Bygg- og anleggskontrakter, som alle andre kontrakter, kan lede til tvist mellom partene. Det vil si at partene er uenige om hvilke rettigheter og plikter de har etter kontrakten. Tvister bør løses, og om nødvendig ved hjelp av rettsapparatet.

Her kan du lese litt om hvordan vi tenker når vi skal løse opp i slike tvister.

1 Alle tvister er unike og må håndteres individuelt

Alle tvister har sine egne nyanser, sine egne varianter av kanskje kjent tvistetema. Derfor må alle tvister vurderes og håndteres individuelt.

Vi ser likevel noen typiske tvistesituasjoner, og gir her noen tommelfingerregler for hvordan du bør håndtere situasjonen innledningsvis, før du eventuelt må søke hjelp hos advokat.

2 Avtalte tvisteløsningsmekanismer

De fleste kontrakter har regler for hvordan tvister skal håndteres. Det er viktig at du kjenner til dem og følger dem. Håndverkertjenesteloven og Bustadoppføringslova har ikke mange slike slike regler, men avtaledokumentene som brukes kan ha slike regler. Det er viktig at du kjenner til dem og følger dem.

Norsk Standard kontraktene har på den andre siden viktige regler om dette. Det er for eksempel en søksmålsfrist på 8 måneder regnet fra overtakelsen. Blir fristen oversittet, kan entreprenøren tape krav.

3 Forhandlinger og forhandlingsresultat

Spørsmålet alle lurer på er hvordan en oppnår best mulig resultat i forhandlingene? Svaret beror selvsagt mye på hvilke forhandlinger det er snakk om, men når det forhandles om tvisteløsning innen en bygg- eller anleggskontrakt, kan vi generelt si som følger:

• Det beste forhandlingsresultatet oppnås av den som har den beste forhandlingsposisjon.
• Best forhandlingsposisjon har den som har de beste forhandlingskortene på hånden.
• De beste forhandlingskortene er de argumenter og bevis som tilsier at du vinner rettsaken

Det å forberede forhandlinger, innebærer stort sett det samme som det vi gjør når vi forbereder rettsaken. Vi samler forhandlingskortene, det vil si argumenter og bevis som vi ser vil være avgjørende for å vinne rettsaken. Vi venter kanskje med å hente bevis det koster uforholdsmessig mye å skaffe til veie, men prosessene er i praksis like.

Men vær klar over at også andre omstendigheter kan påvirke resultatet. Det kan være at en part har havnet opp i en tids klemme, eller mangler økonomiske ressurser. Det vil ofte presse frem en løsning, selv om det ikke i seg selv er momenter som vil være avgjørende for rettsaken. En teknikk som også kan brukes, er å legge mer i potten. Det kan være enklere å dele en stor kake enn en liten bit.

Et naturlig spørsmål er nå, hva er gode forhandlingskort, og hvordan skaffer du deg dem?

4 Hva er gode forhandlingskort, og hvordan skaffer du deg dem?

Forhandlingskort er som nevnt de argumenter og bevis som tilsier at du vinner rettsaken.

4.1 God avtale

Det viktigste forhandlingskortet, er en klar og uttømmende kontrakt. En kontrakt som regulerer de rettigheter og plikter partene har på en klar og uttømmende måte. Det gir alltid en god følelse å argumentere med en klar regel i avtalen.

4.2 Følg alle handlepliktene i avtalen

En god avtale er bra, men du må ha fulgt reglene, handlepliktene i avtalen. Følger du ikke reglene kan det føre til at du mister rettigheter og innsigelser.

En generell og viktig handleplikt i enhver kontrakt er lojalitetsplikten. Den pålegger begge parter plikt, innenfor rimelighetens grenser skal aktivt ivareta den andre parts interesser. Du skal for eksempel orientere eller varsle den andre part om forhold du forstår at den andre part er interessert i å få vite om. Både Håndverkertjenesteloven og Bustadoppføringslova har slike varslingsregler som må følges.

I Norsk Standard kontraktene er det varslingsregler som uttrykkelig sier at partene mister rettigheter og krav dersom varslingsreglene ikke følges.

