Konsesjon ved erverv av fast eiendom

Skrevet av:

Fredrik A. Borch
Advokat / Partner


Innledning

Det er mange ting å huske på når man selger eller kjøper fast eiendom, enten dette skjer privat eller i næring. Dersom partene benytter advokat eller eiendomsmegler ved transaksjonen skal alle viktige hensyn ivaretas av disse. Velger man ikke å benytte advokat/megler, evt. kun søker bistand til selve oppgjørsfunksjonen, er det viktig å huske på at vi har en lov som sier at i utgangspunktet trenger man konsesjon ved alt erverv av fast eiendom.

Hva er konsesjon?

Med konsesjon menes normalt en tillatelse fra en offentlig myndighet til foreta seg noe. Alternative begreper kan være bevilling, autorisasjon, løyve, lisens eller dispensasjon.

Har man konsesjon betyr dette normalt at man har fått adgang til å gjøre noe man ellers ikke ville hatt lov til, for eksempel å servere alkohol.

Hvorfor har vi konsesjonsregler?

Grunnen til at vi har konsesjonsregler knyttet til erverv av fast eiendom er at stat eller kommune ønsker å kunne styre utnyttelsen av eiendommer. Sammen med annen lovgivning som f.eks. plan- og bygningsloven gir konsesjonsloven offentlige myndigheter mulighet til hindre eiendomsover-dragelser som anses å være uheldige for fremtidige generasjoners behov, for landbruksnæringen, for miljø/naturvern/friluftsinteresser, bosetting og fremtidige utbyggingsmuligheter.

Trenger man konsesjon ved alt erverv av fast eiendom?

De fleste forbinder konsesjon med virksomhet og store transaksjoner i næringsmessig sammenheng, typisk i tilknytning til olje- og gassutvinning, vannkraftvirksomhet og fiskeoppdrett. Få har derimot innsikt i at alle som kjøper eller på annen måte erverver en fast eiendom i utgangspunktet må søke offentlig konsesjon for ervervet.

Dette følger av konsesjonsloven av 2003, der det i § 2, første ledd heter at

Med de unntak som følger av loven, kan fast eiendom ikke erverves uten tillatelse av Kongen (konsesjon). Kongens myndighet kan overføres til kommunen.

Heldigvis er det en rekke unntak fra denne hovedregelen, slik at man i de aller fleste tilfeller slipper å søke om konsesjon. Kjøper må imidlertid ofte sende inn en egenerklæring om konsesjonsfrihet, der hun bekrefter å oppfylle vilkårene for konsesjonsfritt erverv.

Dette gir tre situasjoner ved erverv av fast eiendom:

  • Erverv der det må søkes om konsesjon
  • Erverv der det er tilstrekkelig å sende inn egenerklæring om konsesjonsfrihet
  • Erverv der man både slipper å søke om konsesjon og å sende inn egenerklæring.

Hovedregel og unntak – noen eksempler

Å gi en fullstendig oversikt over alle de aktuelle alternativene vil bli alt for omfattende for denne artikkelen. I det følgende nevnes derfor kun noen av de viktigste eksemplene, med utgangspunkt i de tre alternativene ovenfor:

  • Overdras en bebygd eiendom på mer enn 100 dekar, som har mer enn 35 dekar dyrket mark, så må det søkes om konsesjon. Se konsesjonsloven§ 4 første ledd nr. 4. Det samme gjelder ved overdragelse av ubebygd tomt til bolig eller fritidshus, der tomtegrunnen er større enn 2 dekar, jfr konsesjonsloven § 4, første ledd nr. 1.
  • Dersom erververen er odelsberettiget er det tilstrekkelig å sende inn en egenerklæring om konsesjonsfrihet (grønt skjema), idet konsesjonsloven § 5 nr 2 fastslår at å overta en eiendom på odel er fritatt for konsesjonsplikt.
    Enkelte kommuner har vedtatt strengere grenser for å gi konsesjon enn de som følger av loven. Skal man benytte egenerklæringsprinsippet her må man bruke rødt skjema.
  • Dersom kommunen ikke har vedtatt nedsatt konsesjonsgrense vil det i mange praktisk viktige tilfeller verken være behov for å søke om konsesjon eler å sende inn egenerklæring. Dette gjelder f.eks. ved følgende eiendomserverv:
    – Bebygd eiendom mindre enn 2 dekar;
    – Bebygd eiendom der del av denne overdras til en sameier som allerede eier en del av eiendommen, og der eiendommen er regulert til annet enn landbruksformål;
    – Ved overdragelse av eierseksjon (både bolig og næring) og andel i borettslag/
    boligbyggelag;
    – Ved innløsing av bebygd festetomt iht tomtefestelovens regler

Er det påkrevet med en egenerklæring om konsesjonsfrihet skal denne sendes til kommunen der eiendommen ligger, ikke til Kartverket for tinglysing sammen med skjøtet. Dersom kommunen ikke har innvendinger videresender den skjemaet med sin godkjenning elektronisk til Kartverket, og først da kan skjøtet tinglyses. I disse tilfellene lønner det seg derfor å vente et par uker fra egenerklæringen er sendt kommunen til man sender skjøtet til Kartverket for tinglysing.

Hva skjer om kjøper ikke omfattes av unntakene og heller ikke får konsesjon?

Dersom ingen av unntakene fra konsesjonsplikten kommer til anvendelse, og en konsesjonssøknad avslås, vil kjøper ikke få tinglyst hjemmel til eiendommen, jfr konsesjonsloven § 15. Kjøper vil dessuten få en frist til enten å omgjøre salget eller å selge eiendommen videre til noen som oppfyller konsesjonsvilkårene, jfr. konsesjonsloven § 18.

Dette innebærer at kjøper av eiendom som utløser konsesjonsplikt alltid bør kreve inntatt en klausul i kjøpekontrakten som fastslår at ved manglende konsesjon kan kjøper velge å heve kontrakten.

Har du spørsmål omkring konsesjon ifbm. erverv av fast eiendom så ta gjerne kontakt med artikkelforfatteren for en uforpliktende samtale.