Der Oberste Gerichtshof hat in seinem Urteil HR-2017-1073-A eine Entscheidung getroffen, die dazu führen kann, dass auch geringfügige Preisnachlässe vom Verkäufer akzeptiert werden müssen. In dem Urteil wurde eine Preisminderung aufgrund von Mängeln an einem Badezimmer geltend gemacht. Eine Reparatur würde dazu führen, dass der Käufer ein Badezimmer mit längerer Lebensdauer und besserer Qualität als zum Zeitpunkt des Kaufs erhalten würde – eine sogenannte Standarderhöhung.

Die zentrale Frage für den Obersten Gerichtshof war, ob bei der Beurteilung, ob sich die Immobilie ineinem „wesentlich schlechteren Zustandbefand,als der Käufer aufgrund des Kaufpreises und der sonstigen Umstände erwarten konnte“, die Standarderhöhung zu berücksichtigen war.

Die Berufungsbeklagte machte geltend, dass der Standardabzug stattdessen im Zusammenhang mit der Bemessung des eigentlichen Preisnachlasses gemäß § 4-12 AVHL vorgenommen werden sollte.

Wann soll der Standardabzug vorgenommen werden?

Es besteht weitgehende Einigkeit darüber, dass bei Mängeln im Zusammenhang mit dem Kauf einer gebrauchten Wohnung häufig ein Abzug für die Standarderhöhung vorgenommen werden sollte. Die Frage ist jedoch, wann der Abzug für die Standarderhöhung vorgenommen werden soll. Das Gesetz, die Vorarbeiten und die Rechtsprechung bieten keine klaren Anhaltspunkte für eine Lösung dieser Frage. Aus dem Wortlaut der Bestimmung geht hervor, dass eine Ermessensentscheidung darüber getroffen werden muss, ob das Wesentlichkeitserfordernis erfüllt ist – d. h. eine Gesamtbewertung, die aus einem qualitativen und einem quantitativen Element besteht.

In der Rechtsprechung hat der Oberste Gerichtshof zuvor festgestellt, dass das quantitative Element der Bestimmung erfüllt ist, wenn die Sanierungskosten im oberen Bereich von 3 bis 6 Prozent des Kaufpreises liegen – die sogenannte Prozentregel. Gemessen an der Prozentregel befand sich der vorliegende Fall in einer Grauzone: Die gesamten Reparaturkosten erfüllten mit 5,5 Prozent die Bedingungen der Prozentregel, während die Kosten mit Standardabzug nur 3,6 Prozent des Kaufpreises ausmachten – letzteres spricht isoliert betrachtet dagegen, dass die Bedingungeines „wesentlich schlechteren Zustands”erfüllt ist.

Die Entscheidung des Obersten Gerichtshofs – Zeitpunkt wird festgelegt

Der Oberste Gerichtshof kam zu dem Schluss, dass die Beurteilung, ob sich die Immobilie ineinem „wesentlich schlechteren Zustand“befindet, auf der Differenz zwischen dem berechtigten erwarteten Zustand und dem tatsächlichen Zustand der Immobilie basiert. Es muss daher geprüft werden, was erforderlich ist, um die Immobilie wieder in den Zustand zu versetzen, den der Käufer erwarten konnte.

Der Oberste Gerichtshof kam zu dem Schluss, dass die Kosten für die Mängelbeseitigung als Ausdruck für die Schwere und das Ausmaß der Abweichung dienen sollen. Vor der Berechnung des Prozentsatzes darf kein Abzug für die Standarderhöhung vorgenommen werden.

Um zu berechnen, ob der Mangel die Voraussetzung„wesentlich geringere Qualität”erfüllt, sind die gesamten Reparaturkosten zugrunde zu legen.

Bedeutung für laufende und künftige Fälle

Dieser Fall könnte Auswirkungen auf laufende und künftige Rechtsstreitigkeiten haben, da die Entscheidung in der Praxis bedeutet, dass mehr Umstände als bisher einen Preisnachlass rechtfertigen können. Es wird jedoch betont, dass weiterhin eine umfassende Ermessensentscheidung getroffen werden muss.

Unterstützung bei der Geltendmachung von Preisnachlässen

Die oben genannte Problematik ist komplex. Wenn Sie Fragen zu Standardabzügen, Reklamationen oder anderen Immobilienangelegenheiten haben, wenden Sie sich bitte an unsere erfahrenen Anwälte, um zu prüfen, ob Sie gemäß der neuen Rechtsprechung Anspruch auf einen Preisnachlass haben.