Innledning
Ofte viser det seg vanskelig å eie noe sammen med andre. Det typiske eksempelet er barna som arver en hytte etter sine foreldre, og som sliter med å bli enige om hvordan de skal forholde seg til livet som sameier.
Den redegjørelsen er ikke ment å være en komplett oversikt over aller regler som gjelder i forbindelse med oppløsning av et sameie. Den er ment å være en oversikt over de sentrale bestemmelser og over hovedpunktene i en slik prosess.
Reglene gjelder ikke bare for fast eiendom men også for løsøregjenstander som for eksempel en bil eller en båt.
I det følgende omtales sameie i en fast eiendom, da dette er den vanligst formen for sameie.
Salg av sameieandel
Et sameie i en fast eiendom betegnes juridisk som et tingsrettslig sameie. Sameier reguleres av sameieloven av 18. juni 1965. Loven kan fravikes ved avtale mellom sameierne, eller gjennom annen lovgivning. På spørsmål som ikke er regulert i sameieloven eller gjennom avtale, vil den såkalte bakgrunnsretten; typisk den mer generelle avtaleloven, kunne gi supplerende regler.
En sameier ønsker seg ut av sameiet
Det naturlige første skritt er å varsle de andre sameierne, og spørre om noen vil kjøpe andelen til den som vil ut. Det er ingen bestemte formkrav til en slik henvendelse. Det er av bevishensyn lurt å gjøre dette skriftlig.
Iflg sameieloven § 10 har en sameier rett til å overdra hele eller deler av sin eierandel, til hvem han vil. De øvrige sameierne har forkjøpsrett iht lovens § 11. Ønsker to eller flere sameiere å utøve forkjøpsretten kan de hevde denne forholdsmessig.
Verdivurdering
Det er gjerne prisen som blir det store spørsmålet. Har man ingen ferske holdepunkter for verdien er det fornuftig at den som skal selge kontakter en erfaren eiendomsmegler eller advokat i lokalområdet der eiendommen ligger.
Ved å betale et beløp vil man få en kortfattet verdivurdering, som reflekterer dagens marked. Ofte vil den sameier som kan tenke seg å kjøpe andelen gå til en annen megler for å sjekke prisen. Ved et avvik er det en vanlig at partene blir enige om gjennomsnittet av de to vurderingene. Blir man ikke enige kan det være en løsning at partene i fellesskap velger en tredje megler til å foreta en verdivurdering, som man på forhånd binder seg til å respektere.
Det gjelder å finne en metode som alle kan akseptere og som gir en trygghet for at prisen er i overensstemmelse med markedet.
Oppløsning av sameier/tvangssalg
Noen ganger er det ikke mulig å oppnå enighet om pris. Eller de øvrige sameiere ønsker verken å kjøpe andelen til den som vil ut, eller å medvirke til et frivillig salg av eiendommen. I slike tilfeller er en oppløsning av sameiet eneste utvei. En slik avslutning av eierforholdet er regulert i sameieloven § 15.
En begjæring om oppløsning av sameiet fremsettes for tingretten i den rettskrets eiendommen ligger. Den skal inneholde en beskrivelse av eiendommen, av det som er gjort for å få til en frivillig løsning og en bekreftelse av at det ikke er noe til hinder for et tvangssalg.
Dersom ingen av sameierne protesterer mot oppløsningen av sameiet, eller deres protest er «åpenbart grunnlaus», kan retten beslutte oppløsning av sameiet med påfølgende tvangssalg av eiendommen.
Tvil om adgang til å selge
Er det fremsatt en protest som retten mener kan ha noe for seg, for eksempel en tidligere inngått avtale mellom partene vil retten henvise kravet om oppløsning og tvangssalg til først å bli behandlet gjennom et søksmål.
Saksgang ved oppløsning
Konkluderer retten med at oppløsning kan besluttes uten å gå veien om søksmål, behandles saken uten at partene møter i retten. Dette går relativt raskt, og kostnadene holdes nede. Blir det derimot nødvendig å prøve saken for domstolene tar prosessen lengre tid og kostnadene stiger.
Når man er kommet i mål, fremsetter retten en begjæring om tvangssalg av eiendommen. Retten oppnevner en eiendomsmegler/advokat som medhjelper.
Salg av eiendommen
Selger, skal gjennomføre salg av eiendommen som for et frivillig salg. Det må fremgå av salgsoppgaven at det dreier seg om et tvangssalg.
Når medhjelper mener at det er oppnådd et bud som bør godtas, vil han informere sameierne og oppfordre dem til å godkjenne budet. Det er medhjelper som avgjør om budet skal oversendes retten med anbefaling om stadfestelse. Til sist er det retten som avgjør om budet skal godkjennes. Dommeren vil vanligvis la medhjelpers oppfatning veie tungt.
Fortrinnsrett
Sameierne har en fortrinnsrett til å kjøpe eiendommen gjennom tvangssalget. Det innebærer at når medhjelper varsler om at et bud bør stadfestes, setter han samtidig en frist på et par uker. Slik at sameierne kan påberope seg fortrinnsretten, og kreve å få overta eiendommen til en pris tilsvarende høyeste bud.
Er det flere sameiere som påberoper seg fortrinnsretten sin, vil de få rett til å overta en andel av eiendommen tilsvarende eierandelen de har.
Omstendighetene rundt et tvangssalg fører ofte til at prisen som oppnås vil ligge noe lavere enn en ordinær markedspris. Kjøper får for eksempel ikke den samme reklamasjonsmuligheten som ved et frivillig salg.
Skulle man komme dit at tvangssalg er neste skritt i prosessen, anbefaler jeg å varsle motparten og meddele at det ikke er en vei utenom salg. Det vil lønne seg å gjennomføre et frivillig salg. I så fall vil jeg be om at alle undertegner en avtale der sameiere gir en ugjenkallelig fullmakt til å selge eiendommen på visse nøkkelvilkår. Dette for å unngå at sameierne senere nekter å selge frivillig.
Saksgang ved tvangssalg
Får man ikke aksept for et slikt forslag blir det altså tvangssalg som gjelder. Dette skiller seg fra et frivillig salg når det gjelder formaliteter:
- Budgiver må stå ved budet sitt i 6 uker
- Medhjelper må forespørre sameierne om deres syn på et bud han mener bør godtas. Han må deretter oversende saken til tingretten for stadfestelse av budet.
- Når budet evt. blir godkjent av retten, løper det en ankefrist på én måned.
- Dette innebærer at salget og gjennomføring av overtakelse og oppgjør tar lengre tid enn det normalt gjør ved et frivillig salg.
Oppsummering
Er situasjonen fastlåst og det ikke lar seg gjøre å finne en frivillig løsning, er det små sjanser for at en utenforstående er interessert i å kjøpe kun en andel av en eiendom. Da er eneste mulighet til å komme seg ut av sameiet er å begjære dette oppløst.
Kostnadsfordeling
Kostnadene dekkes av den salgssummen. Kostnadene blir fordelt på sameierne i henhold til størrelsen på deres respektive eierandeler. Det er ikke slik at den som begjærer sameiet oppløst må bære en større kostnad enn de øvrige sameierne.
Forsikring
Utgifter til egen advokat må man bære selv. Det er mulig at man har en hus- eller innboforsikring med en rettshjelpsforsikring inkludert. Kan det konstateres en reell tvist med en motpart vil forsikringen normalt slå inn; som regel med en egenandel på kr 4 000 + 20 % av det overskytende.