Viele entscheiden sich heute für die Zusammenarbeit als Durchführungsmodell bei Bau- und Instandhaltungsprojekten. Aber was bedeutet das eigentlich und welche Vertragsbedingungen müssen gegeben sein, damit die Zusammenarbeit als Durchführungsmodell für alle Beteiligten sicher ist? Können Kooperationsverträge in Wohnungseigentümergemeinschaften und Genossenschaften verwendet werden?

Von Rechtsanwalt Bent S. Kverme

Was ist eine Interaktionsunternehmung oder ein Interaktionsvertrag?

Beginnen wir damit, zu erklären, was ein Interaktionsunternehmen oder ein Interaktionsvertrag ist.

Interaktionsunternehmen, Interaktionsverträge oder Interaktionsvereinbarungen sind keine bestimmte Vertragsform oder bestimmte Vertragsbedingungen, wie wir sie von den Unternehmensformen Totalentreprise NS 8407, Utførelsesentreprise NS 8405 / 8406 oder den Unterunternehmen (NS 8515, NS 8416 oder 8417) kennen. Es handelt sich vielmehr um eine Art und Weise, ein Bau- und Bauprojekt durchzuführen, um ein Durchführungsmodell.

Ausführungsaufträge

Um die Dinge ins rechte Licht zu rücken, können wir zunächst beschreiben, was wir als Ausführungsaufträge bezeichnen. Sofern nichts anderes vereinbart ist, muss der Auftragnehmer die vom Bauherrn geforderten Arbeiten ausführen, vorausgesetzt, dass diese im Einklang mit den geltenden Gesetzen und Vorschriften durchgeführt werden können. Wir sprechen dann von einem reinen Ausführungsauftrag.

Der Bauherr muss dann die Arbeiten beschreiben und planen. Wir bezeichnen dies als Produktionsgrundlage, nach der der Bauunternehmer bauen muss. Die Anforderungen an die Planung ergeben sich aus den Vorschriften des Planungs- und Baugesetzes, der Technischen Verordnung (TEK17) und der Sachverordnung (SAK10).

Die Bauherren schließen dann häufig Verträge mit Architekten, Ingenieuren und anderen Fachleuten ab, die ihnen dabei helfen können, die Anforderungen zu beschreiben und Methoden und Materialien auszuwählen, die sicherstellen, dass alle gesetzlichen Anforderungen, Vorschriften, behördlichen Auflagen und Wünsche des Bauherrn erfüllt werden. Schließlich müssen Arbeitszeichnungen und Arbeitsbeschreibungen erstellt werden, nach denen der Bauunternehmer die Arbeiten ausführen soll.

Der Bauunternehmer kommt erst ins Spiel, nachdem der Bauherr die Beschreibung und Planung fertiggestellt hat.

Totalunternehmer

Bei Totalunternehmerverträgen muss der Bauherr weiterhin eine klare und umfassende Beschreibung der Anforderungen erstellen, die der Unternehmer während der Bauphase erfüllen muss, überlässt jedoch die Planung der Arbeiten dem Unternehmer. In diesem Fall muss der Unternehmer die Arbeiten planen, bevor er sie gemäß seiner eigenen Planung ausführt.

Bei traditionellen Vertragsformen wird der Auftragnehmer erst spät in das Projekt einbezogen.

Ein Problem dieser traditionellen Vertragsformen besteht darin, dass der Bauunternehmer erst dann in das Projekt einbezogen wird, wenn der Bauherr die Funktionsanforderungen und sonstigen Anforderungen, die der Bauunternehmer erfüllen soll, vollständig beschrieben hat. Wäre der Bauunternehmer früher einbezogen worden, hätten der Bauherr und der Bauunternehmer gemeinsam herausfinden können, welche funktionalen und sonstigen Anforderungen der Bauherr optimalerweise erfüllen sollte.

Wir versuchen, dies in den Kooperationsprojekten zu ändern.

Bei Kooperationsprojekten wird der Bauunternehmer bereits in das Projekt einbezogen, bevor der Bauherr die Funktionsanforderungen und sonstigen Anforderungen festgelegt hat, die im Rahmen des Projekts erfüllt werden müssen.