Et sterkt forhandlingskort er dokumentasjon på at du har opptrådt lojalt og varslet den andre part når du etter kontrakten skal varsle den andre part, eller at den andre part ikke har opptrådt illojalt eller ikke fulgt varslingsreglene.

Kan motparten dokumentere at du har brutt lojalitetsplikten og varslingspliktene får du med en gang en dårligere forhandlingsposisjon.

Vær derfor nøye med å samle dokumentasjon på at du har overholdt handlepliktene i avtalen, slik at du kan bevise at du har fulgt avtalens regler.

4.3 Tvist rundt endringer og tilleggsvederlag

Krav om tilleggsbetaling etter endringer er ofte kilde til tvister.

Håndverkertjenesteloven bestemmer at entreprenøren ikke skal utføre endringsarbeid, uten at det først er avtalt med forbruker.

Bustadoppføringslova bestemmer at byggherren ensidig kan pålegge entreprenøren å utføre endringer, men også her bør det alltid inngås en avtale om utføring av konkrete endringer. Det samme gjelder Norsk Standardkontraktene.

På samme måte som ved avtaler, bør det sikres bevis for at avtalen eller pålegget er inngått eller gitt og hva som faktisk er avtalt eller pålagt.

Viktige dokumenter, eller forhandlingskort i tilfelle tvist om endringer er:

• “Avtalen” eller pålegget om utføring av endringen
• Varselet hvor entreprenøren sier at arbeidet er en endring og at det vil komme bestemte krav
• Dokumentasjon på eventuell avtale om pris på endringen
• Dokumentasjon på at arbeidet er utført
• Dokumentasjon på kostnadene som er forårsaket av endringen

Ikke vent med å samle denne dokumentasjonen til slutten av prosjektet eller til det er oppstått tvist. Samle i stedet dokumentasjonen fra starten av. Starter du innsamlingen av dokumentene etter at tvisten er oppstått, er det stor fare for at du ikke finner dokumentene, eller at dokumentene kort og godt ikke eksiterer.

Endringer innebærer at entreprenøren må legge om arbeidet, utføre de ulike arbeidsoperasjonene i en annen rekkefølge enn opprinnelig planlagt. Det kan være at arbeidet ikke lenger kan utføres på en optimal måte. Vi sier at entreprenøren da blir påført “plunder og heft” eller får nedsatt produktivitet.

Ønsker entreprenøren å få dekket slike kostnader, bør entreprenøren være særlig påpasselige med å beskrive årsaken til plunder og heft, hvilket arbeid som blir forstyrret, hvordan det blir forstyrret, på hvilke tidspunkter, og hvilket økonomisk tap entreprenøren blir påført. Etter NS kontraktene må krav om å få dekket slikt tapt, varsles særskilt.

Vi behandles slike krav som et eget tvistetema nedenfor.

4.4 Tvist rundt forsinkelse

Det oppstår nesten alltid forsinkelse i byggeprosjekter. Ser vi bort fra force majeure tilfellene, er årsaken alltid noe byggherren eller entreprenøren har risikoen for. Den som har risikoen for forsinkelsen må dekke motpartens kostnader forårsaket av den aktuelle forsinkelsen. Det er derfor viktig å produsere og samle dokumentasjon på:

• Varsel om forsinkelse, med beskrivelse av årsaken til forsinkelsen og krav på fristforlengelse
• Dokumentasjon på hvilket arbeid som ble forsinket av den aktuelle årsaken
• Dokumentasjon på hvor mye arbeidet ble forsinket
• Dokumentasjon på kostnadene forsinkelsen påførte parten, og som det ikke var mulig å unngå

Forsinkelser gjør at entreprenøren ikke lenger kan arbeide som opprinnelig planlagt. Arbeidet må legges om og det kan føre til at entreprenøren ikke kan arbeide optimalt, han får nedsatt produktivitet. Vi kaller dette plunder og heft, og det behandles som et eget tvistetema nedenfor.

