Vi ser ofte postbeskrivelser, antatte mengder og enhetspriser i totalentreprisene. Det utløser en rekke problemer. NS 8407 har ikke regler for mengdekontroll, og er ikke laget for prismodellen enhetspriser. Det er et “lite” problem. Viktigere er at entreprenøren kan være forpliktet til å utføre arbeid som ikke er beskrevet i noen poster.

Hier erfahren Sie mehr darüber, warum Leistungsbeschreibungen, geschätzte Mengen und Einheitspreise in Totalunternehmungen problematisch sind, wer davon profitieren kann und wie die Probleme gelöst werden können.

Das Preismodell Einheitspreise

Das Preismodell „Einheitspreise“ basiert darauf, dass der Auftragnehmer einen Festpreis (Einheitspreis) für die Beschreibung verschiedener Teile des Auftrags angibt. Anschließend wird der Einheitspreis mit der Anzahl der Einheiten multipliziert, die der Auftraggeber voraussichtlich liefern muss. Dabei kann es sich um Laufmeter, Kilogramm, Quadratmeter, Kubikmeter usw. handeln. Die Summe ergibt dann den erwarteten Preis für die jeweilige Beschreibung. 

Wenn der erwartete Preis für alle Beschreibungen berechnet wurde, wird dieser zu einer Vertragssumme addiert. 

Bei der Ausführung der Arbeiten muss der Auftragnehmer dokumentieren, wie viele Einheiten jeder Position tatsächlich geliefert wurden. Das endgültige Honorar des Auftragnehmers wird auf der Grundlage der tatsächlich gelieferten und dokumentierten Mengen berechnet.

Der Vorteil dieses Modells besteht darin, dass es für den Bauunternehmer relativ einfach und sicher ist, den Preis für den beschriebenen Auftrag zu berechnen, und dass das Risiko gering ist. Es stellt sicher, dass der Bauunternehmer für die tatsächlich geleistete Arbeit bezahlt wird und der Bauherr nur für das bezahlt, was tatsächlich geliefert wird. 

Was bedeutet Mengenkontrolle?

Es ist üblich, dass der Bauherr mehr Kontrolle über den endgültigen Preis haben möchte, bevor die Arbeiten abgeschlossen sind. Dies kann durch die Vereinbarung einer sogenannten Mengenkontrolle erreicht werden.

Mengenprüfung bedeutet, dass der Auftragnehmer nach Erhalt des Auftrags überprüft, ob die in der Beschreibung angegebenen Mengen mit den Mengen übereinstimmen, die aus den Vertragszeichnungen hervorgehen. 

Wenn der Auftragnehmer feststellt, dass die Mengen stimmen, können die Parteien vereinbaren, die Mengen festzuschreiben, d. h. dass der vereinbarte Vertragspreis zu einem Festpreis für die gesamte beschriebene Arbeit wird. Der Preis wird dann nicht mehr an die tatsächlichen Mengen angepasst. Stimmen die Mengen nicht, muss der Auftragnehmer dies melden. Die Mengen werden dann nicht festgeschrieben, sofern die Parteien nichts anderes vereinbaren. 

Wir erinnern an den Grundsatz des Bauvertragsrechts, wonach, wenn der Auftraggeber einen Posten beschrieben hat, für den der Auftragnehmer keinen Preis angibt, der Preis für diesen Posten als in den übrigen Preisen enthalten gilt. Wir kommen darauf zurück.

Warum passen Einheitspreise nicht zu Totalunternehmerverträgen?

In NS 8407 und NS 8417 gibt es keine Vorschriften für Einheitspreise oder Mengenkontrolle. Die Generalunternehmerverträge sind nicht für das Preismodell Einheitspreise ausgelegt. Das allein spricht dafür, dass das Preismodell nicht in Generalunternehmerverträgen verwendet werden sollte. 

Wichtiger ist, dass sich die Regeln, die den Vertragsgegenstand in NS 8407 und NS 8417 festlegen, wesentlich von der Angabe des Vertragsgegenstands in NS 8405, 8415 und NS 8406, 8416 unterscheiden. Der Vertragsgegenstand ist das, was der Auftragnehmer innerhalb des vereinbarten Preises zu liefern verpflichtet ist. 

Vertragsgegenstand bei den Ausführungsaufträgen

Im Ausführungsvertrag NS 8405 wird der Vertragsgegenstand wie folgt angegeben: 

“NS 8405
11 Krav til utførelse
pkt. 11.1 Utførelse
Kontraktarbeidet skal oppfylle de krav som er angitt i kontrakten.
…

Punkt 3.1 Vertragsunterlagen
Sofern nicht anders vereinbart, sind folgende Dokumente Bestandteil des Vertrags:
a) …
b) …
…
e) Ausschreibungs- oder Wettbewerbsunterlagen
…

Punkt 3.2 Widersprüche/Unstimmigkeiten
..
Bei Widersprüchen zwischen den in 3.1 e) genannten Dokumenten gilt die Beschreibung vor den Zeichnungen.
Ausführungen, die nur in den Zeichnungen angegeben sind, aber auch in der Beschreibung oder
Mengenaufstellung hätte angegeben werden müssen, ist nicht Gegenstand des Vertrags.

…”

Hinzu kommen Änderungsarbeiten, die jedoch für diese Fragestellung nicht relevant sind.

