Kan byggherren avbestille ?

Hovedreglene er at avtaler skal holdes, likevel gir standardkontraktene i entrepriseforhold ( NS-ene) mellom næringsdrivende, og Bustadoppføringslova for avtaler med forbruker, byggherren en ensidig rett til å avbryte kontrakten helt eller delvis.

I det følgende skal en se nærmere på forholdet mellom næringsdrivende.

Når det gjelder hvor byggherren er forbruker vises det til Budstadoppføringslova § 52.

Hva kan avbestilles og hva betyr det?

Byggherren har en ensidig kompetanse til å redusere omfanget av kontrakten, helt eller delvis gjennom standardkontraktenes avbestillingsregler.

Reglene sier da også og hvordan entreprenørens interesser ivaretas.

Det kan oppstå grenseskiller mellom avbestilling og negative endringer.

Hvor finner man disse reglene ?

I de fleste standardavtalene (NS’ene) for entreprise forhold finner man dette, i eksempel NS 8405 punkt 38.1 første ledd og NS 8407 punkt 44 første ledd:

«byggherren har rett til å avbestille hele eller deler av kontraktarbeidet».

Når og hva kan man avbestille ?

Det stilles ingen krav til hvorfor det avbestilles, det er nok at byggherren sender en skriftlig melding til entreprenøren i så god tid som mulig.

Avbestilling kan skje på ethvert tidspunkt etter avtaleinngåelse, både før entreprenøren har startet arbeidet og i hele kontraktsperioden, og kan gjelde hele avtalen eller deler av den.

Byggherren trenger ikke fortelle hvorfor, men det skyldes normalt at forutsetningene for prosjektet endres, noe som gir byggherren fleksibilitet,  påvirknings- og styringsmuligheter for å sikre en god realisering av prosjektet.

Er det noen begrensinger i avbestillingsretten ?

Hvis byggherren ønsker å avbestille en ytelse for deretter å sette arbeidene bort til en annen leverandør,  kan byggherren ikke gjøre det før «overtakelse har skjedd», jf. NS 8405 punkt 38.1 siste ledd og NS 8407 punkt 44 siste ledd.

Er det avtalt delovertakelse kan det være mulig å avbestille, men det kan være vanskeligere.

Hva med entreprenørens interesse ?

Entreprenøren vil alltid ha en sterk interesse av å oppfylle kontrakten og da ut fra en økonomisk vurdering.

Entreprenøren kan derfor få erstatte det økonomiske tapet han lider «som følge av avbestillingen».

Det er ingen unntak for byggherrens erstatningsplikt ved avbestilling.

Hva er forskjell på avbestilling og endring ?

Dette kan ha betydning for byggherren erstatningsansvarlig.

Hvis det bare er en endring  hvor det «avtalte ytelser skal utgå», blir det en reduksjonen i kontraktvederlaget fastsettes etter vederlagsreglene for endringer.

I slike tilfeller har ikke entreprenøren krav på dekning av tapt fortjeneste, slik som situasjonen vil være ved avbestilling.

Forskjellen mellom avbestilling og negative endringer er angitt i NS 8405 punkt 38.1 tredje ledd og NS 8407 punkt 44 annet ledd.

Hvor går grensen mellom avbestilling og endring ?

Hvis reduksjonen av entreprenørens vederlag, etter korrigering ved endringer, er  mer en 15 % av kontraktssummen, anses hele reduksjonen som avbestilling, og motsatt er reduksjonen  mindre enn 15 %  er det tale om negative endringer.

Samlede endringene er avgjørende for om det er en avbestilling eller endringer, hvor flere negative endringer, som samlet når 15 % – grensen, regnes som en  avbestilling.

Flere negative endringer, kan «gjøres opp» av positive endringer som medfører tillegg til kontrakten.

Dette gjør at det kan være vanskelig å avklare dette før sluttoppgjøret, da byggherrens endringskompetanse gjelder frem til overtakelsen. Det er ved sluttoppgjøret en har full oversikt over de endringsarbeidene, herunder om entreprenøren har krav på avbestillingserstatning eller ikke.