Hva finner man i grunnboken?

Skrevet av:

Botolf Botolfsen jr.
Advokat / Partner


Tinglyste heftelser kan skape utfordringer og problemer ved utvikling av en eiendom, og fremgår ikke alltid ved enkelt søk på eiendommen

Grunnboken angir  hjemmelsopplysninger, heftelser og grunndata for eiendommen, hvor en tinglyst heftelse er en begrensning i grunneierens rett til en eiendom som gir tilsvarende rett for en annen.

Det kan være er panteretter, bruksretter, forkjøpsretter og urådigheter for eiendommen, eller krav fra kommunen om vann, avløp og atkomst tinglyses før bygge- og deletillatelser gis.

Tinglysing har ingen betydning mellom avtalepartene, men har betydning for om rettigheten må respekteres av tredjepart og hvorvidt den kan ekstingveres (slettes).

Tinglysing av dokumenter gir rettsvern og har betydning for prioritet i forhold til rettigheter som ikke er tinglyst, eller som tinglyses på et senere tidspunkt.

Utgangspunktet er at tinglyste heftelser fremgår direkte av eiendommens grunnboksblad, men det erfares imidlertid med jevne mellomrom at det er avvik mellom historisk og elektronisk grunnbok.

For å få den fulle oversikt over heftelsene på en eiendom bør derfor den historiske grunnboken gjennomgås denne er tilgjengelig på Arkivverkets nettsider.

Det kan også være heftelser tinglyst på hovedbølet før en eventuell fradeling, eller før eventuelle arealoverføringer, som  ikke er overført.

Ved sammenslåing av eiendommer vil heftelsene for eiendommene som sammenslås inntas i en felles grunnbok etter intern prioritet. Dette kan skape flere utfordringer, for eksempel ved konkurrerende heftelser og ved tolkningen av heftelsene.

Hva fremgår i grunnboken?

Dokument er kun angitt med stikkord, eksempelvis skjøte, erklæring eller pantedokument.

Det er ikke mulig å få alle svar i den konkrete heftelsen. Det bør kontrollere hva som faktisk fremgår av dokumentene, som kan bestilles fra Kartverket.

Eksempelvis kan stikkordet «vei» bety at noen har veirett til en opparbeidet vei, eller det kan innebære plikt til å besørge og bekoste opparbeidelse av vei som i tillegg reduserer utnyttbart areal på eiendommen.

Hva står det i skjøter ?

I mange tilfeller vil det i tinglyste skjøter være fastsatt en rekke ulike klausuler og betingelser, som ikke fremgår av grunnboken. Et praktisk eksempel er skjøter som inneholder klausuler med tilbakekjøpsrett for selger dersom eiendommen ikke utvikles innen et konkret tidspunkt.

Et annet eksempel finnes der hvor flere eiendommer er skilt ut fra det samme hovedbølet, hvor eldre skjøter har begrensninger for den videre utviklingen av området.

Dette omtales ofte som villaklausuler, strøksservitutter eller lignende, og kan medføre store utfordringer

Hvordan rydde opp i grunnboken ?

Enhver grunneier bør sørge for å ha en ryddig grunnbok for å unngå at heftelser påvirker kjøpesummen ved et salg, eller vanskeliggjør.

Type heftelse, innholdet i heftelsen og hvem som er rettighetshaver påvirker ofte om det tinglyste dokument kan slettes eller ikke, og hvor vanskelig det er å få dokumentet slettet.

De fleste heftelser slettes ved at rettighetshaver lager en sletteerklæring som sendes Kartverket i original.

Kartverket har hjemmel til å slette heftelser ex officio i flere tilfeller. Sletting «ex officio» vil si at Kartverket sletter heftelser av eget tiltak uten samtykke fra rettighetshaver. Eksempelvis vil rettsvernet til enkelte heftelser kunne være bortfalt etter lovbestemte tidsfrister, slik tilfellet er for enkelte forkjøpsretter.

Dokumentets innhold kan også være begrenset i tid, for eksempel i tidsbegrensede leiekontrakter hvor utløpsdato klart fremkommer. Selv om Kartverket kan gjøre dette «av eget tiltak» kreves normalt at Kartverket gjøres oppmerksom på at en heftelse kan slettes ex officio ved en konkret henvendelse. Kartverket har ikke et automatisk varslingssystem som selv besørger sletting av bortfalte heftelser.

Andre verktøy som kan benyttes ved opprydning av grunnboken er omskiping og avskiping etter servituttlovens bestemmelser, ekspropriasjon eller jordskifte. I enkelte tilfeller kan også tinglysing av prioritetsvikelser være et praktisk alternativ