So kann der Bauherr schon vor der Festlegung der Anforderungen vom Wissen und der Erfahrung des Bauunternehmers profitieren. Das gilt unabhängig davon, ob der Bauherr die Arbeiten selbst planen möchte oder dies dem Bauunternehmer überlässt.

Eine frühzeitige Einbindung des Bauunternehmers bringt viele Vorteile, aber auch Risiken mit sich.

Eine frühzeitige Einbindung des Bauunternehmers bringt viele Vorteile mit sich.

• Der Bauherr kann bereits bei der Festlegung der Anforderungen vom Fachwissen und der Erfahrung des Bauunternehmers profitieren.
• Der Bauunternehmer hat mehr Zeit, um die Wünsche und Bedürfnisse des Bauherrn sowie die von ihm beschriebenen Anforderungen zu verstehen.
• Der Bauunternehmer hat mehr Zeit, um seine eigene Produktion zu planen.
• Die Parteien erhalten mehr Zeit und bessere Voraussetzungen, um einen realistischen Zeitplan, Rechnungsplan und Zahlungsplan zu erstellen.
• Dies gibt den Parteien letztendlich eine fundiertere Grundlage, um den richtigen Preis für den Auftrag festzulegen.

Obwohl es viele Vorteile gibt, sehen wir auch einige offensichtliche Gefahren bei einer solchen frühen Einbindung. Die beiden wichtigsten sind

• die Gefahr, dass unzureichende Verträge verwendet werden, und
• die Gefahr von Unklarheiten darüber, wer für was verantwortlich ist, sodass die Parteien Verantwortung übernehmen müssen, die sie eigentlich nicht tragen sollten.

Wichtig sind klare und umfassende Verträge sowie Regeln, die Verantwortung und Risiken verteilen.

Viele glauben, dass Zusammenarbeit bedeutet, dass die Parteien das Risiko teilen, eine Art solidarische Verantwortung untereinander. Das ist grundsätzlich falsch. Wenn wir die Parteien fragen, ob sie die Verantwortung für Dinge übernehmen wollen, für die traditionell die andere Partei verantwortlich ist, zum Beispiel für unvorhersehbare Umstände im Untergrund oder zusätzliche Kosten aufgrund von Baumängeln, sagen die meisten Nein. Dennoch sind sie der Meinung, dass es eine Form der Solidarhaftung in Kooperationsunternehmen gibt. Diesbezüglich gibt es einige Missverständnisse.

Mit anderen Worten: Es ist wichtig, zu klären, für welche Risiken die Parteien die Verantwortung übernehmen möchten, und Verträge und Bedingungen zu wählen, die die Verantwortung so verteilen, wie es die Parteien wünschen.

Wir haben noch keine norwegische Norm für Kooperationsprojekte. Stattdessen werden verschiedene Verträge ein wenig gekürzt und zusammengefügt, und viele Kooperationsprojekte werden mit unzureichenden, zu schwachen und unklaren Regelungen hinsichtlich der Rechte und Pflichten der Parteien durchgeführt. Dies kann dazu führen, dass die Parteien Verantwortung in Bereichen übernehmen müssen, in denen sie keine Verantwortung erwartet hätten.

Wenn Sie sich an einem Gemeinschaftsunternehmen beteiligen möchten, müssen Sie den Vertrag sorgfältig lesen, sich fragen, welche Bedingungen Sie benötigen, und prüfen, ob diese Bedingungen tatsächlich in den Vertrag aufgenommen wurden.

Unklare Entscheidungen können dennoch zu unbeabsichtigter gesamtschuldnerischer Haftung führen.

Auch wenn der Vertrag klar ist und festlegt, wer für was verantwortlich ist und welches Risiko trägt, können die Parteien das Projekt so durchführen, dass sie dennoch die Verantwortung oder die gesamtschuldnerische Haftung für Umstände übernehmen, für die sie ursprünglich nicht verantwortlich waren. Nennen Sie es ruhig Chaos und unklare Entscheidungen.

