Kan byggherren avbestille ?

Skrevet av:

Botolf Botolfsen jr.
Advokat / Partner


Hovedreglene er at avtaler skal holdes, likevel gir standardkontraktene i entrepriseforhold

( NS-ene) mellom næringsdrivende, og Bustadoppføringslova for avtaler med forbruker, byggherren en ensidig rett til å avbryte kontrakten helt eller delvis.

I det følgende skal en se nærmere på forholdet mellom næringsdrivende.

Når det gjelder hvor byggherren er forbruker vises det til Budstadoppføringslova § 52.

Hva kan avbestilles og hva betyr det?

Byggherren har en ensidig kompetanse til å redusere omfanget av kontrakten, helt eller delvis gjennom standardkontraktenes avbestillingsregler.

Reglene sier da også og hvordan entreprenørens interesser ivaretas.

Det kan oppstå grenseskiller mellom avbestilling og negative endringer.

Hvor finner man disse reglene ?

I de fleste standardavtalene (NS’ene) for entreprise forhold finner man dette, i eksempel NS 8405 punkt 38.1 første ledd og NS 8407 punkt 44 første ledd:

«byggherren har rett til å avbestille hele eller deler av kontraktarbeidet».

Når og hva kan man avbestille ?

Det stilles ingen krav til hvorfor det avbestilles annet enn at byggherren skal sende en skriftlig melding til entreprenøren i så god tid som mulig.

Avbestilling kan skje på ethvert tidspunkt etter avtaleinngåelse, både før og etter entreprenøren har startet arbeidet og i hele kontraktsperioden, og kan gjelde hele avtalen eller deler av den.

Byggherren trenger ikke fortelle hvorfor, men det skyldes normalt at forutsetningene for prosjektet endres, noe som gir byggherren fleksibilitet og bedre påvirknings- og styringsmuligheter for å sikre en god realisering av det enkelte prosjekt.

Er det noen begrensinger i avbestillingsretten ?

Hvis byggherren ønsker å avbestille en ytelse for deretter å sette arbeidene bort til en annen leverandør, har byggherren ikke har adgang til å sette bort ytelsen til en annen leverandør før «overtakelse har skjedd», jf. NS 8405 punkt 38.1 siste ledd og NS 8407 punkt 44 siste ledd.

Er det avtalt delovertakelse kan det være mulig å avbestille, men det kan være vanskeligere.

Hva med entreprenørens interesse ?

Entreprenøren vil alltid ha en sterk interesse av å oppfylle kontrakten og da ut fra en økonomisk vurdering.

Entreprenøren kan derfor avbøtes ved erstatning da ved krav på det økonomiske tapet han lider «som følge av avbestillingen».

Dette betyr at entreprenøren stilles økonomisk som om prosjektet ble gjennomført som forutsatt. Det er ingen unntak for byggherrens erstatningsplikt ved avbestilling.

Hva er forskjell på avbestilling og endring ?

Dette kan ha betydning for byggherren erstatningsansvarlig.

Hvis det bare er en endring  hvor det «avtalte ytelser skal utgå», blir det etter endringsreglene en reduksjonen i kontraktvederlaget fastsettes etter vederlagsreglene for endringer.

I slike tilfeller har ikke entreprenøren krav på dekning av tapt fortjeneste, slik som situasjonen vil være ved avbestilling.

Forskjellen mellom avbestilling og negative endringer er angitt i NS 8405 punkt 38.1 tredje ledd og NS 8407 punkt 44 annet ledd.

Hvor går grensen mellom avbestilling og endring ?

Hvis reduksjonen av entreprenørens samlede vederlag, etter fradrag og tillegg ved endringsarbeider, er 15 % av kontraktssummen eller mer, anses hele reduksjonen som avbestilling, og motsatt er reduksjonen  mindre enn 15 % av kontraktssummen er det tale om negative endringer.

Dette kan bety at de samlede endringene er avgjørende for om det er tale om en avbestilling eller endringer, slik at flere negative endringer, som hver for seg ikke når 15 % – grensen, til sammen regnes som en  avbestilling.

Flere negative endringer, kan «gjøres opp» av positive endringer som medfører tillegg til kontrakten.

Dette betyr at det kan være vanskelig å avgjøre dette før sluttoppgjøret, da byggherrens endringskompetanse gjelder frem til overtakelsen. Det er  først ved sluttoppgjøret en har full oversikt over de totale endringsarbeidene, herunder om entreprenøren har krav på avbestillingserstatning eller ikke.

Møt våre erfarne advokater

Vi hjelper deg med alt du måtte lure på om eiendomsrett

Eier du eiendom, enten som næringsdrivende eller privatperson? Da kan det dukke opp mange rettslige spørsmål og utfordringer, som våre advokater kan bistå med. Vi har bred erfaring med problemstillinger knyttet til både fast eiendom og entreprise – og står klare til å finne gode løsninger og legge til rette for at konflikter unngås. Ta kontakt med oss i dag!

Våre advokater »