Im Zusammenhang betrachtet ist der Auftragnehmer nur verpflichtet, das auszuführen, wofür er einen Preis angegeben hat. Die Zeichnungen können beispielsweise eine Reihe von Details enthalten, für die der Auftragnehmer keinen Preis angeben muss. Diese Details müssen dann nicht geliefert werden. Aus den Bestimmungen geht ausdrücklich hervor, dass Anforderungen, die sich aus den Zeichnungen ableiten lassen, aber nicht in der Beschreibung oder der Mengenzählung angegeben sind, nicht Teil der Lieferverpflichtung des Bauunternehmers sind. 

Vertragsgegenstand bei Totalunternehmerschaft

In den Generalunternehmerverträgen NS 8407 und 8417 ist die Angabe des Vertragsgegenstands auf den Kopf gestellt. Dies geht aus den folgenden Bestimmungen in NS 8407 hervor: 

“NS 8407 
14.1 Avtalte krav
Totalentreprenøren skal levere kontraktsgjenstanden i overensstemmelse med avtalte krav.
Kontraktsgjenstanden skal være i samsvar med kontraktsdokumentene med tilhørende tegninger,
modeller og beskrivelser, bortsett fra det som er særlig unntatt, eller som klart ikke er ment å gjelde.
…

Punkt 2.2. Auslegungsregeln
Funktionsanforderungen und Anforderungen an Lösungen, Qualität oder Marken, die in den Ausschreibungs- oder
Ausschreibungsunterlagen gelten vorrangig vor Lösungen oder Konstruktionen im Angebot des Generalunternehmers,
es sei denn, er hat ausdrücklich Vorbehalte geltend gemacht.

…”

Her er kontraktsgjenstanden angitt med “motsatt fortegn”, for å si det slik. Her skal entreprenøren oppfylle alle funksjonskrav som er angitt i avtaledokumentene, herunder tegningene. Er det krav som kan utledes av tegningene, men som ikke er angitt i beskrivelsen, for eksempel i en postbeskrivelse, så skal entreprenøren oppfylle kravet  i tegningen med sin leveranse, selv om det ikke er gitt noen pris på arbeidet. 

In einem Projekt, an dem wir vor einiger Zeit mitgewirkt haben, hatte der Auftraggeber geschrieben: 

“Prisen omfatter også postbeskrivelser som ikke er medtatt”

Hier hatte der Auftraggeber das Problem erkannt und der Vollständigkeit halber präzisiert, dass der Auftragnehmer verpflichtet war, alle Arbeiten auszuführen, die zur Erfüllung der Funktionsanforderungen im Vertrag erforderlich waren, unabhängig davon, ob diese in einem Posten beschrieben waren oder nicht.

Die Frage ist, ob die Bauunternehmer dies verstehen und ob sie in der Lage sind, die notwendigen Vorbehalte in ihre Angebote aufzunehmen, um sicherzustellen, dass sie solche notwendigen Arbeiten nicht ausführen müssen, wenn sie keinen Preis für die Arbeiten angegeben haben.

Wie entsteht das Problem?

Manchmal haben wir den Eindruck, dass die Auftraggeber versuchen, durch Postbeschreibungen und Mengenaufstellungen Preise von den Bauunternehmern einzuholen, diese dann in einen Festpreis umzuwandeln und schließlich zu verlangen, dass alles als Gesamtunternehmen ausgeführt wird. Insofern dies bewusst geschieht, um die Bauunternehmer dazu zu verleiten, einen niedrigen Preis anzubieten, der nicht alle erforderlichen Arbeiten berücksichtigt, ist dies direkt unlauter. 

Wir haben dies bei Erdarbeiten und einer Reihe von technischen Arbeiten wie Elektro-, Rohr-, Lüftungs-, Balkon- und Fassadensanierungen beobachtet. Bei technischen Arbeiten ist es sehr sinnvoll, Einheitspreise anzugeben, aber wir stehen dennoch vor der Herausforderung, dass notwendige Arbeiten, die in keiner Positionsbeschreibung enthalten sind, bezahlt werden müssen.

Wie kann das Problem gelöst werden?

Vor Vertragsabschluss müssen die Auftragnehmer über das verwendete Preismodell informiert werden. Reiner Festpreis, Abrechnung nach Aufwand oder dazwischen liegende Einheitspreise. Wird ein Einheitspreis verlangt, müssen die Auftragnehmer ausdrücklich vorbehalten, dass sie keine Arbeiten ausführen, die nicht in der Leistungsbeschreibung aufgeführt sind, auch wenn sich aus NS 8407 Punkt 2.2 oder den übrigen Vertragsunterlagen das Gegenteil ergeben sollte. Der Vorbehalt muss in das Vertragsdokument aufgenommen werden. 

Er kontrakt allerede inngått, kan entreprenør etter en konkret tolkning av kontrakten, komme til samme resultat ved å vise til NS 8407 pkt. 14.1 første ledd “avtalte krav”. Tanken er at dersom entreprenøren har gitt en pris på 1000 enheter, og det viser seg at det bare skulle leveres 750 enheter, og byggherren med det ikke vil betale for mer enn 750 enheter, så virker det klart urimelig om entreprenøren skal være forpliktet til å levere arbeid som ikke er beskrevet, og som det ikke er gitt en pris på. 

Dies sind komplexe Fragestellungen, und welche Formulierungen verwendet werden sollten und wie konkrete Fälle gelöst werden können, hängt davon ab, wie der Auftraggeber die Preisgrundlage und die Vertragsunterlagen im Übrigen formuliert hat. Wir empfehlen allen, sich dieser Problematik bewusst zu sein und lieber im Voraus als im Nachhinein Rat einzuholen.