Um dies zu vermeiden, ist es wichtig, dass die Parteien die Regeln in den Kooperationsverträgen verstehen, die Arbeit organisieren und Entscheidungen so treffen, dass die Absicht der Regeln erfüllt wird. Wir stellen fest, dass viele Kooperationsprojekte durchgeführt werden, ohne dass die Parteien sich dessen ausreichend bewusst sind, und dass viele ein weitaus größeres Risiko eingehen, als sie zu Beginn der Kooperationsvereinbarung erwartet hatten.

Wir können daher sagen, dass gutes Projektmanagement genauso wichtig ist wie gute Vertragsbedingungen. Projektmanagement und gute Verträge sind zwei gleichwertige und wichtige Erfolgskriterien bei Kooperationsprojekten.

Zielpreis ein nützliches Instrument, um Kosten niedrig zu halten, aber nicht notwendig

Der Zielpreis ist ein Phänomen, das aus den Kooperationsunternehmen stammt. Es handelt sich um eine Art Bonus-Malus-System, bei dem die Parteien die Mehrkosten und Einsparungen untereinander aufteilen. Die Idee ist gut, aber in der Praxis birgt die Verwendung des Zielpreises viele Gefahren.

Zunächst muss klar festgelegt werden, welche Kostenpositionen in den Zielpreis einfließen und später in die Projektabrechnung aufgenommen werden, um mit dem Zielpreis verglichen zu werden. Ist dies nicht klar festgelegt, kann es schnell zu Streitigkeiten darüber kommen, für welche Kosten die Parteien gemeinsam verantwortlich sind, um diese niedrig zu halten.

Zweitens gibt es Herausforderungen im Zusammenhang mit der Änderung des Zielpreises bei Änderungen oder unvorhergesehenen Hindernissen. Insbesondere negative Veränderungen können Probleme verursachen.

Bevor die Parteien einen Zielpreis vereinbaren, müssen sie sich gründlich mit der Zusammensetzung und Änderung des Zielpreises vertraut gemacht haben.

Viele glauben, dass es notwendig ist, einen Zielpreis zu verwenden, um ein Kooperationsprojekt durchzuführen. Das ist falsch. Es ist durchaus möglich, eine Zusammenarbeit durchzuführen, bis der Bauherr seine Beschreibung der Funktionsanforderungen und anderer Anforderungen fertiggestellt hat, und dass die Parteien dann mit einem Festpreis oder einem anderen Preismodell fortfahren. Oft kann es sinnvoller sein, einen Festpreis anstelle eines Zielpreises zu wählen. Wir empfehlen daher, sich nicht zu sehr auf die Verwendung eines Zielpreises zu versteifen, sondern gerne in Phase 1 eine Zusammenarbeit zu nutzen.

Terminologie und feine Ausdrücke

Viele verwenden schöne Worte und Ausdrücke wie „Charakteristikum” für Interaktionsunternehmen, zum Beispiel

• „Kosten plus“,
• „offenes Buch“,
• IDP (Integrated-Project-Delivery),
• BVP (Best Value Procurement),
• LCC (Lebenszykluskosten),
• Benutzerbeteiligung,
• BIM,
• Offsite-Produktion ,
• Lean Management,
• Industrialisierung,
• Unsicherheitsanalyse / Unsicherheitsmanagement.

Diese Begriffe und Ausdrücke beschreiben verschiedene Arbeitsmethoden, die in vielen Projekten, sowohl bei traditionellen Vertragsformen als auch bei Kooperationsverträgen, ganz natürlich zum Einsatz kommen. Mit anderen Worten: Sie tragen nicht dazu bei, Kooperationsverträge an sich zu definieren oder zu beschreiben.

Seien Sie daher vorsichtig, wenn Sie sich auf solche Wörter und Ausdrücke konzentrieren, wenn Sie nach dem suchen, was Interaktionsunternehmen von anderen Unternehmensmodellen unterscheidet.

Möglicherweise benötigen Sie BIM, BVP, Offside Production usw., um Ihr Projekt durchzuführen, aber in seiner einfachsten Form kann das Modell der kooperativen Bauausführung auch ohne all das oben Genannte angewendet werden.

