Grunnboken, hva finner man?

Skrevet av:

Botolf Botolfsen jr.
Advokat / Partner


Hva er betydningen av heftelser i grunnboken ?

I det følgende skal vi se på hva en finner i grunnboken, og hva tinglyste heftelser betyr for eiendommen.

Hva er tinglyste heftelser ?

Tinglyste heftelser kan være begrensinger eller rettigheter som kan ha betydning for utvikling og verdi av eiendom.

Kjøpere bør alltid ha et bevisst forhold til hvilke heftelser som er tinglyst på eiendommen, og hvilken betydning disse kan ha.

Hva inneholder Grunnboken ?

Grunnboken angir hjemmelsopplysninger, heftelser og grunndata for eiendommen, hvor vi kal se på tinglyste heftelser.

En tinglyst heftelse er en begrensning i grunneierens rett til en eiendom med tilsvarende rett for en annen.

Eksempler på vanlige tinglyste heftelser er panteretter, bruksretter, forkjøpsretter og urådigheter for eiendommen, dette da gjerne mellom private.

Det kan også være i forhold til kommunen som heftelser om vann, avløp og atkomst tinglyses i forbindelse med bygge- og deletillatelser.

Finner man alle heftelser i grunnboken ?

Det er ikke alltid at alle relevante heftelser fremgår ved første søk på gårdsnummer/bruksnummer på eiendommen, det gjør at det kan være grunnlag for å sjekke også gamle heftelser på eiendommen den er skilt ut fra, selv om de i utgangspunktet skal være overført til den utskilte eiendommen.

Erfaring viser med jevne mellomrom at det er avvik mellom historisk og elektronisk grunnbok da ikke alle heftelser har blitt overført. Det kan være tinglyste heftelser på hovedbølet, som ha betydning.

Hva betyr det at heftelsen er tinglyst?

Tinglysing har ingen betydning for forholdet mellom avtalepartene, men har betydning for om tredjemann må respektere denne, dette slik at avtalen gir rettsvern for partene.

Rettighetene får prioritet foran konkurrerende rettigheter som ikke er tinglyst, eller som tinglyses på et senere tidspunkt.

Hva slags heftelser står i Grunnboken?

Alle dokumenter tinglyst kronologisk under kategorien «heftelser», uten at det skilles mellom pengeheftelser og andre, derfor må panthavere selv vurdere hvilke heftelser som har betydning for dekningsmulighet og prioritet.

Ved sammenslåing av eiendommer vil heftelsene for eiendommene som sammenslås inntas i en felles grunnbok etter intern prioritet, noe som skaper flere utfordringer.

Hva står faktisk i grunnboken?

Dokument er kun angitt i grunnboken med stikkord, eksempelvis skjøte, erklæring eller pantedokument, uten at det gir svar på hva som er det fullstendige innholdet i den konkrete heftelsen.

Kjøper bør derfor hente dokumentet for å kontrollere hva som faktisk fremgår av de underliggende dokumentene. Dokumentene bestilles fra Kartverket.

Erfaring er at den stikkordsmessige beskrivelsen i grunnboken ikke er dekkende. Eksempelvis kan stikkordet «vei» bety at noen har veirett til en opparbeidet vei, eller det kan innebære plikt til å opparbeidelse av vei som kan reduserer utnyttbart areal på eiendommen.

Hva står i skjøter?

Det kan stå en rekke ulike klausuler og betingelser som ikke fremgår av grunnboken.

Et eksempel er skjøter som inneholder klausuler med forkjøpsrett/ tilbakekjøpsrett for selger.

Det kan også være føringer for den videre utviklingen av eiendommen. Det kan være begrensninger som villaklausuler, strøksservitutter eller lignende.

Hvordan unngå usikkerheter?

Selger/grunneier bør rydde opp i grunnboken, slik at heftelser som har bortfalt blir fjernet og kjøper vet sikkert hva han kjøper.

Heftelser slettes ved at rettighetshaver samtykker og underskriver er en sletteerklæring som sendes Kartverket i original.

For noen heftelser kan det være usikker hvem som kan slettes da må man foreta en mortifikasjon.

Kartverket har også hjemmel til å slette heftelser ex officio, det vil si at Kartverket sletter heftelser av eget tiltak uten samtykke fra rettighetshaver.

Dette kan være heftelser kunne være bortfalt etter lovbestemte tidsfrister, eller i tidsbegrensede leiekontrakter hvor utløpsdato klart fremkommer.

Kartverket har ikke et automatisk varslingssystem som selv besørger sletting av bortfalte heftelser.