Hvorfor utstedes “blanco skjøter” og hva er risikoen?

I forbindelse med kjøp og salg av eiendom hender det at kjøper ønsker at selger skal underskrive et “blanco skjøte”, som betyr at det ikke er skrevet inn hvem som kjøper.

Vi ser her nærmere på hvorfor dette gjøres og til hvilken risiko.

Utgangspunktet

Hovedregelen ved salg av fast eiendom er at det lages en avtale og et skjøte, som skal fylles ut og sendes inn for tinglysing.

Tinglysing medfører at det blir dokumentert i grunnboken, for alle som har interesse av det, hvem som er eier av eiendommen (Hjemmelshaver).

Reglene om dette finner en nærmere i Tinglysingsloven.

Det følger med en kostnad til staten ved tinglysingen, som er 2,5 % av verdien av eiendommen (dokumentavgift). Dette kan fort bli store summer.

Hvorfor ønsker kjøper et “blanco skjøte”?

Det kan være flere grunner til å kjøper ønsker dette. Som regel er det en av de følgende:

• Kjøper skal selge eiendommen videre, og vil spare dokumentavgift.
• Kjøper skal utvikle eiendommen videre, eksempelvis ved tomtekjøp hvor tomten skal bebygges for videresalg, og man vil spare dokumentavgiften.
• Kjøper har flere selskaper, og har ikke bestemt hvilket som skal stå som eier.
• Kjøper skal stifte et nytt selskap, som skal stå som eier, men har ikke fått organisasjonsnummer ennå.
• Kjøper ønsker inntil videre ikke at andre skal få vite at han har kjøpt. Dette kan være hvis kjøpere skylder penger og ikke ønsker at kreditorene skal få utlegg i eiendommen.

Hva betyr det for kjøper, selger og andre?

I forholdet mellom kjøper og selger er det avtalen som er avgjørende.

Selger beholder normalt, som sikkerhet for gjennomføring av avtalen, hjemmelen i grunnboken til han har fått det han skal etter avtalen. Når avtalens betingelser er innfridd, har selger ikke lenger noe interesse i eiendommen.

Dette betyr at kjøper skal føre opp i sine regnskaper og i skattemeldingen at han er eier.

Hva risikere selger ?

Når selger har fått oppgjør, er det ingen store risikoer. Men det kan være en del ubehag, da selger fortsatt står som eier i alle offentlige registre. Dette betyr at brev og henvendelser vedrørende eiendommen fortsatt blir sendt selger.

Selger vil da naturligvis sende dette videre til kjøper, men hvis kjøper ikke følger opp kan det skape mer ubehag.

Dette gjelder ikke minst hvis det er regninger, som for eksempel offentlig avgifter. Blir de ikke betalt, risikerer selger å få inkassokrav og betalingsanmerkninger på seg.

Selger kan da måtte betale for kjøper, og så det kreve det tilbake fra kjøper i etterkant.

Hva risikere kjøper?

Kjøper har ikke fått sikkerhet for sitt kjøp, og risikerer dermed:

• At selgers kreditorer tar utlegg i eiendommen, som igjen betyr at kjøper må betale selgers gjeld for at eiendommen ikke blir tvangssolgt.
• Å miste eiendommen ved et slikt tvangssalg.
• Å miste eiendommen hvis selger går konkurs, da selgers konkursbo kan ta beslag i alle eiendommer selger har hjemmel til.

Det siste ble sist fastslått i en høyesterettsavgjørelse i januar 2017, hvor kjøper mistet en eiendom kjøpt for 75 mill, hvor verdien i tillegg var økt vesentlig.

Kan kjøper sikre seg?

Praksis er når det blir laget “blanco skjøte” at det samtidig blir laget følgende:

• Kjøper får tinglyst en sikringsobligasjon på eiendommen, hvor det fremgår at selger ikke kan gjøre noe med eiendommen. Det fremgår også at kjøper har et krav (ofte i samsvar med kjøpesummen) på selger.
• Kjøper får en generalfullmakt til å kunne gjøre hva han vil med eiendommen.

Problemet er at dette ikke gir 100 prosent sikkerhet, da det bare sikrer at selger ikke kan gjøre noe.

Kjøper har fortsatt risiko fordi:

• Selger kreditorer kan begjære utlegg.
• Selges konkursbo kan ta beslag.
• Pantobligasjonen gir ikke grunnlag for krav mot kjøper, da kjøper ikke skylder selge noe.

Skal man likevel benytte “blanco skjøter”?

Det er vanskelig å anbefale det, og man bør i det minste søke bistand så man ser alle argumentene for og imot.

Hvis man gjør det, bør det avtales at skjøte skal tinglyses senest innen et gitt tidspunkt. Dette av hensyn til begge parter.