4.5 Tvist rundt plunder og heft

Som nevnt ovenfor kan endringsarbeid og forsinkelser byggherren har ansvaret for, forstyrrer entreprenørens arbeid slik at entreprenøren ikke får arbeidet rasjonelt. Han får nedsatt produktivitet og et økonomisk tap. Vi kaller dette plunder og heft.

De fleste NS kontraktene bestemmer at entreprenøren må varsle særskilt dersom entreprenøren vil kreve erstattet økonomisk tap som følge av plunder og heft. Vi har ikke slike regler i Håndverkertjenesteloven og Bustadoppføringslova, men det er lurt om entreprenøren følger de samme reglene også i forbrukerentrepriser.

Vi har rettspraksis som oppstiller nokså klare retningslinjer for hvordan entreprenøren må gå frem når entreprenøren vil kreve erstattet tap som følge av plunder og heft.

Entreprenøren må produsere og samle dokumentasjon på:

• Varsel om forhold som fører til plunder og heft og krav om dekning av kostnader forårsaket av plunder og heft
• Ukentlig orientering om hvilket arbeid som er påvirket av forholdet, hvordan arbeidet er blitt påvirket.
• Ukentlig dokumentasjon av kostnadene (timelister og kanskje materiallister)

Her kan du lese mer om koblingen mellom plunder og heft og regningsarbeid.

4.6 Tvist rundt regningsarbeid

Har ikke partene avtalt annen pris, skal entreprenøren få betalt etter reglene om regningsarbeid. Reglene om regningsarbeid kommer med andre ord til anvendelse:

• Når partene har avtalt regningsarbeid
• Når partene ikke har avtalt pris
• Når partene kun har avtalt et budsjett, målpris eller lignende
• Når entreprenøren skal utføre endringsarbeid og det ikke er ikke er avtalt en fast pris på endringen

Entreprenørene kan ta som et utgangspunkt at alt arbeid det ikke er avtalt fast pris eller enhetspriser på, bør utføres som om det skal honoreres etter reglene om regning.

Reglene om regningsarbeid pålegger entreprenøren å dokumentere sine kostnader. Formålet med dokumentasjonen er å gi oppdragsgiver en reell mulighet til å kontrollere at beløpet som kreves betalt er rettmessig.

Håndverkertjenesteloven og Bustadoppføringsloven har ingen regler som sier hvor ofte entreprenøren skal dokumentere sine kostnader, men det bør skje ukentlig.

De fleste Norsk Standard kontraktene har til sammenligning regler om at dokumentasjonen skal sendes “ukentlig ” til byggherren for kontroll. I noen tilfeller kun en gang pr. måned, men slik rettspraksis nå har beskrevet entreprenørens bevisbyrde, bør entreprenørene ta utgangspunkt i regelen om “ukentlig” dokumentasjon.

Entreprenøren må derfor produsere og samle dokumentasjon på:

• Avtalen om at et arbeid blir utført etter reglene om regning
• Dokumentasjon på medgått tid (ukentlig)
• Dokumentasjon på kostnader til materialer og underentreprenører (ukentlig)
• Ukentlig orientering om hvilket arbeid som er utført, hva som har begrunnet timebruken og kostnadene

4.7 Tvist rundt mangler

Den vanligste tvistesituasjonen er for mange tvist rund mangler.

Tvist rundt mangler kan skyldes at partene er uenige i hvorvidt et forhold er en mangel eller ikke, eller hvor mye det vil koste å utbedre mangelen. I noen tilfeller er det også spørsmål om entreprenøren har i behold retten til å utbedre mangelen, eller om byggherren har tapt kravet på prisavslag som følge av at entreprenøren er blitt fratatt retten til å utbedre mangelen selv, eller fordi det ikke er reklamert i tide. Vi ser også at det oppstår spørsmål om foreldelse i slike tvister.

Er det tvist rundt hvorvidt et forhold er en mangel eller ikke, må det samles dokumentasjon på

• Avtalen som viser hva entreprenøren skulle levere
• Dokumentasjon på hva entreprenøren rent faktisk har levert (objektivt sett)
• En fagkyndig vurdering av om det er avvik mellom det avtalte og det som faktisk er levert
• En fagkyndig vurdering av hva rimeligste utbedringsmetode vil være
• Et estimat på hva rimeligste utbedringsmetode vil koste

Er det snakk om potensielt kostbare mangler, bør arbeidet med å samle denne dokumentasjonen gjøres i samarbeid med advokat. Vi ser nemlig at kvaliteten på de fagkyndige rapporter ofte er så dårlig at de ikke bidrar til å opplyse saken slik de skal. I mange tilfeller er rapportene egentlig verdiløse.

