Tvangssalg av eiendom

Skrevet av:

Botolf Botolfsen jr.
Advokat / Partner


Når kan sameiet/borettslaget kreve tvangssalg ?

Etter eierseksjonsloven § 31 og borettslagsloven § 5-20 har alle de andre eierne legalpant (lovbestemt pant)  for krav mot eieren som følger av sameieforholdet.

Legalpantet kan gi grunnlag for at en bolig tvangs selges, slik at skyldig felleskostnader ( husleie) blir betalt.

I det følgende skal det beskrives dette beskrives nærmere og hvordan man går frem ved et tvangssalg.

Hva er legalpant ?

Legalpant er lovbestemt pant, som går foran andre pantsettelser, se overnevnte lovparagrafer. Dette slik at det også går foran eks boliglånet.

Dette er et pant man ikke kan slette eller avtale seg bort fra.

Det kan i tillegg være gitt sikkerhet for mer den det lovene sier i vedtektene.

Hvor stor er legalpantet

Legalpantet er opptil 2 ganger grunnbeløpet (G) som fra 1.5. 2021 utgjør 2 x  kr 106.399

Hvilke krav kan kreves dekket ?

I utgangspunktet gjelder dette felleskostnader ( husleie), men kan også være erstatning for skader eller eierskiftegebyr.

Hvem kan kreve legalpantet?

Ut fra lovteksten er de øvrige eierne som har pantet, men rent praktisk er det styret som forfølger det p.v.a. de øvrige eierne.

Det styret da gjør er at de krever inn det de andre har forskuttert på veien av den som ikke betaler

Hva er et tvangssalg ?

Et tvangssalg er et salg gjennomført av  tingretten som står for salget ved hjelp av medhjelper. Medhjelperen er en advokat eller en eiendomsmegler.

Hva skal være med begjæringen?

Det må legges med en oversikt over partene, hvilken eiendom det gjelder og oversikt over kravet

I tillegg skal det være med kopi av varsel om tvangssalg etter tvbl § 4-18, grunnboken, og pantattest

Hvordan unngår man tvangssalget ?

Tvangssalget kan stoppes ved at gjelden blir betalt, eller man inngår en avtale om nedbetaling.

I tilfelle det er uenighet om kravet må det protesteres, og retten vil da stilling til hva som er riktig krav.

Hvordan foregår salget?

Tvangssalg skjer ved bruk av medhjelper (advokat eller eiendomsmegler) som annonserer eiendommen annonseres for salg og holder visninger. Salgsprosessen er tilnærmet lik et ordinært frivillig salg, men endelig salgssum skal stadfestes av retten som også og fordeler kjøpesummen til rettighetshavere.

Det kan også være mulig å avtale seg frem til at det gjennomføres et frivillig salg

Hva skjer hvis eier ikke samarbeider?

I slike tilfeller kan en be om at eier fravikes/kastes ut fra boligen. Dette kan skje både før og etter at salg er gjennomført.