Hvilken disposisjonsrett har fester over festetomta?

Skrevet av:

Harald Ramm
Advokat / Partner


Langseth advokatfirma DA har i en årrekke hatt en nært samarbeid med idébladet Hytteliv og utarbeidet artikler med presentasjon av ulike juridiske problemstillinger som møter hytteeiere.

I motsetning til de fleste juridiske artikler, som har en teoretisk og generell form, beskriver våre artikler konkrete og praktiske problemstillinger med forslag til løsninger. Vi håper at våre bidrag kan inneholde interessante og nyttige råd for hyttefolket.

HVILKEN DISPOSISJONSRETT HAR FESTER OVER FESTETOMTA?

«Se Gunnar, den nye flaggstanga er saget ned og vimpelen er klippet i stykker….», ropte Wenche Stang til sin ektefelle, Johan, da de ankom hytta i begynnelsen av mai i fjor.

«Men, men….gullregnen er sagd ned og brønnhuset er hogd i stykker. Dette er hærverk….», stammet hun videre.

De låste seg inn i hytta og innenfor dørsprekken lå en konvolutt. Det fremgikk av brevet:

«Som kjent døde fatteren i vinter og jeg har overtatt gården fra han. Jeg har gått gjennom festekontraktene med advokaten min. Han har fortalt meg at alle kontraktene er såkalt punktfester.

Det vil si at dere bare disponerer areal under hytta. Flaggstanga og brønnhuset er dermed satt opp på min tomt og jeg har iverksatt enkelte tiltak som svar på at dere har tatt dere fullstendig til rette på min eiendom.

Som dere vet er gullregnen giftig og jeg har derfor fjernet denne av hensyn til dere. Jeg håper på et godt samarbeid i fremtiden».

«Litt av en velkomsthilsen», sukket Wenche. De fant frem mobilen, tok masse bilder av skadene og ringte og avtalte møte med adv. Børre Vatn.

Adv. Vatn sparte ikke på kruttet:

«Det fascinerende er at grunneier skriver at dere har tatt dere til rette. Disse tiltakene er både ulovlig selvtekt og grovt skadeverk. En annen ting er at advokatens ikke har satt seg inn i de rettigheter dere har som fester.

Utgangspunktet må være hva kontrakten sier. Det står i pkt 1 bl.a. flg.:

«Wenche og Gunnar Stang fester et areal under gnr. 3, bnr. 34 i Innfjord for oppføring av hytte på inntil 60m2 med tilhørende anneks».

Han fortsatte:

«Det står ingen ting om størrelsen på festetomta utover hva dere har rett til å sette opp. Det blir litt vanskelig å press definisjonen på punktfeste inn under denne formuleringen ettersom et punktfeste, som grunneier beskriver, kun gjelder arealet under hytta. I så fall dreier det seg om to punktfester nemlig feste under hytta og annekset og det blir veldig søkt.

Dere må derfor anføre at feste her må forstås slik at det gjelder et areal naturlig arrondert rundt bebyggelsen selv om dette ikke kommer klart frem av avtalen.

Når man har fastlagt arealet som omfattes av festeretten viser jeg til tomtefesteloven § 16 som bl.a. sier:

«Ved feste av tomt til bustadhus og fritidshus har festaren same fysiske råderett over festetomta til bruk innanfor festeføremålet som ein eigar har, så langt ikkje anna fylgjer av det som er avtalt»

Det vil si at dere både kan sette opp flaggstang, borre etter vann m.m. innenfor dette arealet.

Sett likevel at grunneier skulle få rett i at det er et punktfeste slik han beskriver. I så fall har dere rettigheter utover arealet som strengt tatt omfattes av definisjonen av punktfeste.

I en tvist som gjaldt rett til grunnvannsborring mente retten at dette måtte kunne skje med flg. begrunnelse:

«Også varige fysiske inngrep er tillatt sålangt det må anses rimelig etter formålet med festet. Man kan utlede av dette at det må foretas en interesseavveining mellom festers interesser og grunneiers interesser.»

«Det kan ikke være tvil om at dette også gjelder rett til å sette opp flaggstang», presiserte adv Vatn og fortsatte:

«Grunneiers advokat har også (lurer egentlig på hva han driver med…) oversett en viktig bestemmelse i tomtefesteloven § 16 som sier:

«Er det avtalt at festaren ikkje kan hogge ned tre på tomta, kan festaren likevel…. setje seg imot hogst av tre som bør verte ståande for trivnaden si skuld.»

Denne retten gjelder «for eit areal på eitt dekar (daa), medrekna der huset eller husa står og høveleg avrunda etter tilhøva på staden.»

Det er ingen tvil om at gullregnen stod innenfor det areal som loven beskriver. Grunneier var derfor ikke i sin rett til å fjerne dette heller», avsluttet han.

De ble enige om at adv. Vatn skulle fremme et krav om erstatning til oppsetting av ny flaggstang og brønnhus og planting av ny gullregn. Kravet ble stipulert til kr. 145.000.

Grunneier tilbakeviste kravet og saken endte for retten som ga Wenche og Gunnar medhold på alle punkter.