Det er derfor lurt å engasjere advokat før den fagkyndige engasjeres, slik at advokaten kan hjelpe til med å utforme er riktig mandat til den fagkyndige.

Her kan du lese mer om det å reklamere på mangler.

4.8 Tvist rundt om det er reklamert i tide, gitt en frist eller om krav er foreldet

Er det tvist rundt hvorvidt det er reklamert i tide, om krav er foreldet eller om byggherren har tapt krav av en eller annen grunn, må det samles dokumentasjon på:

• Overtakelsesprotokoll, eventuell annen dokumentasjon på overtakelse
• Reklamasjonen fra byggherre / oppdragsgiver
• Dokumentasjon på når byggherre / oppdragsgiver burde ha oppdaget forholdet det reklameres på
• Dokumentasjon på at oppdragsgiver har satt en frist for å utbedre forholdet
• Dokumentasjon på eventuelle rettetilbud fra entreprenøren
• Dokumentasjon på eventuelle retteforsøkt fra entreprenøren

Mener entreprenøren at det er reklamert for sent, er det viktig at entreprenøren skriver eller anfører det med en gang. Dersom entreprenøren i stedet starter en prosess hvor partene forsøker å finne ut hva som er feil og hvordan feilen kan rettes, vil entreprenøren etter en tid tape retten til å avvise reklamasjonen som for sent fremsatt. Vi kaller dette for realitetsdrøftelse.

4.9 Tvist rundt sluttoppgjør

Det kan fremstås som naturlig å nevne sluttoppgjørstvist som en egen tvistetype, men det blir feil. Er det tvist om sluttoppgjøret, skyldes det nesten alltid en eller flere av tvistetypene nevnt ovenfor.

Det å håndtere en tvist rundt et sluttoppgjør riktig, innebærer å identifisere hva byggherren eller oppdragsgiver begrunner betalingsnekten med, og se nærmere på om begrunnelsen er rettmessig eller ikke. Vi havner da stort sett inn i en eller flere av tvistetypene nevnt ovenfor.

For enkelt å indentifisere hva byggherren begrunner betalingsnekten, bør entreprenøren sette opp et sluttoppsett som viser alle entreprenørens delkrav. Deretter bes byggherren om å peke på hvilke krav byggherren har innsigelser til.

Norsk standard kontraktene har alle en “mal” for hvordan sluttoppgjørene skal gjennomføres, og hva entreprenørens sluttoppstilling skal inneholde. Håndverkertjenesteloven og Bustadoppføringslova har ikke tilsvarende regler. Men siden malen i Norsk Standard kontraktene gir partene god oversikt over krav og innsigelser, bør entreprenøren bruke samme mal også i forbrukerentreprisene.

Her kan du lese mer om hvordan sluttoppsettet bør se ut.

5 Ikke slutt å kommunisere – kommuniser skriftlig

Avslutningsvis er det viktig å understreke viktigheten av at partene aldri må slutte å kommunisere. Lytt til hverandre, prøv å forstå hva den andre part faktisk sier. Selv om du kanskje ikke liker det, så har motparten ofte rett.

Vi opplever ofte at tvister nesten utelukkende skyldes at partene har sluttet å kommunisere med hverandre. De har låst seg i oppfatninger rundt faktum, sluttet å høre på hva den andre forsøker å si.

Advokatenes viktigste oppgave i slike situasjoner er å hjelpe partene til å lytte til hverandre, forsøke å forstå faktum likt. Blir partene enige om faktum, blir de stort sett også enige om resten.

Stopper partene å kommunisere, blir det nesten garantert tvister.

Er det viktig å kunne dokumentere at noe er kommunisert til den andre part må det kommunisere skriftlig.