Wir stellen fest, dass die Verwendung solcher Ausdrücke dazu führt, dass das Interaktionsmodell als komplizierter und schwerer zugänglich wahrgenommen wird, als es tatsächlich ist.

Keine norwegische Norm für Kooperationsprojekte

Wie oben erwähnt, gibt es noch keine norwegische Norm für Kooperationsverträge. Gleichzeitig gibt es viele Vertragsvorlagen. Diese variieren in Qualität und Komplexität, und da wir heute viel mehr darüber wissen, welche Regeln in solche Kooperationsverträge aufgenommen werden müssen und welche Regeln wir nicht brauchen, können wir mit Sicherheit sagen, dass viele der Vertragsvorlagen Texte enthalten, die den Fokus von dem Wesentlichen ablenken, oft sind die Verträge unnötig kompliziert und es fehlen klare Regeln, die die Verantwortung und das Risiko zwischen den Parteien aufteilen.

Es ist daher wichtig, einen Kooperationsvertrag zu wählen, der genau das enthält, was Sie brauchen, und nicht mehr. Entfernen Sie alles, was den Vertrag unübersichtlich und unnötig kompliziert macht.

Können Kooperationsverträge in Miteigentumsgemeinschaften und Wohnungsbaugenossenschaften verwendet werden?

Nun können wir endlich die Frage beantworten, die wir zu Beginn gestellt haben: Können Interaktionsverträge in Wohnungseigentümergemeinschaften und Wohnungsbaugesellschaften verwendet werden? Die Antwort lautet eindeutig Ja.

Die Verwendung von Zusammenarbeit als Durchführungsmodell bei solchen Instandhaltungsprojekten hat viele Vorteile. Zusätzlich zu den oben genannten Vorteilen sind Instandhaltungsprojekte oft mit erheblichen Unsicherheiten verbunden. Durch die frühzeitige Einbeziehung eines Bauunternehmers kann dieser bereits vor der Preisgestaltung dazu beitragen, einen Großteil der Unsicherheiten aufzudecken. Dadurch wird das Risiko des Projekts verringert und die Gefahr von Überraschungen erheblich reduziert.

Wenn Sie in Miteigentums- und Wohnungsbaugesellschaften Kooperationsverträge verwenden möchten, sollten sowohl der Bauherr als auch der Bauunternehmer das Modell im Voraus sorgfältig durchgehen und sich über die Bedingungen, das Ziel des Projekts, die Aufgaben und die Organisation des Projekts verständigen.

Wir unterstützen solche Projekte im ganzen Land und helfen Ihnen gerne auch bei Ihrem Projekt.

Lesen Sie mehr über Kooperationsprojekte unter www.samspillsentreprise.no.

Wenn Sie Fragen haben, können Sie sich unverbindlich an Rechtsanwalt Bent S. Kverme wenden. Die Beratung ist kostenlos, bis eine Beauftragung mit der Bearbeitung Ihres Falles vereinbart wird.

Lesen Sie mehr darüber, was wir als laufende Beratung oder als Kurs in unserem
Produktblatt Kurs für Vorstände von Wohnungsbaugenossenschaften und Miteigentümergemeinschaften

Berater für Bauprojekte in Wohnungseigentümergemeinschaften und Wohnungsbaugenossenschaften

Wir haben einen Leitfaden für Sie verfasst, die Sie im Vorstand einer Miteigentümergemeinschaft oder einer Wohnungsbaugenossenschaft tätig sind. Er soll Antworten auf die meisten Fragen geben, die Sie sich stellen. 

Wir haben den Leitfaden wie folgt unterteilt:  

• Planungsphase
• Bauzeit
• Die Übernahme 
• Endabrechnung
• Mängel und Reklamationen
• Interaktion zwischen Miteigentümergemeinschaften und Wohnungsbaugenossenschaften

Wir haben ein Kapitel über Ansprüche gegenüber dem Bauträger aufgenommen. 

Sie finden dort auch eine Checkliste mit Fragen, die Sie als Vorstandsmitglied dem Bauleiter stellen können.

Der Leitfaden umfasst ca. 90 Seiten und ist kostenlos bei uns erhältlich.