Oppløsning av sameier

Skrevet av:

Fredrik A. Borch
Advokat / Partner


Innledning

Ikke sjelden viser det seg vanskelig å eie noe sammen med andre. Det typiske eksempelet er barna som arver en hytte etter sine foreldre, og som på grunn av forskjellig økonomi, forskjellige behov, forskjellig smak osv. sliter med å bli enige om hvordan de skal forholde seg til livet som sameier.

Den redegjørelsen som gis nedenfor er ikke ment å være en komplett oversikt over aller regler som gjelder ifbm oppløsning av et sameie, den er kun ment som en oversikt over de sentrale bestemmelser og over hovedpunktene i en slik prosess. Reglene gjelder ikke bare for fast eiendom men også for løsøregjenstander som f.eks. en bil eller en båt. I det følgende omtales sameie i en fast eiendom, da dette er den vanligst formen for sameie.

Salg av sameieandel

Et sameie i en fast eiendom betegnes juridisk som et tingsrettslig sameie. Lovmessig reguleres slike sameier av sameieloven av 18. juni 1965. Loven kan fravikes ved avtale mellom sameierne, eller gjennom annen lovgivning. På spørsmål som ikke er regulert i sameieloven eller gjennom avtale vil den såkalte bakgrunnsretten, typisk den mer generelle avtaleloven, kunne gi supplerende regler.
Dersom en sameier ønsker å komme ut av sameiet er det naturlige første skritt å varsle de andre sameierne, og spørre om noen av dem kan tenke seg å kjøpe andelen til den som vil ut. Det er ingen bestemte formkrav til en slik henvendelse, men som alltid er det av bevishensyn lurt å gjøre dette skriftlig.

Iflg sameieloven § 10 har en sameier rett til å overdra hele eller deler av sin eierandel, til hvem han vil. De øvrige sameierne har imidlertid forkjøpsrett iht lovens § 11. Ønsker to eller flere sameiere å utøve forkjøpsretten kan de hevde denne forholdsmessig, dvs at en som har en ideell 1/3 av eiendommen kan hevde forkjøpsrett til 1/3 av den andelen som skal selges.

Når en sameier spør de andre eierne om de kan tenke seg å kjøpe hans eller hennes andel er det gjerne prisen som blir det store spørsmålet. Har man ingen ferske holdepunkter for verdien er det fornuftig at den som skal selge kontakter en erfaren eiendomsmegler/advokat med mange megleroppdrag i lokalområdet der eiendommen ligger. Betaler man et begrenset beløp vil man få en kortfattet verdivurdering, som reflekterer dagens marked. Ofte vil den sameier som kan tenke seg å kjøpe andelen gå til en annen megler for å sjekke prisen. Er det et avvik mellom de to verdivurderingene som ikke er urimelig stor er en vanlig løsning at partene blir enige om gjennomsnittet av de to vurderingene. Blir man ikke enige kan det være en løsning at partene i fellesskap velger en tredje megler til å foreta en verdivurdering som man på forhånd binder seg til å respektere.

Det finnes en rekke andre måter å bestemme prisen på, det gjelder å finne en metode som begge sider kan akseptere og som gir en rimelig trygghet for at prisen er i overensstemmelse med markedet.

Man hører fra tid til annen om noen som legger ut eiendommen for salg på vanlig måte og så trekker salget når man regner med å ha mottatt høyeste bud. På denne måten får man jo vite hva markedet er villige til å gi for akkurat denne eiendommen akkurat på det aktuelle tidspunktet. Mange synes dette er en litt uredelig opptreden både overfor de som byr på eiendommen og overfor megler, samtidig som det er tids- og kostnadskrevende.

Oppløsning av sameier/tvangssalg

Noen ganger er det ikke mulig å oppnå enighet om pris, eller de øvrige sameiere ønsker rett og slett verken å kjøpe andelen til den som vil ut, eller å medvirke til et frivillig salg av eiendommen. I slike tilfeller er en oppløsning av sameiet eneste utvei. En slik avslutning av eierforholdet er regulert i sameieloven § 15.
En begjæring om oppløsning av sameiet fremsettes for tingretten i den rettskrets eiendommen ligger. Den skal inneholde en beskrivelse av eiendommen, av det som er gjort for å få til en frivillig løsning og en bekreftelse av at det ikke er noe til hinder for et tvangssalg.

Dersom ingen av de øvrige sameierne protesterer mot oppløsningen av sameiet, eller deres protest er «åpenbart grunnlaus», kan retten beslutte oppløsning av sameiet med påfølgende tvangssalg av eiendommen.

Er det fremsatt en protest som retten mener kan ha noe for seg, f.eks. en tidligere inngått avtale mellom partene som sier noe om at eiendommen så langt det er mulig skal beholdes i familien, kan dette skape slik tvil om adgangen til å selge at retten henviser kravet om oppløsning og tvangssalg til først å bli behandlet gjennom et søksmål.

