Hva er kontraktstrategi?

Det å velge riktig kontraktstrategi, er et av de første og viktigste beslutningene byggherren tar i et byggeprosjekt. Med kontraktstrategi mener vi her hvordan de ulike avtalene med rådgivere, entreprenører og leverandører skal struktureres og organiseres. Hvem skal inngå avtaler med hvem. Det finnes mange varianter å velge mellom, og ingen av dem er universelt bedre enn de andre. Hvilket alternativ som passer best, må vurderes ut fra hvert enkelt prosjekts særtrekk, omfang og risikobilde.

Det er vanlig å beskrive tre ytterpunkter.

De tre ytterpunktene

Byggherrestyrt entreprise innebærer at byggherren selv inngår separate avtaler direkte med alle aktørene i prosjektet – arkitekter, rådgivere, fag- og underentreprenører. Byggherren sitter da med koordineringsansvaret og har full kontroll, men også full risiko.

Generalentreprise er det motsatte ytterpunktet. Her inngår byggherren i prinsippet én kontrakt – med en generalentreprenør som overtar ansvaret for å koordinere og inngå alle nødvendige avtaler med underentreprenører og underleverandører. Byggherren forholder seg i det vesentlige til én kontraktsmotpart. Det er verdt å merke seg at begrepet «generalentreprise» brukes noe ulikt i praksis; noen legger til grunn at generalentreprenøren ikke utfører noe av arbeidet selv, men setter alt ut til underentreprenører.

Samspillsentreprise skiller seg fra begge de tradisjonelle modellene ved at entreprenøren involveres allerede i en tidlig fase av prosjektet – før byggherren har fastlagt de funksjonskravene og øvrige kravene som skal legges til grunn for gjennomføringen. Dette kan skje enten med sikte på en utførelsesentreprise eller en totalentreprise i byggefasen.

Samspillsmodellen krever ikke målpris og låser ikke byggherren til en bestemt entreprisekontrakt

En vanlig misforståelse er at valget av samspillsmodell i tidlig fase (fase 1) binder byggherren til å bruke målpris og én bestemt entrepriseform i byggefasen (fase 2). Det stemmer ikke.

Samspillsmodellene er fleksibele. Vi ser prosjekter der ambisjonene i fase 1 er å ende opp med en totalentreprise etter NS 8407, men der byggherrens ønske om tett styring og kontroll fører partene til en ren NS 8405 i byggefasen. Mange starter med en tro på at de skal bruke målpris, men ender med en fastpris. Det er fullt mulig, og det viser nettopp hvor fleksibelt og anvendelig samspillskonseptet er.

Tidlig involvering av entreprenøren er verdifullt uansett hvilken entrepriseform partene til slutt velger. Entreprenøren får bedre tid til å forstå prosjektets formål og byggherrens behov, bidra med realistiske innspill til krav og kostnader, og forberede sin egen produksjon. Alt dette er positivt – uavhengig av om prosjektet fortsetter med en NS 8407 (totalentreprise) eller NS 8405 (utførelsesentreprise).

Fordeler og ulemper

Fordelene med samspillsmodellen er godt dokumenterte og overstiger etter vår vurdering de risikoene modellen medfører – forutsatt at den brukes riktig.

De viktigste fordelene er:

• Byggherren får tidlig og verdifull kunnskap fra en aktør med praktisk erfaring, blant annet om hvilke muligheter som finnes i prosjektet, hva ulike krav vil koste, hvilken risiko de bærer med seg og hvilken fremdrift som er realistisk.
• Entreprenøren får bedre tid til å sette seg inn i prosjektet og byggherrens intensjoner, noe som reduserer faren for misforståelser, uenigheter og forsinkelser.
• Entreprenøren får bedre tid til å forberede sin produksjon.
• Partene får bedre tid på å vurdere lengden på byggeperioden og en realistisk fremdriftsplan.
• Partene får bedre grunnlag til å vurdere hva som er riktig pris, gitt byggherrens krav og byggeperiode.

Den viktigste risikoen er uklarhet om hvem som har besluttet hva.

Uklarhet rundt hvem som har besluttet hva, kan føre til at partene utilsiktet ender opp med et solidarisk ansvar for beslutninger og kostnader de trodde den andre part alene hadde ansvaret for. For å motvirke dette kreves klare kontraktsvilkår, god prosjektorganisering, god prosjektledelse og systematisk dokumentasjon av beslutninger gjennom hele prosjektet.

Byggherren trenger kompetanse – eller dyktig bistand

Velger byggherren en samspillsmodell, er det avgjørende at byggherren enten selv har tilstrekkelig byggeteknisk og kontraktsmessig kompetanse, eller engasjerer en erfaren byggeleder som er aktiv gjennom hele prosjektet. Uten denne motvekten er det vanskelig å utnytte fordelene med samspillsmodellen og å ivareta egne interesser overfor en ressurssterk og erfaren entreprenør.

Vår kontraktmal for samspillsentreprise bygger på en forutsetning om at partene får litt opplæring i dette før oppstart fase 1.

Kontraktstrategien bestemmer kontraktsvilkårene

Valget av kontraktstrategi legger premissene for hvilke kontraktsvilkår som skal inn i de enkelte avtalene. En byggherrestyrtentreprise krever andre vilkår og tilpasninger enn en generalentreprise. Samspilleentreprisene trenger i tillegg vilkår som skal gjelde i fase 1. Slike vikår har verken NS 8405 eller NS 8407. Det er derfor viktig å ha et bevisst og gjennomtenkt forhold til kontraktstrategien allerede tidlig i prosjektet – ikke som en formalitet, men som et reelt styringsverktøy.

Valget av entrepriseform og kontraktsvilkår bør alltid sees i sammenheng med kravene som følger av plan- og bygningsloven, teknisk forskrift (TEK17) og saksbehandlingsforskriften (SAK10).

Vi bistår byggherrer, entreprenører og rådgivere med å velge riktig kontraktstrategi, utarbeide tilpassede samspillsavtaler og sikre en forsvarlig gjennomføring av prosjektet. Ta gjerne kontakt for en uforpliktende samtale.