Har grunneier erstatningsrett for tap ved reguleringsplan?

Skrevet av:

Botolf Botolfsen jr.
Advokat / Partner


Det kan være tilfeller hvor grunneier kan kreve erstatning for tap som følger av en ny reguleringsplan.

Hvis en reguleringsplan gir det resultat at en eiendom blir ødelagt som byggetomt og ikke kan utnyttes på annen regningssvarende måte, skal kommunen betale grunneier erstatning.

En annen mulighet er å kreve erstatning fra andre grunneiere i området, hvis de får vesentlig bedre utnyttelse, som samtidig betyr at en grunneiers eiendom derfor blir betydelig forringet.

Vi skal se nærmere på i hvilke tilfeller en grunneier kan kreve erstatning hvis han har kommet dårlig ut i en reguleringsprosess.

Når er det grunnlag for å kreve erstatning?

Etter plan- og bygningsloven § 15-3 kan en grunneier kreve erstatning fra kommunen eller andre grunneiere for tap ved reguleringsplan hvis:

• en reguleringsplan medfører at en eiendom blir «ødelagt som byggetomt», enten som følge av bestemmelser om byggegrense innenfor veglinjen eller av andre «særlige grunner».

I tillegg må ikke eiendommen kunne nyttes på annen «regningssvarende» måte.

•dersom en eller flere av naboeiendommene gis en «vesentlig bedre utnytting» i reguleringsplanen og verdien av grunneiers eiendom har blitt «betydelig forringet» som følge av dette.

Når kan man kreve erstatning fra kommunen?

Vilkårene er at dersom «særlige grunner» medfører at en eiendom blir «ødelagt som byggetomt».

Eksempel kan være at hvis reguleringen en avstandsbegrensning fra nabogrensen i en ny bebyggelsesplan for området, som gjør at det ikke blir mulig å begge en tomt, dette da den i «praktisk talt ubebyggelig».

Forutsetningen er at byggegrense fra nabo avvek fra de regler som grunneier normalt måtte regne med og heller ikke er saklig motivert.

Samtidig med at byggegrensen før ny regulering kunne vært bebygget, men forsvant ved reguleringen.

Det er i alle tilfeller et vilkår for erstatning at eiendommen ikke lenger kan nyttes på annen «regningssvarende» måte, som betyr ikke lenger kan utnyttes økonomisk.

Det betyr ikke at all regulering gir grunnlag for erstatning, grunneier må tåle at det skjer endringer fra formålet i tidligere reguleringsplaner, for eksempel dersom eiendommen reguleres fra «bolig» til «industri».

Alternativ til erstatning fra kommunen kan være å kreve innløsning/ekspropriasjon.

Hvis det er alternativet vil kommunen ofte velge å innløse/ekspropriere eiendommen.

Når kan erstatning kreves fra grunneier av annen eiendom i området?

Hovedregelen er at de verdier som skapes ved en ny reguleringsplan ikke skal bli ujevnt fordelt. Det kan likevel skje derfor er det gitt en egen hjemmel i pbl.§ 15-3 (5), som gir en grunneier rett til å fremme erstatningskrav mot en annen grunneier.

Forutsatt at det skjer en betydelig forskjellsbehandling mellom grunneierne.

Kriteriet for erstatning er at naboeiendommen bebygges i henhold til reguleringsplan som gir naboeiendommen en «vesentlig bedre utnytting» enn andre eiendommer i området.

Eksempel er :

* hvor en eiendom i et reguleringsområde kan utnyttes til hytter, mens de andre områdene skal være til friområder og skiløyper

* det bygges et høyhus som tar hele utsikten til naboeiendommen.

Videre er det et vilkår at verdien av eiendommen er «betydelig forringet» basert på utbygging etter den nye reguleringsplanen og verdien uten en slik utbygging. hvor endringen skyldes utnyttelse den andre eiendommen får.

Når må man kreve erstatning?

Kravet må fremmes senest tre måneder etter at byggetillatelse er gitt, selve reguleringen gir ikke grunnlag for erstatning.

Dette da det ikke oppstår tap for noen evt bygger, samtidig er det da kort frist slik at utbygger blir varslet før gjennomføringen av utbyggingen.

Møt våre erfarne advokater

Vi hjelper deg med alt du måtte lure på om eiendomsrett

Eier du eiendom, enten som næringsdrivende eller privatperson? Da kan det dukke opp mange rettslige spørsmål og utfordringer, som våre advokater kan bistå med. Vi har bred erfaring med problemstillinger knyttet til både fast eiendom og entreprise – og står klare til å finne gode løsninger og legge til rette for at konflikter unngås. Ta kontakt med oss i dag!

Våre advokater »