Regulering av festeavgift

Mange festere opplever i disse dager at bortfester plutselig fremmer krav om økning av feste-avgift på hyttetomter. Det skyldes at vi har fått en endring av tomtefesteloven § 33 som i visse tilfeller gir grunneier rett til å foreta et såkalt «engangsløft» av festeavgiften. Det er viktig å være klar over at dette ikke innebærer en generell rett til å gjennomføre en slik oppregulering.

Lovendringen har sammenheng med en avgjørelse fra domstolen i Strasbourg som behandler tvister etter den europeiske menneskerettskonvensjonen. Saken som ble brakt inn var en tvist som gjaldt tomtefesteloven § 33 som ga fester rett til å forlenge festekontrakten på «samme vilkår som før».

Denne bestemmelsen fikk mange grunneiere til å reagere og med rette. Man kan tenke seg en festekontrakt med en avgift på kr. 300 inngått i 1975 for 40 år med rett til å regulere hvert 10 år iht. endring av konsumprisindeksen. Når kontrakten løp ut i 2015 ville avgiften vært kr. 1.562.

Tenker vi oss at det gjelder en flott fritidseiendom som kanskje er verdt kr. 1 mill. så grunn-eier frem til at kontrakten løp ut i 2015. Uten tomtefesteloven § 33 ville han kunnet nemlig tilbudt forlengelse til 4% av tomteverdi, tilsvarende kr. 40.000 i året.

Og når grunneier måtte akseptere forlengelse «på samme vilkår som før» førte dette til at han også måtte akseptere kr. 1.562 oppregulert iht. konsumprisindeks. På denne måten ville han «lidt» et årlig tap på oppunder kr. 38.000.

Den norske regjeringen ble derfor pålagt av kommisjonen å endre § 33. Etter mye frem og tilbake fikk bestemmelsen et nytt innhold pr. 01.07.2015. Grunneier måtte riktignok akseptere at fester fikk rett til å forlenge kontrakten. Men bortfester fikk rett til å øke avgiften tilsvaren-de 2% av tomteverdi.

Bruker vi samme eksempel vil 2% av kr. 1.000.000 bli kr. 20.000. Men loven satte likevel en øvre grense på kr. 9.000 pr. mål i 2002 kr. som reguleres iht. konsumprisindeksen hvert år. Per 2017 tilsvarer dette kr. 12.064. Dette bør være spiselig for festere med tomter på 1 mål, men er tomta på 3 mål blir festeavgiften kr. 36.192, som kan være dramatisk.

Det er også viktig å være klar over at retten til «engangsløftet» forutsetter at kontrakten har løpt ut. Det er her mange grunneiere misforstår og tror de kan heve avgiften når som helst. Har du en kontrakt som er inngått i 1978 for 80 år med rett til å regulere avgiften iht. kon-sumprisindeks hvert 10 år er det fortsatt dette som gjelder helt til kontrakten løper ut.

Det er derfor veldig viktig at du sjekker kontrakten grundig før du eventuelt aksepterer et engangs-løft!