Die Anwaltskanzlei Langseth DA arbeitet seit vielen Jahren eng mit der Zeitschrift Hytteliv zusammen und verfasst Artikel, in denen verschiedene rechtliche Probleme vorgestellt werden, mit denen Hüttenbesitzer konfrontiert sind.

Im Gegensatz zu den meisten juristischen Artikeln, die theoretisch und allgemein gehalten sind, beschreiben unsere Artikel konkrete und praktische Probleme und bieten Lösungsvorschläge. Wir hoffen, dass unsere Beiträge interessante und nützliche Ratschläge für Hüttenbesitzer enthalten.

Inwieweit kann der Grundstückseigentümer die Pachtgebühr für das Hüttengrundstück regulieren?

An einem späten Donnerstagnachmittag im vergangenen Herbst saß der frustrierte Hüttenbesitzer und Pächter Nikolay Berg im Büro von Rechtsanwalt Finn Mel. Berg hatte kurz zuvor ein Schreiben vom Grundstückseigentümer Per Kos erhalten, in dem Folgendes stand:

“Som du husker fikk du forlenget festekontrakten i 2006 og jeg måtte godta en festeavgift på kr. 4.750. Grunnen til det var at tomtefesteloven § 33 ga fester rett til “forlengelse på samme vilkår som før”.

Sie haben sicherlich in der Zeitung gelesen, dass der Europäische Gerichtshof für Menschenrechte diese Bestimmung für unvereinbar mit der Europäischen Menschenrechtskonvention (EMRK) erklärt hat. § 33 in Verbindung mit § 15 des Erbbaurechtsgesetzes wurde daher dahingehend geändert, dass der Verpächter bis zum 1. Januar 2018 eine Anpassung der Erbbaurechtsgebühr nach folgenden Regeln verlangen kann:

“Ved lenging av feste etter § 33 kan bortfestaren krevje at den årelege festeavgifta blir regulert ein gong slik at ho svarer til 2 prosent av tomteverdet… Høgstbeløpet er 9.000 kroner justert ved kvart årsskifte etter 1. januar 2002 i samsvar med endringa i pengeverdien.”

“Jeg krever nå å oppjustere festeavgiften slik jeg har rett til iht. denne bestemmelsen. Iht. vedlagte takst fra Takseringsspesialisten er verdien på tomten din kr. 750.000 som med 2 pst. gir en festeavgift på kr. 15.000. Som følge av begrensningen blir festeavgiften kr. 11.953 pr. mål (2016 kroneverdi). Du har to mål tomt og ny festeavgift blir dermed kr. 22.756”, avsluttet Kos.

Nikolay war völlig aufgelöst und sagte fast unter Tränen zu Rechtsanwalt Mel:

“Dette er penger etter skatt og som pensjonist har jeg ikke råd til å betale så høy avgift. Vi må derfor selge hytta som har vært en så viktig del av Bjørgs og mitt liv…”

Rechtsanwalt Mel erhielt den Vertrag aus dem Jahr 2006 und die Korrespondenz zwischen Nikolay und dem Grundstückseigentümer. Er schob seine Brille auf die Nasenspitze, beugte sich über den Tisch und las langsam:

“Leietiden er 50 år regnet fra 1. oktober 1956. Når festetiden løper ut har festeren rett til å forlenge kontrakten på de vilkår som man da blir enige om.”

“Det står her at du hadde rett til å forlenge kontrakten, men hva skjedde egentlig?”, spurte adv. Mel.

Nikolay fuhr fort:

“Festeavgiften var den gang kr. 1.500 og jeg kunne jo krevd forlengelse på “samme vilkår som før”. Men jeg synes faktisk det var litt smålig og kreve så lav avgift og aksepterte derfor å forhøye avgiften til kr. 4.750. Vi lagde derfor dette tillegget til kontrakten.”

Adv. Mel las den Vertrag langsam durch und sagte bestimmt:

“Her står det jo at partene etter nærmere forhandlinger er enige om å oppregulere festeavgiften til kr. 4.750. Når dere er blitt enige om å oppregulere avgiften etter nærmere forhandlinger er ikke festeavtalen fornyet iht. tomtefesteloven § 33 slik den lød før endringen pr. 01.07.15. Grunneier kan derfor ikke oppregulere festeavgiften frem til 01.01.2018 iht. overgangsbestemmelsen”, avsluttet han.

Nikolay atmete etwas leichter und sah Advokat Mel vorsichtig an und fragte sich, was sie tun sollten. Sie einigten sich darauf, dass Advokat Mel dem Grundbesitzer schreiben sollte, um ihren Standpunkt darzulegen. Die Antwort kam schnell:

“Det er riktig at jeg aksepterte en festeavgift på kr. 4.750 som var det beste jeg kunne oppnå når Berg kunne kreve regulering “på samme vilkår som før”. Nå må jeg også få lov til å rette opp skjevheten som fulgte med den gamle loven.

Der Fall landete vor Gericht, das Nikolay unter anderem mit folgender Begründung Recht gab:

“Retten har forståelse for saksøkers syn om at det kan synes tilfeldig at han ikke får glede av retten til oppregulering. På den annen side har partene blitt enige om regulering iht. en frivillig avtale. Forlengelsen har dermed ikke skjedd “på samme vilkår som flr” iht. tomtefesteloven § 33 slik den lød før endringen.

Når opprinnelig forlengelse skjedde “utenfor” bestemmelsen har ikke grunneier rett til å foreta oppjustering av avgiften iht. endringen av §33. Det legges også vekt på at avtalen pr. avtaletidspunktet ga grunneier en bedre løsning enn hva som fulgte av tomtefesteloven. At tomtefesteloven på et senere tidspunkt ble endret til gunst for grunneier kan derfor ikke påberopes av saksøker.”

Danach wurde Nikolay Berg freigesprochen und Kos musste 4.750 Kronen akzeptieren.