Was passiert, wenn ein gemietetes Lokal (gewerbliche Vermietung) oder eine Wohnung durch einen Brand oder andere Ursachen zerstört wird? Ist der Vermieter verpflichtet, es wieder aufzubauen? Ist der Mieter in diesem Fall verpflichtet, wieder einzuziehen?

Ist das gesetzlich geregelt?

Diese Frage wird teilweise im Mietgesetz beantwortet. Das Gesetz ist für Wohnraum unabdingbar, was bedeutet, dass man nichts vereinbaren kann, was größere Nachteile für den Mieter mit sich bringt, sondern nur bessere Rechte gewähren kann. Bei der Vermietung von Räumlichkeiten besteht vollständige Vertragsfreiheit, es gilt das Mietgesetz, sofern nichts anderes vereinbart wurde.

Was sagt das Mietgesetz?

Aus § 2-9 des Mietgesetzes geht hervor, dass der Mieter die Erfüllung des Vertrags verlangen kann, sofern dies keine unangemessenen Kosten oder Nachteile für den Vermieter mit sich bringt. Der Mieter kann keinen Wiederaufbau verlangen, wenn eine Lieferung unmöglich ist, beispielsweise nach einem Brand, bei dem die Wohnung unbewohnbar geworden ist. Das Gesetz enthält keine weiteren Regelungen zu diesem Thema, was zu vielen Diskussionen führen kann.

Was sagen die Standardverträge?

Die Frage scheint in dem Mietvertrag nicht behandelt worden zu sein, sodass der Gesetzestext gilt. In bestimmten Fällen kann es sinnvoll sein, dies in den Vertrag aufzunehmen, insbesondere wenn die Wohnung speziell an die Bedürfnisse oder Wünsche des Mieters angepasst ist.

For vanlig avtale om lokaler finner man for eksempel denne teksten: “Blir leieobjektet ødelagt ved brann eller annen hendelig begivenhet kan utleier erklære seg fri fra alle rettigheter og forpliktelser under leieavtalen”. Dette gir utleier mulighet til å bestemme.

Was sollte vereinbart werden?

Wenn die Räumlichkeiten speziell auf den Mieter zugeschnitten sind oder aufgrund ihrer Lage nach dem Wiederaufbau nicht zu einem entsprechenden Mietpreis vermietet werden können, muss sich der Vermieter absichern. In den Branchenstandards für „Bare House”-Mietverträge und in den Standards für Neubauten sind entsprechende Bestimmungen standardmäßig enthalten. In anderen Standards findet man diese als alternativen Anhang.

Warum ist das wichtig?

Vermieter und Banken usw. werden dies häufig im Zusammenhang mit der Finanzierung und den künftigen Mieteinnahmen berücksichtigen, bevor mit den Wiederaufbauarbeiten begonnen wird. Es sollte vereinbart werden, dass der Vermieter vom Mieter verlangen kann, das Mietverhältnis nach Fertigstellung des Wiederaufbaus fortzusetzen.

Der Mieter sollte dann Folgendes verlangen:

• Eine Frist, um zu klären, ob wieder aufgebaut werden soll.
• Eine Frist für die Dauer des Einzugs.
• Der Vermieter muss während dieser Zeit eine Alternative bereitstellen.
• Wer übernimmt die Umzugskosten usw.?

Es ist wichtig, eine ausgewogene Vereinbarung anzustreben, die für beide Seiten vorhersehbar ist.

Was kann man tun, wenn nichts vereinbart wurde?

Für Wohnungen und Geschäftsräume gilt § 2-12 des Mietgesetzes, der dem Mieter das Recht einräumt, den Mietvertrag zu kündigen, wenn der Vermieter nicht liefern kann. Das bedeutet, dass man nicht kündigen kann, nachdem die Räumlichkeiten übernommen wurden (Zugang zu den Räumlichkeiten erhalten wurde).