Hvor mye kan grunneier regulere festeavgiften til hyttetomta?

Skrevet av:

Harald Ramm
Advokat / Partner


Langseth advokatfirma DA har i en årrekke hatt en nært samarbeid med idébladet Hytteliv og utarbeidet artikler med presentasjon av ulike juridiske problemstillinger som møter hytteeiere.

I motsetning til de fleste juridiske artikler, som har en teoretisk og generell form, beskriver våre artikler konkrete og praktiske problemstillinger med forslag til løsninger. Vi håper at våre bidrag kan inneholde interessante og nyttige råd for hyttefolket.

HVOR MYE KAN GRUNNEIER REGULERE FESTEAVGIFTEN TIL HYTTETOMTA?

En sen torsdag ettermiddag i fjor høst satt frustrert hytteeier og fester Nikolay Berg på kontoret til adv. Finn Mel. Berg hadde kort tid i forveien mottatt et brev fra grunneier Per Kos hvor det fremgikk flg.:

“Som du husker fikk du forlenget festekontrakten i 2006 og jeg måtte godta en festeavgift på kr. 4.750. Grunnen til det var at tomtefesteloven § 33 ga fester rett til “forlengelse på samme vilkår som før”.

Du har sikkert lest i avisen at Den europeiske menneskerettsdomstolen har sagt at denne bestemmelsen var i strid med Den europeiske menneskerettskonvensjon (EMK). Tomtefesteloven § 33 jfr. § 15 ble derfor endret slik at bortfester kan kreve oppregulering av festeavgiften etter flg. regler frem til 1. januar 2018:

“Ved lenging av feste etter § 33 kan bortfestaren krevje at den årelege festeavgifta blir regulert ein gong slik at ho svarer til 2 prosent av tomteverdet… Høgstbeløpet er 9.000 kroner justert ved kvart årsskifte etter 1. januar 2002 i samsvar med endringa i pengeverdien.”

“Jeg krever nå å oppjustere festeavgiften slik jeg har rett til iht. denne bestemmelsen. Iht. vedlagte takst fra Takseringsspesialisten er verdien på tomten din kr. 750.000 som med 2 pst. gir en festeavgift på kr. 15.000. Som følge av begrensningen blir festeavgiften kr. 11.953 pr. mål (2016 kroneverdi). Du har to mål tomt og ny festeavgift blir dermed kr. 22.756”, avsluttet Kos.

Nikolay var helt oppløst og sa nærmest gråtkvalt til adv. Mel:

“Dette er penger etter skatt og som pensjonist har jeg ikke råd til å betale så høy avgift. Vi må derfor selge hytta som har vært en så viktig del av Bjørgs og mitt liv…”

Adv. Mel fikk utlevert kontrakten fra 2006 og korrespondanse mellom Nikolay og grunneier. Han satte brillene ytterst på nesen, lente seg over bordet og leste sakte:

“Leietiden er 50 år regnet fra 1. oktober 1956. Når festetiden løper ut har festeren rett til å forlenge kontrakten på de vilkår som man da blir enige om.”

“Det står her at du hadde rett til å forlenge kontrakten, men hva skjedde egentlig?”, spurte adv. Mel.

Nikolay fortsatte:

“Festeavgiften var den gang kr. 1.500 og jeg kunne jo krevd forlengelse på “samme vilkår som før”. Men jeg synes faktisk det var litt smålig og kreve så lav avgift og aksepterte derfor å forhøye avgiften til kr. 4.750. Vi lagde derfor dette tillegget til kontrakten.”

Adv. Mel leste sakte gjennom avtalen og sa bestemt:

“Her står det jo at partene etter nærmere forhandlinger er enige om å oppregulere festeavgiften til kr. 4.750. Når dere er blitt enige om å oppregulere avgiften etter nærmere forhandlinger er ikke festeavtalen fornyet iht. tomtefesteloven § 33 slik den lød før endringen pr. 01.07.15. Grunneier kan derfor ikke oppregulere festeavgiften frem til 01.01.2018 iht. overgangsbestemmelsen”, avsluttet han.

Nikolay pustet litt lettere og tittet forsiktig på adv. Mel og lurte på hva de skulle gjøre. De ble enige om at adv. Mel skulle skrive til grunneier å gi utrykk for deres standpunkt. Svaret kom raskt:

“Det er riktig at jeg aksepterte en festeavgift på kr. 4.750 som var det beste jeg kunne oppnå når Berg kunne kreve regulering “på samme vilkår som før”. Nå må jeg også få lov til å rette opp skjevheten som fulgte med den gamle loven.

Saken endte i retten som ga Nikolay medhold med bl.a. flg- begrunnelse:

“Retten har forståelse for saksøkers syn om at det kan synes tilfeldig at han ikke får glede av retten til oppregulering. På den annen side har partene blitt enige om regulering iht. en frivillig avtale. Forlengelsen har dermed ikke skjedd “på samme vilkår som flr” iht. tomtefesteloven § 33 slik den lød før endringen.

Når opprinnelig forlengelse skjedde “utenfor” bestemmelsen har ikke grunneier rett til å foreta oppjustering av avgiften iht. endringen av §33. Det legges også vekt på at avtalen pr. avtaletidspunktet ga grunneier en bedre løsning enn hva som fulgte av tomtefesteloven. At tomtefesteloven på et senere tidspunkt ble endret til gunst for grunneier kan derfor ikke påberopes av saksøker.”

Etter dette ble Nikolay Berg frifunnet og Kos måtte akseptere kr. 4.750.