Hvordan skal fornyelsesklausulene tolkes?

I leieavtaler, spesielt avtaler om leie av lokaler,  gis leier rett til å fornye leieforholdet ved leietidens utløp.

Det er mange versjoner av dette, som skal gjennomgås i det følgende.

De samme prinsippene vil også kunne gjelde for andre avtaler eks leveransens avtaler.

Det finnes  også i avtaler om leie av bolig, men er ikke behandlet her.

Husleieloven ( Husll) gjelder i utgangspunktet for leie av bolig og lokaler, hvor det er større avtalefrihet ved utleie av lokaler se Husll § 1-2, 2 ledd

Hva er rett til fornyelse?

Det kan vær en ensidig, ubetinget rett til å fornye leieforholdet hvor utleier ikke kan motsette seg fornyelsen.

Det avhenger så hva avtalen sier om endring av noen av leievilkårene, som da ofte vil være leien.

Det kan være gitt en fortrinnsrett til videre leie, hvis utleier fortsatt skal leie ut lokalene.

Det er klokt å utdype dette, eksempelvis kan utleier presisere at fortrinnsretten gjelder hvis lokalene fortsatt skal leies ut til dagens formål.

Det kan også være betinget av at partene blir enige om leievilkårene for den nye leieperioden, ut fra lojalitetsplikten må partene da forsøke å forhandle om fornyelse.

Hvis det er satt vilkår?

Det kan ofte være mer økonomisk for utleier å fornye med eksisterende leier, istedenfor å finne ny leietaker.

Endring kan gi merkostnader ved tap av leie mens lokalene står tomme og tilpasninger av lokalene.

Dette avhenger mye av markedsutviklingen.

Det er derfor vanlig at det settes vilkår om at leievilkårene skal reforhandles ved fornyelse.

Det er viktig at avtalen er klar på hva som kan reforhandles, er leien eller også andre deler av avtalen.

Rettspraksis har ved tolkning av  uklare avtaler for langvarig avtaleforhold, sagt at utleier kunne tilpasse avtalen til markedets alminnelige vilkår.

Ordlyden: «ny leiekontrakt for to perioder à hver 5 år» tolkes til at det skal inngås en ny leieavtale på nye vilkår.

Samme resonnement kan knyttes opp mot husleieloven § 3-1 andre ledd som slår fast at dersom leiens størrelse ikke er avtalt, kan utleier kreve markedsleie.

Er det noen begrensninger hvor mange ganger leier kan fornye?

Domstolene har bekreftet at det er adgang til å avtale slik evigvarende fornyelsesrett, eks hvert 5 år.

Er det eksempelvis avtalt 5 nye år «på samme vilkår», betyr det bare fornyes for 5 år.

Når må fornyelses retten utøves?

Det fins avtaler som  automatisk fornyelse ved utløp med mindre partene den sies opp, dette skjer gjerne ved leveranseavtaler.

Ved leie av lokaler er det vanlig at leier gis et valg om fornyelse, med en frist for når det skal meldes, eks 6 måneder før utløp.

Det avtales da gjerne også en frist for når partene skal ha oppnådd enighet.

Hvis ingen av partene husker at leieforholdet har løpt ut, blir spørsmålet om fornyelses retten rent faktisk er utøvet/avtalt.

Husleieloven §9-2 sier at hvis et tidsbestemt leieforhold har fortsatt å løpe etter sin utløpstid uten at fornyelse er skjedd, kan leieforholdet i stedet ha gått over til å bli et tidsubestemt, oppsigelig leieforhold.