Berechnung der steuerlichen Besitzdauer für Immobilien (Wie kann man die Steuer auf den Verkaufsgewinn vermeiden?)

Einleitung

Grundsätzlich ist jeder Verkauf von Immobilien steuerpflichtig. Ab 2022 beträgt die Gewinnsteuer 22 %. Angesichts des rekordhohen Anstiegs der Immobilienwerte, den wir seit einigen Jahren beobachten, wird eine Steuer von 22 % für viele Verkäufer von beispielsweise Wohnimmobilien und Ferienhäusern eine sehr hohe Summe darstellen.

Glücklicherweise gibt es Ausnahmeregelungen, die in der Praxis bedeuten, dass die meisten Verkäufer von Wohnimmobilien oder Ferienhäusern keine Steuern zahlen müssen.

Die Regeln mögen einfach klingen, enthalten jedoch einige Ermessensspielräume, die man unbedingt beachten sollte.

Wie wird eine eventuelle Steuerpflicht berechnet?

Bevor wir uns näher mit den Bedingungen befassen, die erfüllt sein müssen, um Steuern zu vermeiden, ist es sinnvoll zu wissen, wie eine eventuelle Steuer berechnet wird.

Das Wichtigste dabei ist, dass es sich um eine Gewinnsteuer handelt. Es ist also nicht der Verkaufspreis, auf den die Steuer berechnet wird, sondern der Gewinn (Ertrag), den Sie erzielen und der steuerpflichtig sein kann.

Gewinn = Anschaffungswert – Verkaufspreis. Wenn Sie 500.000 NOK für die Hütte bezahlt haben und diese nach einigen Jahren für 750.000 NOK verkaufen, haben Sie einen Gewinn von 250.000 NOK erzielt. Wenn Sie die Voraussetzungen für eine Steuerbefreiung nicht erfüllen, beträgt die Steuer 250.000 NOK x 22 % = 55.000 NOK.

Ist der Gewinn steuerpflichtig, ist ein Verlust abzugsfähig.

Ausnahmen von der Gewinnbesteuerung

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen und Steuern vermeiden möchten, müssen Sie die Immobilie mindestens ein Jahr lang besessen und sie in einem der letzten zwei Jahre als eigenen Wohnsitz genutzt haben. Der letzte Teil des Satzes mag beim ersten Lesen etwas verwirrend erscheinen – warum ist hier von zwei Jahren die Rede, wenn unmittelbar davor gesagt wird, dass es ausreicht, die Immobilie ein Jahr lang besessen zu haben?

Die Bestimmung bedeutet, dass Kari am 1.7.2020 eine Wohnung kaufen und diese bis zum 1.7.2021 als eigenen Wohnraum nutzen kann. Dann zieht sie zu ihrem Freund und bleibt dort wohnen. Am 1.2.2022 verkauft sie die Wohnung. Kari hatte zu diesem Zeitpunkt sowohl die Anforderungen an die Eigentumsdauer als auch an die Wohnzeit erfüllt, obwohl sie im letzten Jahr vor dem Verkauf nicht in der Wohnung gewohnt hatte.

Für Ferienwohnungen wurden die Anforderungen hinsichtlich Eigentumsdauer und Wohnsitzdauer auf 5 bzw. 8 Jahre verlängert. Für eine Hütte ist es natürlich nicht erforderlich, dass man sie als Wohnsitz genutzt hat. Man muss lediglich nachweisen können, dass die Hütte jedes Jahr als Ferienunterkunft genutzt wurde und dass man eine angemessene Anzahl von Tagen dort verbracht hat. Hier wird die Beurteilung eher nach Ermessen vorgenommen und muss in jedem Einzelfall konkret erfolgen.

Wenn man dies in Bezug auf die Berechnung der Eigentums- und Wohnzeit verstanden hat, kann eine noch größere Herausforderung auftauchen: Wann begann die Eigentumszeit und wann endete sie?

Wann beginnt die Eigentumsdauer zu laufen?

Die Rechtsgrundlage dafür, dass unter den oben genannten Bedingungen keine Steuer berechnet wird, finden Sie in § 9-3 des Steuergesetzes. Das Steuergesetz enthält jedoch keine Definition des Begriffs „im Eigentum stehende Immobilie”.

Viele glauben, dass man erst dann Eigentümer einer Immobilie wird, wenn man eine eingetragene Urkunde auf den eigenen Namen erhalten hat. Das ist nicht richtig. Die Steuerbehörde gibt auf ihrer Website folgende Definition:

Die Besitzdauer wird ab dem Zeitpunkt berechnet, an dem Sie die Immobilie erworben (gekauft, geerbt, als Geschenk erhalten) haben. In der Regel gelten Sie ab dem Zeitpunkt als Eigentümer, an dem Sie die tatsächliche Verfügungsgewalt über die Immobilie übernommen haben.

Nun werden sich sicherlich viele fragen, was „die tatsächliche Verfügungsgewalt …..“ bedeutet. Auch dies ist ein Begriff, der nach Ermessen ausgelegt wird. Es bedeutet, dass man eine Gesamtbewertung vornehmen muss, ob derjenige, der behauptet, zu einem bestimmten Zeitpunkt Eigentümer geworden zu sein – wir nennen ihn Käufer –, gleichzeitig so viele Rechte und Pflichten übernommen hat, dass es insgesamt natürlich ist, ihn als Eigentümer anzusehen.

