Kan servitutter hindre utbygging ?

I nye kommuneplaner, legges det ofte opp til større utbygging (fortetting) i enkelte etablerte boligområder. I forbindelse med planlegging av slik utbygging, kan en utbygger ofte bli møtt med protester fra naboer, som henviser til privatrettslige avtaler (servitutter) som setter begrensning på hva som kan bygges.

Dette kalles gjerne villaklausuler, som har til formål å beskytte mot at strøkets karakter endres. Dette kan være begrensninger på antall boenheter på en tomt, høyder og type boliger. Disse begrensningene gjelder privatrettslig, selv om det offentlig har vedtatt reguleringer som sier noe annet.

Hvor finner man slike servitutter ?

For at de skal kunne påberopes må de være tinglyst på eiendommen(e), slik at man må søke i grunnboken. Det vil ofte da kunne bli henvist til mulige eldre heftelse som ikke er ført over, da eiendommen ble skilt ut fra et større eiendom (hovedbølet). Dette slik at man må sjekke eiendommene rundt også.

Hvorfor bør kan man få slettet slike heftelser ?

Utbyggere bør før en setter i gang med store prosjekteringskostnader få avklart om noen vil påberope servitutten, eventuelt få den slettet. Det finnes nok av utbyggere som har blitt påført store kostnader i rettsapparatet, i kamp med sinte naboer som henviser til servitutten. Det finnes tilfeller hvor naboen har vunnet frem, og prosjektering må starte på nytt. Er man uheldig kan noe som så ut som en god investering bli et tapsprosjekt.

Hvordan kan man få de slettet?

Det kan inngås avtaler med naboene hvor de samtykker til at den slettes. Det kan være vanskelig å finne ut hvem som kan inngå en slik avtale. Hvis det er personlig servitutt (lydende på navn), vil det være den som fikk servitutten stiftet (eventuelt rettes etterfølgere) som må kontaktes. Ofte vil det være uklart fordi servitutten er gammel, ordlyden er uklar, eller eiendommen er fradelt og/eller har skiftet eier gjentatte ganger.

Begjæres sletting, såkalt «avskiping» av servitutten, hvor det vil være en  interesseavveining, hvor servitutten må være klart mer til skade enn til gagn. Begjæres at servitutten ekspropriert. Ekspropriasjon skjer ved en totrinns-prosess hvor det først må søkes om samtykke til ekspropriasjon, og deretter avholdes skjønnsforretning.

Det vil også være krav om interesseovervekt, ved at ekspropriasjon må være tvillaust mer til gagn enn til skade. Ulempen er at ekspropriasjon kan være tidkrevende prosess.

Det må fattes ekspropriasjonsvedtak, som igjen kan påklages, før det i det hele tatt kan tas ut skjønn. Også ved ekspropriasjon må utbygger dekke nødvendige kostnader til juridisk og sakkyndig bistand for de berørte grunneierne, og disse kan fort bli høye dersom prosessen trekker ut.

Kan naboen kreve erstatning?

I alle tilfellene må man regne med å betale en form for erstatning. Størrelsen på erstatningen må baseres på en konkret vurdering av hva servitutten er verdt for hver enkelt rettighetshaver. Det vil da også kunne bli gitt erstatning basert på subjektive momenter, ikke bare det rent økonomiske tapet. I tillegg må utbygger dekke kostnader til nødvendig juridisk og sakkyndig bistand for de berørte grunneierne. Hvilket alternativ som er best må konkret vurderes i det enkelte tilfelle spesielt sett i sammenheng med tiden man vil bruke.