Nå kan boligen ikke lenger selges «som den er»

Skrevet av:

Pan Farmakis
Advokat / Partner


Med virkning fra 1. januar 2022 er avhendingsloven endret til fordel for kjøperen. Boliger kan blant annet ikke lenger selges «som den er». Fra samme tidspunkt er det også innført ny forskrift til loven der formålet er å tilrettelegge for at det utarbeides tilstandsrapport i forbindelse med salget.

Forbehold «som den er»

Fram til 1. januar 2022 har det vært vanlig å selge en bolig «som den er». Det har ført til at skjulte feil og mangler som utgangspunkt har vært et problem for kjøperen, og ikke for selgeren. Der boligen har vært i «vesentlig» dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra blant annet kjøpesummens størrelse, har kjøperen likevel kunnet rette et krav mot selgeren. Dette har nok bidratt til mange tvister, og er også noe av bakgrunnen for de foreslåtte endringene.

Lovendringen innebærer at selgeren i forbrukerkjøp ikke lenger kan ta forbeholdet om at boligen selges «som den er». En del av risikoen for skjulte feil og mangler har dermed blitt flyttet fra kjøperen til selgeren. Endringen betyr også at selgeren får et større insentiv enn tidligere til å opplyse om eiendommens tilstand.

Strengere krav til innholdet av tilstandsrapporter

Samtidig innføres en ny forskrift med krav til tilstandsrapporter i forbindelse med salget. Kjøperen av en bolig har alltid en undersøkelsesplikt, og kan ikke rette et mangelskrav mot selgeren dersom kjøperen kjente eller burde kjenne til det aktuelle forholdet som har ført til for eksempel mangelen ved boligen. I avhendingsloven vil det nå klart fremgå at kjøperen anses å kjenne til de forholdene som kommer fram av tilstandsrapporten.

Når det nå stilles strengere krav til hva som kan anses å være en godkjent tilstandsrapport, legges det til rette for at flere skjulte feil og mangler blir avdekket før kjøperen inngir et bindende bud på boligen.

Lovendringen om forbud mot «som det er»-forbehold sammenholdt med de nye forskriftskravene, gir dermed selger en klar oppfordring om å innhente en tilstandsrapport før salget.

Den bygningssakkyndige plikter også å beskrive åpenbare lovlighetsmangler. Det kan være ulovlige bruksendringer, for eksempel at det ikke er søkt om bruksendring fra vaskekjeller til rom, eller at det mangler lovpålagt rømningsvei.

Forskriften krever også blant annet at den bygningssakkyndige undersøker rom og de delene av boligen som er fuktutsatt. Dette kan være grunnmur, krypkjeller, våtrom osv. Det er også et krav at den bygningssakkyndige visuelt undersøker det elektriske anlegget hvis det er mer enn fem år siden det ble foretatt et el-tilsyn i boligen.

Arealavvik innendørs

Tidligere har arealavvik blitt ansett som en mangel dersom arealet har vært betydelig mindre enn hva selgeren har opplyst, eller dersom selgeren har opptrådt særlig klanderverdig. Dette har også bidratt til en del tvister hos domstolene.

Det er derfor vedtatt nye bestemmelser som sier at arealavviket må nå overstige 2 %, og være på minst én kvadratmeter. Det vil likevel ikke være en mangel dersom kjøperen ikke la vekt på opplysningen.

Kjøper må selv dekke mangler til under 10.000 kroner

Ved lovendringene er det også bestemt at verdien av det selgeren skal være ansvarlig for, må overstige 10.000 kroner. Dersom verdien ikke overstiger kr 10.000, må altså kjøperen selv dekke dette.

Langseth Advokatfirma DA har omfattende erfaring med utarbeidelse av kjøpekontrakter, vurdering av mangelskrav, utarbeide reklamasjoner, innhenting av tilstandsrapporter og prosess for domstolene i slike saker.