Borettslagsmodellen betegner en transaksjonsrekke hvor siktemålet er å oppnå skattefri gevinst for salg av eiendom. I statsbudsjettet for 2026 foreslo regjeringen å avvikle denne muligheten. Overgangsreglene gjør det likevel mulig å gjennomføre borettslagsmodellen på nærmere vilkår frem til 1. april 2026. Les mer om hvordan dette kan gjøres nedenfor.

1. Hva er borettslagsmodellen?

I korte trekk går borettslagsmodellen ut på at en prosess bestående av flere trinn benyttes for å omgjøre en latent skatteplikt til en skattefri gevinst under fritaksmetoden.

En vanlig fremgangsmåte for å oppnå dette er som følger:

• Den aktuelle boligen – som i siste rekke skal selges – legges i et aksjeselskap (eiendomsselskap). Dette selskapet eies av et holdingselskap.
• Boligen som skal bli til borettslag utfisjoneres skattefritt slik at boligtomten er det eneste som inngår i det nye aksjeselskap. Dette nye aksjeselskapet, bestående kun av boligen, eies også av holdingselskapet.
• Deretter oppretter eiendomsselskapet borettslaget.
• Holdingselskapet selger det nystiftede selskapet til borettslaget til markedspris.
• Dette nystiftede selskapet fusjoneres deretter skattefritt inn i borettslaget.

På denne måten oppnår man en struktur som muliggjør skattefritt salg av borettslagsandeler.

2. Innfusjonering av aksjeselskap i borettslag

Lovgiver stengte for adgangen for innfusjonering av heleid aksjeselskap i borettslag for slike transaksjonsrekker hvor det ikke var sendt inn beslutning om fusjon til Foretaksregisteret innen 15. oktober 2025. For å hensynta næringsutvikling og påbegynte prosjekter, ble det likevel vedtatt to overgangsregler slik at utbyggere ikke blir utsatt for en uforutsett skattekostnad.

3. Overgangsregler

For det første gjelder disse overgangsreglene aksjeselskaper, som eide tomt, hvor det per 15. oktober 2025 enten forelå i) en gyldig rammetillatelse eller igangsettelsestillatelse for boligbygging, eller ii) var gjennomført en endelig og bindende salgsavtale av minst en boenhet etter bustadoppføringslovas regler.

For det andre vil det være mulig å foreta skattefri fusjon frem til 1. april 2026 for aksjeselskaper som eier tomt, hvor det per 15. oktober 2025 enten i) ikke forelå midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for boligbygg, eller ii) foreligger planer om oppføring av nye boliger. Disse nye planlagte boligene må utgjøre minst halvparten av tomtens eksisterende boliger. Planene må være tilstrekkelig konkrete og utbygger må dokumentere at slike utvidelser lovlig kan gjennomføres.

Les mer om forprosjektering og prosessen rundt prosjekter her.

4. Finnes det alternative løsninger?

For mange utbyggere vil avviklingen av borettslagsmodellen kunne gjøre det fristende å utforske alternative fremgangsmåter og transaksjonsrekker som i resultat får samme virkning som om man gjennomførte borettslagsmodellen slik at man oppnår skattefri gevinst for eiendomssalg.

Ettersom lovgiver nå har stengt muligheten for at nye prosjekter med salg av eiendom under en slik fremgangsmåte kan skje skattefritt, vil det medføre at forsøk på å oppnå et tilsvarende resultat gjennom andre disposisjonsmønstre som ikke utløser skatt – i den grad slike løsninger finnes – vil kunne bli ansett som en omgåelse av skattereglene. Konsekvensene av ulovlige tilpasninger av skattereglene vil kunne bli gjenstand for gjennomskjæring, hvilket betyr at skattyter blir utsatt for en skjønnsmessig ligning av eiendomssalget.