Skattefritak og brukshindringer

Mange er kjent med at for å oppnå skattefritak ved salg av bolig eller hytte må man ha eid eiendommen og brukt den i en viss minimumsperiode.

Nedenfor skal vi se nærmere på beregning av den nødvendige brukstiden. Vi vil blant annet se på betydningen av at brukstiden avbrytes. Innebærer et hvert avbrudd at du må «starte på nytt»? Er det noen former for brukshindring som aksepteres uten at brukstiden anses brutt?  

Kort om fritak for gevinstbeskatning

Har du kjøpt en bolig for kr 1 000 000 og selger den for kr 1 200 000 oppnår du en gevinst på kr 200 000. Denne gevinsten er i utgangspunktet skattepliktig. Takket være unntaksbestemmelsen i skatteloven § 9-3 andre ledd så kan gevinsten ved salg av bolig være skattefri. Det er nok at du har eid boligen i minst ett år og brukt den som bolig i minst ett av de to siste årene. For fritidsbolig er kravene strengere. Her kreves en eiertid på minst 5 år og en brukstid på minst 5 av de siste 8 årene. Se skatteloven § 9-3, tredje ledd.  

Nærmere om brukshindring

Hva skjer dersom du i løpet av den nødvendige minsteperioden har et avbrudd i bruken?

Avbrudd som er del av et normalt liv, for eksempel at du tilbringer mange helger og ferier på hytta, kommer ikke til fradrag i brukstiden for boligen din. Heller ikke at du realiserer drømmeferien og tilbringer fire sommeruker i Australia kommer til fradrag.

Men det kan tenkes mer omfattende avbrudd i bruksperioden. Også slike avbrudd i brukstiden kan aksepteres uten at det gjøres fradrag og uten at man  må starte opptjening av ny brukstid.
Dette forutsetter imidlertid følgende:

• Du må kunne godtgjøre at du har brukt boligen som din faste bolig, frem til brukshindringen inntraff
• Dreier det seg om en nybygget eller nyervervet bolig må du kunne godtgjøre at hadde planlagt å benytte denne som fast bolig
• Reglene om brukshindring gjelder kun boliger, ikke fritidsboliger.
• Det må værer et reelt hinder for at du benytter boligen

Reglene får også anvendelse for pendlerboliger.

Dersom et ektepar eier boligen er det tilstrekkelig at én av dem oppfyller kravet til en akseptabel brukshindring. (Reglene gjelder ikke for samboere.)

Brukshindringen tillegges virkning selv om boligen leies ut.

Hvilke brukshindringer er akseptable?

Arbeidsmessige grunner

En brukshindring i skattemessig forstand foreligger der skatteyteren må oppholde seg på et annet sted enn i boligen, pga sitt eget eller ektefellens arbeid. Tilsvarende vil nødvendig flytting til skole eller universitet for å ta utdanning godtas som brukshindring, gitt at det ikke finnes tilsvarende utdanningstilbud lokalt.

Helsemessige grunner

Også helsemessige grunner kan utgjøre en akseptabel brukshindring. For eksempel vil innleggelse på helseinstitusjon, rehabiliteringsopphold, med videre, være en reell brukshindring. Tilsvarende gjelder dersom mindreårige barn, ektefelle, eller samboer man har felles barn med, har behov for helsetilbud på et sted som hindrer bruk av boligen.

Andre grunner

I tillegg til arbeidsmessige og helsemessige grunner vil «andre lignende grunner» kunne utgjøre en akseptabel brukshindring. Dette skal fange opp de mer konkrete, enkeltstående årsaker, men som like fullt må anses som reelle grunner til at boligen ikke kan brukes. Det må dreie seg om en kvalifisert hindring, som skattyter ikke har herredømme over og som hun ikke kjente til da boligen ble ervervet. Det kan f.eks. være midlertidig flytting som er nødvendig for at eget, funksjonshemmet barn skal kunne benytte et undervisningstilbud som ligger langt fra boligen. I dommen inntatt i Retstidende 2007 s. 644 åpner Høyesterett for at fengselsopphold og straffeprosessuelt beslag i boligen kan godtas som brukshindring (selv om resultatet ble annerledes i den aktuelle saken).

Enkelte forhold anses normalt ikke som brukshindring, for eksempel at skattyter pga. et nytt forhold ønsker å bo deler av tiden hos sin nye kjæreste, eller at skattyter pga endrede økonomiske forutsetninger likevel ikke har økonomi til å benytte boligen.

Oppsummering

Som det fremgår av artikkelen er reglene svært skjønnsmessige, og det innebærer gjerne en viss usikkerhet omkring hvilken konklusjon Skatteetaten vil falle ned på. Er du i tvil så ta kontakt med artikkelforfatteren og du kan få hjelp til å vurdere din sak. Evt. kan vi også bistå deg med å innhente en bindende forhåndsuttalelse fra Skatteetaten.