Grundsätzlich sind Gewinne aus dem Verkauf von Wohnimmobilien steuerfrei, wenn die Anforderungen hinsichtlich Eigentumsdauer und Wohnsitzdauer gemäß § 9-3 Absatz 2 des Steuergesetzes erfüllt sind.

Es gibt jedoch Ausnahmen, die dazu führen können, dass der Verkäufer Steuern zahlen muss.

Dies kann beim Verkauf großer Grundstücke oder beim Verkauf an Bauträger geschehen, die eigentlich das Grundstück kaufen.

Steuern beim Verkauf von Großgrundbesitz

Bei großen Immobilien kann es vorkommen, dass ein Teil des Verkaufs steuerfrei ist, während der Rest besteuert wird.

Dies geschieht dadurch, dass die Wohnung selbst und ein natürlich begrenztes Grundstück um sie herum (oft als „natürlich abgegrenztes Grundstück” bezeichnet) steuerfrei sind, während der Rest des Grundstücks gemäß den Regeln für den Grundstücksverkauf in § 9-3 Absatz 8 besteuert wird .

Verkauf an Bauträger

Bei normalen Immobilien kann ein solcher Verkauf steuerfrei erfolgen, wenn die Anforderungen hinsichtlich Eigentums- und Wohnsitzdauer erfüllt sind.

Bei größeren Immobilien oder in Fällen, in denen der Preis deutlich über dem geschätzten Marktwert liegt, besteht ein hohes Risiko, dass der gesamte Gewinn steuerpflichtig wird, da dies gemäß § 9-3 Absatz 8 als Grundstücksverkauf definiert wird.

Die Rechtsprechung zeigt, dass der gesamte Verkaufspreis sowohl für die Wohnung als auch für das Grundstück als Grundstücksverkauf besteuert wird. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Verkauf in einem Gebiet erfolgt, in dem ein großer Bedarf an der Erschließung von Grundstücken besteht.

Bei solchen Verkäufen prüft die Steuerbehörde, ob:

• die wahrscheinlichste zukünftige Nutzung der Immobilie ist die Wohnnutzung
• Der Kaufpreis ist höher als das, was ein gewöhnlicher Käufer für eine Wohnung gezahlt hätte.
• Es ist unwahrscheinlich, dass der Käufer die Immobilie in unverändertem Zustand weiter nutzen wird.

Was sollte der Verkäufer tun?

Wird man von einem Bauträger kontaktiert, sollte man versuchen, einen so hohen Preis zu erzielen, dass man nach Abzug der Steuern denselben Nettobetrag erhält.

Eine Lösung könnte darin bestehen, den Verkaufspreis aufzuteilen in:

• ein steuerfreier Teil für die Wohnung und etwas Grundstück
• ein steuerpflichtiger Gewinn für den Rest des Grundstücks

Was kann man steuerlich riskieren?

Wenn ein gewöhnlicher Käufer 12 Millionen Kronen zahlen möchte, die steuerfrei sind, aber an einen Bauträger für 15 Millionen Kronen verkauft, besteht das Risiko, dass der gesamte Gewinn mit 22 Prozent besteuert wird.