Fra 1. januar 2022 er avhendingsloven endret til fordel for kjøperen. Boliger kan ikke lenger selges “som den er”. Det er også innført ny forskrift til loven for at det blir laget tilstandsrapport i forbindelse med salget.
Forbehold “som den er”
Fram til 1. januar 2022 har det vært vanlig å selge en bolig “som den er”. Det har ført til at skjulte feil og mangler som utgangspunkt har vært et problem for kjøperen, og ikke for selgeren. Der boligen har vært i “vesentlig” dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra blant annet kjøpesummens størrelse, har kjøperen likevel kunnet rette et krav mot selgeren. Dette har nok bidratt til mange tvister, og er også noe av bakgrunnen for de foreslåtte endringene.
Lovendringen innebærer at selgeren i forbrukerkjøp ikke lenger kan ta forbeholdet om at boligen selges “som den er”. En del av risikoen for skjulte feil og mangler blir flyttet fra kjøperen til selgeren. Endringen betyr også at selgeren får et større insentiv enn tidligere til å opplyse om eiendommens tilstand.
Strengere Anforderungen an den Inhalt von Zustandsberichten
Gleichzeitig wird eine neue Vorschrift eingeführt, die Zustandsberichte im Zusammenhang mit dem Verkauf vorschreibt. Der Käufer einer Immobilie hat immer eine Untersuchungspflicht und kann keine Mängelansprüche gegen den Verkäufer geltend machen, wenn er die Umstände, die beispielsweise zu dem Mangel an der Immobilie geführt haben, kannte oder hätte kennen müssen. Im Verkaufsgesetz wird nun klar festgelegt, dass der Käufer als mit den im Zustandsbericht aufgeführten Umständen vertraut gilt.
Wenn strenge Anforderungen an einen genehmigten Zustandsbericht gestellt werden, werden mehr versteckte Mängel und Fehler entdeckt, bevor der Käufer ein verbindliches Angebot für die Immobilie abgibt.
Lovendringen om forbud mot “som det er”-forbehold sammenholdt med de nye forskriftskravene, gir dermed selger en klar oppfordring om å innhente en tilstandsrapport før salget.
Der Baugutachter ist auch verpflichtet, offensichtliche Rechtsmängel zu beschreiben. Dabei kann es sich um unzulässige Nutzungsänderungen handeln, beispielsweise wenn kein Antrag auf Nutzungsänderung von Waschküche zu Wohnraum vorliegt oder wenn ein gesetzlich vorgeschriebener Fluchtweg fehlt.
Die Vorschrift verlangt unter anderem auch, dass der Bausachverständige Räume und Teile der Wohnung untersucht, die Feuchtigkeit ausgesetzt sind. Dies können Fundament, Kriechkeller, Nassräume usw. sein. Außerdem muss der Bausachverständige die Elektroinstallation visuell überprüfen, wenn seit der letzten Elektroinspektion in der Wohnung mehr als fünf Jahre vergangen sind.
Flächenabweichung im Innenbereich
Früher galt eine Flächenabweichung als Mangel, wenn die Fläche deutlich kleiner war als vom Verkäufer angegeben. Dies hat auch zu einigen Rechtsstreitigkeiten vor Gericht geführt.
Die neue Bestimmung besagt, dass die Flächenabweichung nun mehr als 2 % betragen und mindestens einen Quadratmeter ausmachen muss. Es liegt jedoch kein Mangel vor, wenn der Käufer der Angabe keine Bedeutung beigemessen hat.
Der Käufer muss Mängel unter 10.000 Kronen selbst bezahlen.
Mit den Gesetzesänderungen wurde auch festgelegt, dass der Wert, für den der Verkäufer haftet, 10.000 Kronen übersteigen muss. Wenn der Wert 10.000 Kronen nicht übersteigt, muss der Käufer selbst dafür aufkommen.
Langseth Advokatfirma DA hat Erfahrung mit der Ausarbeitung von Kaufverträgen, der Beurteilung von Mängelansprüchen, Reklamationen und Gerichtsverfahren.