Langseth Law Firm DA has worked closely with Hytteliv for many years and has written articles presenting various legal issues that cabin owners face.

Unlike most legal articles, which are theoretical and general in nature, our articles describe specific and practical issues and propose solutions. We hope that our contributions will provide interesting and useful advice for cabin owners.

Bruno de la Gardi owned the cabin next to Tove Mette and Per Berg in the Blåfjell cabin area.

“Jeg ser i avisen at Bruno annonserer hytta til salgs, Tove Mette”, sa Per Grande til sin kone en stille lørdag morgen hjemme på kjøkkenet.

“Men dette stemmer da ikke…”, fortsatte han og leste høyt:

“Hytte med panoramautsikt ved Blåfjell med mulighet for helårsvei til tomtegrense….Det har da aldri blitt brøytet de siste kilometerne fra Katta og opp. Fraværet av biler er jo noe av lykken ved å ha hytte i området. Han derre Bruno…” sukket Per irritert.

The following Monday, Per called real estate agent Pål S. Vik, referred to the advertisement, and informed him that there was no winter road leading to Bruno's cabin.

Vik stated that Bruno and four to five other cabin owners had decided that they would cover the cost of plowing the road.

“Tenk hvilken verdistigning du får på kåken når du kan kjøre helt til døra. De fleste vil kjøre frem i dag, og dette flertallet akter vi å hensynta”, utbrøt Vik entusiastisk. “Lykken er ikke alltid enkle løsninger”, svarte Per og la på.

The next time Tove Mette and Per were at the cabin, they contacted lawyer Børre Bein, who had a cabin in the same area. Per referred to the advertisement and the proposal to plow the access road.

“Han Bruno har alltid vært litt kjapp i svingene”, innledet adv. Bein.

He referred to Section 55 of the Road Act, which states that the road association manages the road through majority decisions.

“Det innebærer at det er veglaget, bruker fellesskapet, som tar alle avgjørelser når det gjelder vegen. Dette gjelder også snøbrøyting. Bruno & Co kan dermed ikke bestemme at de vil brøyte for egen regning.

Men det innebærer at et flertall gjennom slike “flertallsavgjørelser kan beslutte at vegen skal brøytes om vinteren. Denne vegen har aldri vært brøytet og mange av oss verdsetter denne stillheten som fraværet av biler gir”, sukket Per.

Attorney Bein continued:

That is correct, but this is the starting point of the law. Most road associations have drawn up statutes that may provide guidelines other than those in the law.

“Jeg har alltid gjeldende vedtekter bakerst i hytteboka”, sa han med et smil og leste opp §1 i vedtektene:

“Veiforeningens formål er å forestå drift av den private vegen Katta-Blåfjell. Veglaget skal ha som målsetting å bringe vegen til den standard som trengs til sommerdrift, hensett til trafikkgrunnlaget og ferdselsbehovet”

Attorney Bein put down the statutes and smiled from ear to ear:

“Her ser du, det står i vedtektene at veglagets målsetting er å drive vegen utfra den “standard som trengs til sommerdrift”.

Det vil si at vinterdrift krever endring av vedtektene. Dette må vi bruke for alt hva det er godt for. Det fremgår nemlig av §6 at vedtektsendringer krever 3/4 flertall og så mange er det ikke som ønsker vintervei”, avsluttet han.

Attorney Bein wrote an email to Pål S. Vik with a copy to Bruno, referring to the provisions of the articles of association and stating that these would put a stop to Bruno's plans.

Bruno replied to the email and scolded attorneys Bein and Per:

“Dere er reaksjonære bøller som bare ser tilbake og ikke innser at verden går videre og at menneskeheten får nye behov. Jeg kjenner grunneierne hvor vegen er anlagt. Eierne kan utfra sitt eierskap til grunnen treffe avgjørelser ang. vegen. Det står heller ingenting i reguleringsplanen om at vegen skal være stengt om vinteren”, freste han.

Attorney Bein was able to reassure Per:

“Du husker vel at vegen ble opparbeidet og betalt av utbygger i 1976 og overdratt til kjøperne av hyttene i Blåfjell. Det innebærer at det er hytteeierne som “eier” vegen selv om den ligger på grunneiers grunn. Grunneierne har dermed fraskrevet seg beslutningsmyndighet over vegen.

Det står heller ikke i reguleringsplanen at vegen skal være brøytet om vinteren. Så lenge en avgjørelse ikke er i strid med reguleringsplanen står hytteeierne, og medlemmene av veglaget, fritt til å bestemme om vegen skal brøytes”.

This was communicated to both Bruno and real estate agent Pål S. Vik. The matter was resolved by changing the advertisement to the following:

“Hytte i stille og uberørt terreng med panoramautsikt ved Blåfjell”.

• Statutes determine how a private road should be managed.
• If the statutes stipulate that the road must be open in summer, a change to the statutes is required in order for the road to be cleared.
• A zoning plan may contain provisions regarding the use and operation of private roads.