Negative servitutter kan skape problemer

Ved kjøp av eiendommer finner man noen ganger servitutter som kan skape begrensinger for hva nye eiere kan gjøre på eiendommen.

I det følgende skal vi se på noen type tilfeller, hva de betyr og hvordan de eventuelt kan fjernes.

Hva er en servitutt ?

Grunneiere vil i utgangspunktet har fri råderett over sin eiendom, men det kan være begrensninger (servitutter) som kan begrense andres bruk av annen eiendom (“positiv servitutt“), eller til å hindre egen bruk(“negativ servitutt“), jf. servituttlova § 1.

Skal servitutter tinglyses?

Servitutter er normalt tinglyst på den/de aktuelle eiendommene, og skal fremgå av grunnboken, som finnes hos Kartverkets (www.seeiendom.no).

Hvis eiendommen er utskilt fra andre eiendommer kan det være at man må søke også på den opprinnelige hovedeiendommen.

Der vil man finne en beskrivelse i stikkordsform, men så må man bestille dokumentet for å finne hele ordlyden.

Hvor lenge gjelder en servitutt?

Servitutter kan være tidsbegrensede eller evigvarende, og vil kunne begrense eiers handlingsrom og utnyttelsesmuligheter.

Det vil ofte være nødvendig å tolke servitutten for å se om den er evigvarende, som bl.a. kan avgjøres basert på samfunnsutviklingen.

Dette gjelder særlig negative servitutter, hvor typiske eksempler de såkalte villaklausulene som at det bare kan bygges eneboliger på tomten, som igjen kan være i strid med reguleringsplaner i området.

Et annet typisk eksempel på en negativ servitutt er tinglyste forbud eller påbud med hensyn til virksomhet på den aktuelle eiendommen.

Hvordan få slettet en servitutt?

Det beste er å finne den som har rettet, og prøve å lage en avtale så den kan slettes, hvis man finner den som har myndighet til å inngå en slik avtale. Det kan være vanskelig hvis den er svært gammel.

Det kan noen ganger også være mulig å få flyttet eller slettet den jfr servituttlova § 5 og 6, men det er vanskelig og forutsetter gjerne at det blir en vinn,vinn situasjon for begge parter.

Dersom den som har rettet er ukjent eller utilgjengelig kan man be om at dokumentet slettes gjennom en mortifikasjon. Vilkåret er at dokumentet må ha vært tinglyst i grunnboken i minst 20 år, jf. tinglysningsloven § 32a.

Hvordan bør servitutter behandles ved salg av eiendom?

Det er viktig at de kommer frem før utveksling av bud og bud aksepteres, da det ellers kan oppstå konflikter.

Ved større transaksjoner dukker de gjerne opp ved den juridiske due diligence-prosessen, som helst bør foretas før eiendommen legges ut for salg.

Om ikke kjøper vil akseptere en servitutt av avgjørende betydning, er det at det er tatt forbehold om hvilke konsekvenser dette har for transaksjonen, i eks. budet.

Møt våre erfarne advokater

Vi hjelper deg med alt du måtte lure på om eiendomsrett

Eier du eiendom, enten som næringsdrivende eller privatperson? Da kan det dukke opp mange rettslige spørsmål og utfordringer, som våre advokater kan bistå med. Vi har bred erfaring med problemstillinger knyttet til både fast eiendom og entreprise – og står klare til å finne gode løsninger og legge til rette for at konflikter unngås. Ta kontakt med oss i dag!

Våre advokater »