en mangel ved boligen din. Juridisk bistand kan være til hjelp med å engasjere riktig fagkyndig til din sak, innhente takstrapport, søke om rettshjelpsdekning, samt fremsette krav på dine vegne.

Ved å engasjere advokat vil du heller ikke risikere å tape ditt krav grunnet oversittelse av en tidsfrist.

Møt våre erfarne advokater

Vi hjelper deg med alt du måtte lure på om eiendomsrett

Eier du eiendom, enten som næringsdrivende eller privatperson? Da kan det dukke opp mange rettslige spørsmål og utfordringer, som våre advokater kan bistå med. Vi har bred erfaring med problemstillinger knyttet til både fast eiendom og entreprise – og står klare til å finne gode løsninger og legge til rette for at konflikter unngås. Ta kontakt med oss i dag!

Våre advokater »