Bei einer solchen Beurteilung ist es natürlich von zentraler Bedeutung, ob der Käufer das Eigentumsrecht an der Immobilie eintragen lassen hat. Ist dies der Fall, muss schon viel passieren, damit die Eigentumsdauer nicht zumindest ab dem Datum der Eintragung berechnet wird. Möglicherweise lässt sich ein weiter zurückliegendes Datum argumentieren.

Viele verschieben die Eintragung, um die Dokumentengebühr in Höhe von 2,5 % des Kaufpreises zu sparen, insbesondere wenn sie planen, die Immobilie in absehbarer Zukunft zu verkaufen. In solchen Fällen müssen eine Reihe von Einzelelementen berücksichtigt werden, um zu entscheiden, ob der Käufer im steuerlichen Sinne Eigentümer geworden ist. Dazu gehören in der Regel folgende Punkte:

Hat der Käufer die Immobilie in seiner Steuererklärung angegeben?
Hat der Käufer die Zahlungsverpflichtung für kommunale Abgaben und Grundsteuer übernommen?
Werden die Verträge für Strom, Datenleitungen, Alarmanlagen usw. vom Käufer übernommen?
Kann der Käufer nachweisen, dass er die Immobilie genutzt hat, z. B. durch Fotos, durchgeführte Renovierungsarbeiten und andere Investitionen in die Immobilie, Bestätigung durch den Vorstand der Eigentümergemeinschaft usw.?
Wenn es sich um eine Ferienwohnung handelt, kann es sich lohnen, die An- und Abreise sowie den Aufenthalt vor Ort zu dokumentieren, beispielsweise durch Kontoauszüge, die Einkäufe in lokalen Geschäften, Besuche in lokalen Restaurants usw. belegen.

Um Unsicherheiten und Überraschungen zu vermeiden, empfehlen wir, im Zweifelsfall eine verbindliche Vorabentscheidung der Steuerbehörde einzuholen. Das bedeutet, dass die Steuerbehörde gegen eine geringe Gebühr eine Bewertung der steuerlichen Auswirkungen einer bestimmten Transaktion vornimmt – z. B. ob ein Immobilienverkauf unter bestimmten Voraussetzungen steuerpflichtig ist oder nicht. Sie können dann entscheiden, ob Sie die Stellungnahme nutzen möchten oder nicht, aber für die Steuerbehörde ist sie verbindlich.

Wenn Sie eine solche Vorabentscheidung beantragen, ist es sehr wichtig, dass die Fakten korrekt beschrieben werden, da die Steuerbehörde ihre Entscheidung ausschließlich auf Ihre Angaben stützt.

Wann endet die Eigentumsdauer?

Auch am anderen Ende der Besitzdauer muss nach Ermessen entschieden werden, wann ein Wechsel auf der Eigentümerseite stattfindet. Auch hier gibt es kein einzelnes Ereignis, das die Frage entscheidet.

Die Steuerbehörde erklärt auf ihrer Website:

Erfolgt die Veräußerung in Form eines Verkaufs, gilt die Immobilie zu dem Zeitpunkt als veräußert, zu dem eine vollständige Vereinbarung über die Übertragung geschlossen wurde. Eine Vereinbarung ist vollständig, wenn Käufer und Verkäufer verbindlich und endgültig vereinbart haben, dass die Immobilie übertragen werden soll, und sich über die wichtigsten Bedingungen für die Übertragung geeinigt haben. Der Zeitpunkt der Veräußerung ist daher in der Regel der Tag, an dem das Angebot angenommen wird.

Dass ein Angebot als „vollständiger Vertrag“ angesehen werden kann, klingt für die meisten Menschen wohl etwas seltsam. Es besteht jedoch kein Zweifel daran, dass das Eigentumsrecht erlischt, wenn der Verkäufer ein Angebot annimmt. Auch wenn noch eine Reihe von Punkten zu klären sind, wie z. B. der Zeitpunkt der Übergabe, sind der Verkäufer (und der Käufer) sofort nach Annahme des Angebots gebunden.

Wird die Immobilie privat und außerhalb einer Bietrunde verkauft, gilt der Verkäufer natürlich als gebunden, sobald er einen Kaufvertrag unterzeichnet.

Zusammenfassung

Die Vorschriften zur Steuerpflicht beim Verkauf von Immobilien mögen auf den ersten Blick einfach erscheinen, enthalten jedoch einige Elemente, über die man unbedingt Bescheid wissen sollte.

Um sich davor zu schützen, 22 % Steuern auf einen erheblichen Gewinn zahlen zu müssen, kann es eine gute Investition sein, sich von jemandem beraten zu lassen, der Sie während des gesamten Prozesses unterstützen kann.

Immobilien sind einer unserer Schwerpunkte. Ich selbst habe langjährige Erfahrung mit ähnlichen Fällen und kann Ihnen kompetente und kostengünstige Unterstützung bieten. Rufen Sie mich gerne für ein unverbindliches Gespräch an!