Salg av bolig til forbruker

Skrevet av:

Botolf Botolfsen jr.
Advokat / Partner


Salg av bolig til forbruker

 I denne artikkelen skal det beskrives hvilke regler som gjelder når en boligutvikler

( næringsdrivende)  selger en bolig til en forbruker.

Salget vil normalt skje når boligen er ferdig, men noen ganger inngås avtalen tidligere som kan medføre utfordringer.

Salg til forbruker er strengt lovregulert , hvor det ikke kan avtales noes om er til ugunst for kjøperen

Hvorfor selges boliger før de ferdige?

Utbygger vil ha behov for finansiering, og långiver vi gjerne ha sikkerhet for at boligen kan selges. Salg tidlig i byggeprosessen vil bekrefte  at prisen og at  prosjektet er gjennomførbart..

Salg til forbruker etter at  bolig en  ferdig blir enklere og  behovet for særreguleringer i partenes avtale reduseres, da man har  oversikt over boligens tilstand og endelige utforming.

Det er mindre behov for forbehold  og boligen kan overtas umiddelbart.

Hvordan dokumentere hva som er/ skal selges ?

Salgsprospektet vil beskrive hva som skal leveres og når det kan forventes overlevering.

Utbygger ønsker seg best mulig avtale, men det må ikke gå foran riktigheten og fullstendigheten av innholdet i salgsoppgaven og annen informasjon.

Utbygger beskrivelse gir kjøper rettigheter som må innfris.

Utbygger må alltid kontrollere  salgsdokumentasjonen utarbeidet av megler eller andre rådgivere. Utbygger kan bli ansvarlig for feil gjort av medhjelpere

Utbygger er forpliktet til å gi all informasjon som forbrukeren har grunn å regne med å få. Risikoen for uklarheter vil normalt ligge på utbygger

Kan utbygger ta forbehold ?

Utbygger plikter å levere i henhold til kjøpekontrakten med forbruker, det er derfor viktig at evt forbehold kommer frem på en klar måte, slik at etterfølgende diskusjoner unngås.

Ved forhåndssalg vil forbrukeren bli presentert skisser, tegninger, illustrasjoner mv. som beskriver prosjektet og boligen. Det bør tas forbehold om at det kan forekomme mindre justeringer og tilpasninger av prosjektet også etter avtaleinngåelsen, og at illustrasjoner kan være omtrentlige.

Utbygger bør ikke binde seg til en bestemt dato for overtakelse, før man er sikker på at det kan leveres. Det kan evt bestemmes at endelig dato skal fastsettes senere

Det må også presiseres evt  krav til minimumssalg  og forbehold om offentligrettslige tillatelser dersom disse ikke foreligger ved avtaleinngåelsen.

Hva kan avtaltes i Kjøpekontrakten ?

Bustadoppføreingsloven  har strenge regler i  tilfellene der avtale om kjøp inngås før boligen er ferdigstilt.

Er boligen  ferdigstilt vil boligen kunne selges etter reglene i avhendingsloven.

Begge lover fastsetter at kjøpekontrakten ikke kan gi forbruker dårligere vilkår enn hva som følger av loven.

Ved salg av bolig etter bustadsoppføringsloven gis forbrukeren flere rettigheter enn etter avhendingsloven da en i tillegg til de vanlige misligholds sanksjonene som erstatning og prisavslag, kan kreve dagmulkt av utbygger ved forsinkelse.

Kjøpekontrakten med forbruker bør i størst mulig grad basere seg på anerkjente standardavtaler.

Utbygger som selger før ferdigstillelse bør  utforme kjøpekontrakten slik at den i størst mulig grad blir «back-to-back» i samsvar med avtalen med entreprenøren.  Dette slik at entreprenør avtalen gjenspeiler det som er avtalt med  forbrukeren.

Andre dokumenter som bør lages

Utbygger bør så tidlig som mulig utarbeide i  evt seksjonering søknad, vedtekter, fastsettelse av felleskostnader og  tinglyse nødvendige rettigheter med mer , senest før forbrukeren skal overta boligen. Det samme gjelder formell organisering av parkeringsplasser og boder.

Er det  behov for forhåndsbefaring ?

Erfaring er at det er lurt  å avtale forhåndsbefaring med forbrukeren i god tid før den endelige overtakelsen for å avklare hvilke forhold som forbrukeren eventuelt mener må rettes. Det er ofte enklere og rimeligere å utbedre mens entreprenører fremdeles er på byggeplassen, og før forbruker har flyttet inn.

Hvis det skal gjenstå arbeider i fellesarealer eller utearbeider, bør det utarbeides en plan for hva som skal gjøres og eget tidspunktet for ferdigstillelse.

Det bør lages en overtakelsesprotokoll som partene undertegner hvis boligen er overtatt i avtalt stand, eventuelt angi konkret hva som gjenstår. Utvikler bør sørge for å ta bilder og video for å dokumentere hvilken tilstand boligen var ved overtakelse.