Regresskrav under eierskifteforsikring

Skrevet av:

Mari Eldøy
Senioradvokat


Eierskifteforsikring er en forsikring som selger tegner i forbindelse med salg av bolig. Forsikringen beskytter selger mot å stå personlig økonomisk ansvarlig dersom kjøper skulle oppdage feil eller mangler ved boligen. Dersom forsikringsselskapet gir boligkjøper prisavslag eller utbetaler erstatning, kan det i noen tilfeller kreve regress. Det betyr at selskapet krever at boligselger betaler hele eller deler av beløpet, til tross for at selger har tegnet eierskifteforsikring.

Når kan selskapet kreve regress?

Det er flere vilkår som må være oppfylt for at selskapet kan kreve regress. For det første må selger ha brutt opplysningsplikten. I forbindelse med inngåelsen eller fornyelse av en forsikringsavtale kan selskapet be om opplysninger om forhold som kan ha betydning for dets vurdering av risikoen. Forsikringstakeren (her boligselger) skal gi riktige og fullstendige svar på selskapets spørsmål. Forsikringstakeren skal også av eget tiltak gi opplysninger om særlige forhold som han eller hun må forstå er av vesentlig betydning for selskapets vurdering av risikoen[1].

Et eksempel kan være at det foreligger en tvist om eiendommens rettigheter. Dersom selger ikke opplyser om dette i egenerklæringen ved salget eller ved tegningen av forsikringen, kan opplysningsplikten være misligholdt.

Har boligselger svikaktig forsømt opplysningsplikten og det er inntruffet et forsikringstilfelle, er selskapet uten ansvar[2]. Det betyr at boligselger til tross for at han har tegnet eierskifteforsikring, vil være ansvarlig for et krav fra boligkjøper.

Der det ikke foreligger svik, men boligselger likevel har forsømt sin opplysningsplikt, og det ikke bare er lite å legge ham eller henne til last, kan selskapets ansvar overfor forsikringstakeren settes ned eller falle bort. I utgangspunktet stilles det  relativt store krav til boligselger sin nøyaktighet når slike tilleggsopplysninger gis.

Det er også et spørsmål om opplysningen har hatt betydning for risikovurderingen. Ved tegning av eierskifteforsikring foretas det sjelden en faktisk individuell risikovurdering i forkant av avtaleinngåelsen. Det blir derfor en  hypotetisk risikovurdering i etterkant.

Kan et regressansvar under eierskifteforsikringen falle bort?

Dersom  selskapet vil gjøre gjeldende at det er helt eller delvis fri for ansvar, skal det gi skriftlig beskjed om sitt standpunkt. Reklamasjonsfristen starter å løpe når selskapet «ble kjent med det forhold» som medfører at bestemmelsen om ansvarsfrihet eller avkortning kommer til anvendelse[3]. Det kreves ikke at selskapet har fått alle opplysninger som kreves for å ta et standpunkt.[4] Selskapet har anledning til å bruke den tid som etter omstendighetene er nødvendig.[5] I teori og praksis er det lagt til grunn at inntil to måneder aksepteres, men at lenger tid kan aksepteres i spesielle tilfeller[6].

Det er svært viktig at du som boligselger gir både kjøper og selskapet du tegner eierskifteforsikring i riktige opplysninger. Dersom du likevel mottar et varsel om regress, er vår erfaring at det ikke alltid er grunnlag for kravet fra selskapet og at det kan være fornuftig å få dette vurdert av en advokat.

[1] https://lovdata.no/lov/1989-06-16-69/§4-1
[2] https://lovdata.no/lov/1989-06-16-69/§4-2
[3] https://lovdata.no/lov/1989-06-16-69/§4-14
[4] Rt-2013-1235 premiss 42-50.
[5] NOU 1983: 56 s. 96
[6] Se f.eks. LA-2016-074335