Hva er «engangsløftet»?

Mange har sikkert hørt om «engangsløftet» ved regulering av festeavgifter. Men hva går dette egentlig ut på?

Vi kan tenke oss en festekontrakt fra 1954 som skal forlenges hvor avgiften opprinnelig var kr. 450. I attraktive områder kan tomteverdien fort være kr. 750.000 i dag. Dette ville gitt en ny festeavgift på kr. 30.000, ganske brutalt for en stakkars fester.

Heldigvis har vi hatt en tomtefestelov som har tatt hensyn til at festere skulle slippe og oppleve en slik horribel økning. Dette kom bl.a. til uttrykk i tomtefesteloven § 33 slik den lød før 01.07.15:

«…..festaren (kan) krevje lenging av feste på same vilkår som før….»

På grunn av bestemmelsen i loven måtte grunneier akseptere forlengelse uten at kontrakten ga fester rett til det. I tillegg måtte han akseptere at forlengelse skjedde på «same vilkår som før» dvs. kr. 450, riktignok regulert iht. prosentvis endring i konsumprisindeksen som ville gi en avgift på kr. 6.200.

Konsekvensen var at grunneier «tapte» kr. 23.800 med utgangspunkt i de nevnte kr. 30.000. En bortfester fant seg ikke i dette og gikk til søksmål mot staten. Han anførte at tomtefesteloven § 33 var i strid med Den europeiske menneskerettighetskonvensjonen.

Menneskerettighetsdomstolen i Strasbourg, som behandler slike søksmål, ga vedk. medhold: Tomtefesteloven § 33 var ulovlig. Den norske regjeringen ble pålagt å endre bestemmelsen slik at den også tok hensyn til grunneiers interesse.

Etter mye frem og tilbake ble loven endret med virkning fra 01.07.15. Loven sier nå at bortfesteren kan kreve at:

«…den årlege festeavgifta blir regulert ein gong slik at ho svarer til 2 prosent av tomteverdet…»

Formuleringen «ein gong» går ut på at denne regulering kun gjelder én gang. Alle senere reguleringer skal skje iht. konsumprisindeks. Denne reguleringen har dermed fått navnet «engangsløftet».

Grunneier har likevel ikke lov til å kreve mer enn kr. 9.000 pr. mål. Beløpet skal oppreguleres iht. endring i konsumprisindeksen fra 2002 som idag er ca. kr. 12.064. «Taket» gjelder for ett mål slik en tomt på to mål vil få en festeavgift på kr. 22.128. Mange er vel enige i at dette er en rettferdig og balansert løsning.

Men det oppstår alltid nye utfordringer med nye lovbestemmelser. Mange kontrakter har rett til forlengelse slik at fester kan kreve å fortsette å leie tomta når kontrakten går ut. Ofte inneholder disse avtalene en klausul som gir grunneier rett til å fastsettes ny avgift f.eks. etter «tomteverdi». I disse tilfellene vil avgiften blir oppregulert på samme måte som «engangsløftet».

Vi ser også avtaler som ikke inneholder bestemmelser om hvordan avgiften skal reguleres når fester har rett til forlengelse. I disse tilfellene vil det være naturlig å forstå avtalen slik at av-giften reguleres på samme som i avtaleperioden. Sier avtalen at avgiften f.eks. skal reguleres iht. konsumprisindeks hvert 10 år vil det være naturlig å forstå avtalen slik at avgiften reguleres på denne måten også ved forlengelse.

Justisdepartementets lovavdeling, som gir uttalelser om lovtolkningsspørsmål, har likevel antatt at disse kontraktene også kan oppreguleres iht. «engangsløftet».

Dette er ikke vi uten videre enige i!