Im Baurecht werden immer häufiger Kooperationsverträge zwischen Bauträgern und Bauunternehmern abgeschlossen, bevor ein Generalunternehmervertrag unterzeichnet wird.

Der Bauunternehmer wird dann frühzeitig in das Projekt einbezogen und erhält in der Regel eine Präferenz für spätere Ausbauarbeiten.

Wir werden uns etwas näher damit befassen und einige Dinge betrachten, auf die man achten sollte. Weitere Details finden Sie in diesem Artikel. 

Die Entwicklung von Interaktionsverträgen

Früher wurden Kooperationskontakte oft mit mehreren Parteien ohne klaren Kooperationsprozess durchgeführt.

Dies führte häufig zu Unklarheiten, insbesondere wenn das Ergebnis hinsichtlich Verantwortung und Risiko nicht den Erwartungen entsprach.

Es hat sich ein Zwei-Parteien-Modell entwickelt, bei dem nur der Bauträger an der täglichen Zusammenarbeit mit dem Hauptauftragnehmer beteiligt ist.

Der Bauunternehmer ist dann auch für die Steuerung des Ressourceneinsatzes für ARK, RIB usw. verantwortlich und zieht bei Bedarf andere hinzu, beispielsweise als Subunternehmer.

Der Bauträger kann dann frühzeitig Bauunternehmer und Lieferanten einbeziehen, während gleichzeitig die Regeln zu Haftung und Risiko abgestimmt werden.

Wann ist es sinnvoll, Interaktionsverträge zu verwenden?

Sie eignen sich am besten für kleine und mittelgroße Projekte, bei denen der Bauträger den Bauunternehmer vom ersten Tag an einbezieht, um gemeinsam Lösungen zu finden.

Dies anstelle dessen, dass der Bauträger mit seiner eigenen Planung beginnt, die der Bauunternehmer dann ändern muss.

Der Bauträger muss sich über die Funktionsanforderungen und andere Anforderungen im Klaren sein, während der Bauunternehmer die Verantwortung und das Risiko für die Planung trägt und Entscheidungen über die Wahl der Methoden und Materialien trifft.

Die Startphase eines Kooperationsvertrags

Zunächst planen der Bauträger und der Bauunternehmer gemeinsam das Projekt und ermitteln dessen Chancen und Risiken.

Auf dieser Grundlage muss der Bauträger die Anforderungen an das Gebäude festlegen.

Das Ziel ist es, eine Grundlage zu schaffen, die der Unternehmer bewerten kann, die gerne als Zielpreis bezeichnet wird.

Die Parteien müssen definieren, was innerhalb und außerhalb des Zielpreises liegt und welche Kosten dieser abdecken soll.

Die Kosten hierfür werden in der Regel vom Bauherrn übernommen, da es sich um einen Beratungsauftrag gemäß NS 8402 handelt.

Die Ausführungsphase eines Kooperationsvertrags?

In dieser Phase muss der Bauunternehmer die Detailplanung erstellen und die Arbeiten ausführen.

Die Parteien müssen weiterhin zusammenarbeiten, um sicherzustellen, dass die Kosten so gering wie möglich gehalten werden. In der Regel wird dann eine angepasste Vereinbarung auf der Grundlage des Generalunternehmervertrags NS 8407 erstellt. Dabei ist zu beachten, dass möglicherweise mehrere Punkte angepasst werden müssen.

Der Vorteil eines Kooperationsvertrags

Durch die Verwendung von Zielsummen und die Aufteilung von Einsparungen und Mehrkosten haben beide Parteien einen Anreiz, zusammenzuarbeiten, um die Projektkosten niedrig zu halten.

Es ist auch möglich, nur die erste Phase gemeinsam durchzuführen und dann den Ausbau in Phase 2 als gewöhnliches Generalunternehmerprojekt durchzuführen, aber dann geht der Effekt der gemeinsamen Interessen der Parteien verloren.