Hva er viktig ved utleie av bolig?

Det er viktig å finne en trygg og ansvarsfull leieboer som holder sin del av  leie avtalen.

Det må samtidig ikke skje diskriminering, slik det er forbudt. Dette innebærer at utleier ikke kan ta hensyn til kjønn, religion, livssyn, funksjonsnedsettelse, seksuell orientering, eller lignende.

En fin måte å finne gode leietakere uten å komme i strid med reglene er å be om referanser fra tidligere leieforhold, arbeidsgiver eller annet. Det kan være vanskelig å skaffe for den potensielle leietakeren, dersom det gjelder vedkommende sitt første leieforhold.

Hvilke krav kan leietaker ha til boligen?

Husleieloven  (Husl.), som gjelder ved utleie av bolig, men som kan fravikes ved utleier av næringslokaler  jfr Husl § §1-2 forutsetter at boligen er godkjent for opphold. Det er ikke nok at både leieboer og utleier er enige om at det fungerer å bo i kjelleren. Du finner lenger til noen av reglene i Husleieloven nedenfor, men ikke alle, gå da til  loven.

Det som leies ut må være godkjent til den bruken du leier det ut for. Det skal sikre at husrommet som leies ut har en viss kvalitet i form av dagslys, oppvarming og lignende. Videre skal det være trygt i forhold til rømningsveier og annet.

Hva er reglene for sikkerhet ?

Dersom du leier ut, bør du alltid be om enten depositum  Husl §3-5 eller annen sikkerhet Husl §3-6 fra leieboeren.

Depositumet er en sikring for manglende husleie eller skader leieboer påfører husrommet dersom det skulle bli et problem.

Det vanlige er å kreve et depositum tilsvarende tre måneders leie, men loven sier at det kan kreves opptil seks måneders leie.

Husl § 3-5 sier at depositumet skal inn på en egen depositumskonto i leietakers navn. Utleier skal ta kostnadene ved opprettelsen av kontoen. Dette slik at beløpet er leietakers inntil utleier krever noe dekket.

Hva er gjengs leie?

Gjengs leie Husl§4-3  betyr gjennomsnittsleie i sammenlignbare utleieboliger, hvor leieforholdet har vart en stund. Dette må ikke forveksles med markedsleie, som er leie markedet tilsier at utleieboligen er verdt ved nye avtaler.

Husleieloven sier at når leieforholdet har vart i minst to år og seks måneder uten at husleien er blitt endret annet enn ved justering i henhold til konsumprisindeksen (KPI), kan det kreves regulering av husleien slik at den blir satt til gjengs leie. Du må gi varsel seks måneder i forveien, og det må være minst ett år siden forrige KPI regulering.

KPI regulering kan gjøres hver år.

Hvem har ansvar for vedlikehold?

Utgangspunktet er at leieboeren står for vedlikeholdet mens han eller hun bor der. Utleieren skal på sin side sørge for at det materielle utstyret er på plass.

Dette betyr for eksempel at leieboeren skal skifte batteri i røykvarsleren når det er nødvendig, men det er utleier som skal sette opp røykvarsleren, og eventuelt bytte ut selve varsleren dersom den er ødelagt.

Det er leieboeren som skal vedlikeholde dørlåser, kraner, toalettet, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholderen og annet inventar og utstyr som ikke er en del av den faste eiendommen.

Hva med utleiers tilsyn av utleieboligen?

Når man leier ut overtar leieboeren en total bruksrett av boligen, slik at en får rett til å skape seg et trygt hjem i boligen med et beskyttet privatliv.

Utleier kan ikke bare låse seg inn i å sjekke at alt er som det skal.

Utleier har rett til tilgang for å gjennomføre viktige vedlikeholds- eller oppgraderingsarbeider, men det skal avtales i god tid i forveien.

Har man rett til husstand ?

Utleier har ofte tenkt at det skal være en leieboer , men leietaker  har rett til å ta opp andre i husstanden hvis det er nær familie eller kjæreste, uten at det krever godkjenning av utleier.

Gjelder det andre personer det gis godkjenning før disse eventuelt flytter inn.

Det er ikke grunnlag for å endre leien hvis en ekstra person flytter inn, selv om dette eventuelt vil gi mer slitasje på boligen.

Hva er tidsbestemt utleie?

Husleieloven har klare bestemmelser om leietid Husl  §9-2I

Hovedregelen er at boliger skal leies ut for minmun 3 år Husl §9-3 Leier du ut del av bolig du selv bor i, kan du sette en grense på ett år, hvor leieforholdet opphører uten oppsigelse ved leietidens slutt. Husl §9-3, annen setning

I andre boliger er tre år minstetiden.

Det kan i noen tilfeller likevel avtales kortere tid, hvis det har en saklig grunn. Det kan være at boligen skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden. Andre grunner kan være at huset skal rives, ombygges eller selges.

Er det mulig å si opp leieboeren?

Husl §9-5  lister opp følgende tilfeller, som da forstås som saklig grunn:

a) Dersom utleier selv eller en i husstanden skal bruke husrommet.

b) Dersom det skal rives eller bygges om.

c) Dersom leieboeren har misligholdt avtalen, for eksempel ikke betaler husleien.

d) Dersom det finnes annen saklig grunn.

Hvordan sier man opp leieboeren ?

En oppsigelse skal være skriftlig, den skal begrunnes og den må som hovedregel ha en frist på tre måneder.

Det er strenge formkrav til oppsigelsen, og det er viktig å følge disse formkravene for at oppsigelsen skal være gyldig.

Leieboeren har rett til å protestere, og da må utleier i tilfelle ta det videre i retten.