Konkluderer retten med at oppløsning kan besluttes uten å gå veien om søksmål behandles saken som en ren kontorforretning, uten at partene møter i retten. Dette går relativt raskt, og kostnadene holdes nede. Blir det derimot nødvendig å prøve saken for domstolene tar prosessen vesentlig lengre tid og kostnadene stiger.

Når man er kommet i mål, med eller uten en rettssak bak seg, og kan gjennomføre en oppløsning av sameiet, gjøres dette ved å fremsette en begjæring om tvangssalg av eiendommen. Retten oppnevner en erfaren eiendomsmegler/advokat som såkalt medhjelper. Vedkommende skal gjennomføre salg av eiendommen på en måte som ligger så nær som mulig den fremgangsmåten som benyttes ved et frivillig salg. Det betyr at det utarbeides et prospekt med bilder av eiendommen, det annonseres på finn.no, det gjennomføres visninger og budrunder, etc. Det må dog fremgå av salgsoppgaven at det dreier seg om et tvangssalg.

Når medhjelper mener at det er oppnådd et bud som bør godtas vil han underrette sameierne og oppfordre dem til å anbefale at budet godkjennes. Dersom sameierne mener at budet er for lavt er det sannsynlig at medhjelper vil lytte til dette, men det er medhjelper som avgjør om budet skal oversendes retten med anbefaling om stadfestelse. I siste hånd er det retten som avgjør om budet skal godkjennes, men dommeren vil som oftest la medhjelpers oppfatning veie tungt.

Sameierne har hver for seg en fortrinnsrett til å kjøpe eiendommen gjennom tvangssalget. Det innebærer at når medhjelper varsler om at et bud bør stadfestes setter han samtidig en frist på et par uker for at sameierne kan påberope seg fortrinnsretten og kreve å gå overta eiendommen til en pris tilsvarende høyeste bud. Er det flere sameiere som påberoper seg fortrinnsretten sin får de også her rett til å overta en andel av eiendommen tilsvarende den eierandelen de allerede har. I prinsippet kan man altså komme i den situasjon at alle sameierne byr på eiendommen og får kjøpe en andel tilsvarende den de hadde fra før. I praksis skjer neppe dette, da vil nok noen i stedet legge inn et høyere bud.

Rent logisk sett tilsier omstendighetene rundt et tvangssalg at prisen som oppnås vil ligge noe lavere enn en ordinær markedspris. Kjøper får f.eks. ikke den samme reklamasjonsmuligheten som ved et frivillig salg. Videre kan det forekomme en viss psykologisk effekt; budgiver tenker at «her er det noen som må selge, så her kan jeg gjøre et kupp!» I praksis er det nok vanskeligere å se en tydelig trend av lavere salgssum ved tvangssalg enn ellers.

Skulle man komme dit at tvangssalg er neste skritt i prosessen anbefaler jeg ofte at man varsler motparten og meddeler at nå er det ingen vei utenom at eiendommen selges, men dersom de vil sikre en best mulig pris, og et raskest mulig oppgjør, så lønner det seg å bli enige om å gjennomføre et frivillig salg likevel. I så fall vil jeg be om at det undertegnes en avtale der de øvrige sameiere gir min klient en ugjenkallelig fullmakt til å selge eiendommen på visse nøkkelvilkår, slik at man ikke risikerer at sameierne senere nekter å selge frivillig.

Får man ikke aksept for et slikt forslag blir det altså tvangssalg som gjelder. Dette skiller seg vesentlig fra et frivillig salg når det gjelder enkelte formaliteter:

  • Budgiver må stå ved budet sitt i 6 uker
  • Medhjelper må forespørre sameierne om deres syn på et bud han mener bør godtas, og han må deretter oversende saken til tingretten for stadfestelse av budet.
  • Når budet evt. blir stadfestet (godkjent) av retten, løper det en ankefrist på én måned.
  • Dette innebærer at «closing» av salget og gjennomføring av overtakelse og oppgjør tar vesentlig lengre tid enn det normalt gjør ved et frivillig salg.

Oppsummering

Er situasjonen fastlåst og det ikke lar seg gjøre å finne en frivillig løsning med de andre sameierne er det naturlig nok små sjanser for at en utenforstående er interessert i å kjøpe kun en andel av en eiendom. Da er eneste mulighet til å komme seg ut av sameiet å begjære dette oppløst.

Kostnadene til medhjelper, annonsering, rettsgebyr osv. skal dekkes av den salgssummen som oppnås. Disse kostnadene blir dermed fordelt på sameierne i henhold til størrelsen på deres respektive eierandeler. Det er altså ikke slik at den som begjærer sameiet oppløst må bære en større kostnad enn de øvrige sameierne.

Utgifter til egen advokat må man bære selv. Det er imidlertid mulig at man har en hus- eller innboforsikring med en rettshjelpsforsikring inkludert. Kan det konstateres en reell tvist med en motpart vil forsikringen normalt slå inn, som regel med en egenandel på kr 4 000 + 20 % av det overskytende. Maksimal forsikringssum pleier å være kr 100 000.