Skatt ved salg av store bolig eiendommer?

Skrevet av:

Botolf Botolfsen jr.
Advokat / Partner


I utgangspunktet er gevinst ved salg av bolig skattefritt når krav til eiertid og botid i skatteloven § 9-3 annet ledd er oppfylt.

Det finnes likevel unntak som kan medføre at selger må betale skatt.

Dette kan skje ved salg av store eiendommer eller hvor det selges til boligutviklere som egentlig kjøper tomten.

Skatt ved salg av store eiendommer

I tilfeller der eiendommen er stor, kan situasjonen bli at noe av salget skjer skattefritt, mens det blir skatt på resten.

Dette skjer ved at selve boligen og et naturlig avgrenset tomteområde rundt (ofte kalt «naturlig arrondert tomt») blir skattefri, mens resten av tomten beskattes etter reglene for tomtesalg i § 9-3 åttende ledd.

Salg til utbyggere

For normale eiendommer vil et slikt salg kunne skje skattefritt, hvis eier- og botidskravet er oppfylt.

For større eiendommer eller tilfeller hvor prisen er vesentlig høyere enn antatt markedsverdi, er risikoen stor for at hele gevinsten blir skattepliktig, dette da det blir definert som et tomtesalg etter § 9-3 åttende ledd.

Rettspraksis viser at hele salgssummen for både bolig og tomt skattlegges som tomtesalg. Dette gjelder spesielt hvor salget skjer i et område behovet for utbygging av tomter er stort.

Skatteetaten foretar ved slike salg en vurdering av om den mest sannsynlige fremtidige bruken av eiendommen, kjøpesummen er høyere enn hva en alminnelig boligkjøper ville ha betalt, det er lite sannsynlig at kjøperen vil fortsette å bruke eiendommen i uforandret stand.

Hva bør selger gjøre?

I tilfelle man blir kontaktet av en utbygger bør man prøve å sikre seg en så høy pris at en blir sittende igjen med det samme, som man hadde gjort dersom man solgte til en vanlig kjøper.

Det kan være en løsning å dele opp gevinsten i en skattefri del for boligen og en skattepliktig gevinst for resten av tomten, slik regelen er for større eiendommer.

Hva kan man risikere i skatt ?

Hvis en vanlig kjøper vil betale kr 12 mill,-  som vil være skattefritt, men man selger til en utbygger for kr 15 mill risikerer man at hele gevinsten beskattes med 22 prosent.