Das Mietgesetz regelt die Möglichkeit, die Miete anzupassen, unabhängig davon, ob es sich um die Miete von Wohnraum oder Gewerbeflächen handelt. Die Miete kann also nicht frei angepasst werden. Es gibt Vorschriften dafür, wann, wie oft und wie die Miete erhöht werden kann. Die Vorschriften sind für die Miete von Wohnraum verbindlich, für Gewerbeflächen besteht jedoch eine größere Vertragsfreiheit.
Um wie viel kann die Miete angepasst werden?
Die Hauptregel lautet, dass die Miete nicht stärker angepasst werden darf als die Veränderung des Verbraucherpreisindexes für den aktuellen Mietzeitraum, vgl. § 4-2 des Mietgesetzes. Ausnahmen gelten alle drei Jahre, siehe hierzu näher den Abschnitt über die Anpassung an die „übliche Miete” weiter unten.
Der Verbraucherpreisindex ist ein Index, der einen Überblick über die tatsächliche Preisentwicklung bei allgemeinen Verbrauchsdiensten und Waren in einem bestimmten Zeitraum gibt. Der Index wird vom Statistischen Zentralamt berechnet und monatlich aktualisiert. Es wurde ein eigener Mietrechner entwickelt, der zur Berechnung der neuen Miete verwendet werden kann.
Beachten Sie, dass die Miete nicht aufgrund einer Erhöhung anderer mit dem Mietverhältnis verbundener Kosten angepasst werden kann. Änderungen der kommunalen Abgaben, der Grundsteuer usw. können also nicht dem Mieter in Rechnung gestellt werden und müssen in dem bei Abschluss des Mietverhältnisses vereinbarten Mietpreis enthalten sein. Variable Kosten wie Strom, Heizung und ähnliche Gebühren können dem Mieter zusätzlich zur Miete in Rechnung gestellt werden, jedoch nur nach tatsächlichem Verbrauch.
Wer kann eine Anpassung der Miete verlangen?
Die Anpassung der Miete erfolgt nicht automatisch. Das bedeutet, dass eine der Parteien des Mietvertrags eine Anpassung verlangen muss, damit eine Änderung erfolgt. Aus § 4-2 des Mietgesetzes folgt, dass „jede der Parteien” eine Anpassung der Miete verlangen kann, also sowohl der Vermieter als auch der Mieter. Da der Verbraucherpreisindex in den letzten 60 bis 70 Jahren gestiegen ist, ist es normalerweise der Vermieter, der eine Änderung der Miete in Form einer Anpassung nach oben verlangt. Rein theoretisch gibt das Gesetz jedoch auch dem Mieter das Recht, eine Anpassung der Miete nach unten zu verlangen, wenn der Index negativ ist.
Wann und wie oft kann die Miete erhöht werden?
Eine Änderung der Miete kann frühestens ein Jahr nach der letzten Festsetzung der Miete erfolgen. Normalerweise ist dies entweder der Zeitpunkt, zu dem das Mietverhältnis begann, oder der Zeitpunkt, zu dem die Miete zuletzt angepasst wurde.
Es kann oft einige Zeit vergehen, bis das Mietobjekt nach Abschluss des Mietvertrags übernommen wird. In einem solchen Fall ist der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses für die Berechnung maßgeblich.
Wie wird die Miete angepasst?
Wer eine Anpassung der Miete wünscht, muss der anderen Partei mindestens einen Monat im Voraus eine schriftliche Mitteilung zukommen lassen, bevor die Änderung wirksam werden kann. Die Schriftform ist im Gesetz nicht näher beschrieben, und E-Mails und andere elektronische Kommunikationsmittel müssen in der Regel akzeptiert werden, sofern die Parteien normalerweise auf diese Weise kommunizieren. Das Risiko, dass die Mitteilung nicht angekommen ist, trägt der Mieter, aber in der Regel muss der Vermieter nachweisen können, dass die Mitteilung versandt wurde.
Hinweis: Wenn der Vermieter im Mietvertrag festgelegt hat, dass die Miete jährlich angepasst wird, ist es nicht erforderlich, jedes Jahr eine Mitteilung zu versenden.
Ausnahme für Anpassung an „übliche Miete“
Wenn das Mietverhältnis länger als drei Jahre besteht, sieht § 4-3 des Mietgesetzes vor, dass die Miete an die „übliche Miete” angepasst werden kann. Es wird also eine Ausnahme von der Grundregel gemacht, dass die Miete nur entsprechend dem Verbraucherpreisindex angepasst werden kann.
„Gängige Miete“ ist eine Bezeichnung für den Preis, der normalerweise für ähnliche Mietobjekte in derselben Gegend zu ähnlichen Mietbedingungen gezahlt wird. Das Statistische Zentralamt erstellt einzelne Übersichten für verschiedene geografische Gebiete, aber am einfachsten ist es oft, vergleichbare Mietobjekte auf Finn.no zu finden.
Die schriftliche Kündigung muss mindestens sechs Monate vor der Mietanpassung erfolgen. Das heißt, eine Anpassung an die marktübliche Miete kann frühestens nach einer Mietdauer von 2,5 Jahren verlangt werden. Es kann nicht sowohl eine Anpassung an den Verbraucherpreisindex als auch an die marktübliche Miete verlangt werden, und eine Anpassung an die marktübliche Miete kann frühestens ein Jahr nach der letzten Anpassung erfolgen.
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