Kommunikasjon er så viktig at tvister kan bli løst til fordel for den som har kommunisert tydelig mot en part som ikke har kommunisert tydelig tilbake. Bruk derfor varslingskjemaer, e-post eller annen skriftlig kommunikasjonsform, send til rett mottaker. Ikke bruk SMS.

6 Produser, samle og systematiser all dokumentasjon i prosjektet

Som det fremgår ovenfor, ligger løsningen i de fleste tvistene nesten alltid begravd i dokumentene som springer ut av prosjektet. Partene må derfor ha god kontroll på alle avtaledokumentene i prosjektet.

Med avtaledokumenter sikter vi til dokumenter som viser hva partene har avtalt eller varslet av krav underveis. Det kan være (listen er ikke uttømmende):

• Brev, e-post ol., mellom partene før avtalen ble inngått
• Tilbudsgrunnlag fra byggherren
• Tilbudet fra entreprenøren
• Møtereferater fra før avtale ble inngått og gjennom byggeperioden
• Aksepten fra byggherre
• Kontraktsdokumentet dersom slikt finnes
  
• Endringsavtaler
• Varsler om endring fra entreprenøren
• Protokoller fra befaringer
• Dokumentasjon på at jobben er utført
• Dokumentasjon på kostnader og at dokumentasjonen er sendt oppdragsgiver (ved regningsarbeid)
• Overtakelsesprotokollen
• Sluttfaktura og sluttoppsettet
• Byggherrens svar på sluttoppgjøret
• Etterfølgende korrespondanse mellom partene
• Reklamasjoner på mangler

Noen ganger finnes alle disse dokumentene. Andre ganger er det nesten ikke dokumenter i prosjektet, det meste er avtalt og avklart muntlig.

I den grad dokumentene finnes, må partene samle og ha kontroll på dem. En god tommelfingerregel er å samle dokumentene i tids kronologisk rekkefølge. Det er enkelt og oversiktlig. Er prosjektet stort, kan ulike type dokumenter grupperes for bedre oversikt og for å gjøre gjennomgangen av de ulike dokumentene enklere.

Det finnes mange web-baserte løsninger for å dokumentere slikt i dag. Kvaliteten på løsningene varierer sterkt. Noen er nesten ubrukelige for å dokumentere det vi har kommentert ovenfor. Vurder derfor alltid å behold kopier av det som er sendt av varsler mm. til den andre part.

Husk at det ikke hjelper å si at noe er avtalt ol, når motparten bestrider det og det ikke finnes dokumentasjon på at det er avtalt ol.

7 Sikre andre bevis

Det å samle og systematisere kontraktsdokumentene handler egentlig om å sikre bevis.

Det er også andre bevis enn de som er nevnt ovenfor som bør samles. Det kan være

• gjenstander som viser faktum i tvisten,
• bilder eller
• fagkyndige rapporter.

Når det gjelder det å samle gjenstander og bilder som bevis, bør du tenke som «kripos».

Ta oversiktsbilder, og deretter detaljbilder som viser detaljer i oversiktsbildet. Bruk tommestokk eller målebånd for å vise dimensjoner på detaljbilder. Sørg for at bildene er klare, og at de faktisk viser det du ønsker å bevise.

Er du i tvil, bør du ta kontakt med advokat. Det er advokatene som vet hvilke bevis som trengs.

8 Snakk med advokat

Gjelder tvisten et betydelig beløp, er det lurt å kontakte advokat.

Advokatens jobb er å:

• Bistå med å få oversikt og kontroll på tvistepunktene.
• Systematisere dokumentene og bevisene i saken som kan kaste lys over partenes rettigheter og plikter.
• Gi partene en vurdering av sakens styrke og svakheter.
• Hjelpe partene med å forstå faktum likt.
• Hjelpe partene med å forberede saken for en best mulig forhandlingsposisjon og eventuell rettsak.

Husk deretter at:

• Åpenbart rettmessige krav fra motpart bør aksepteres.
• Tvilsomme krav kan avvises, men aksepteres som en del av et forlik.
• Det faktiske og rettslig grunnlag for avvisningen og de bevis som kan underbygge avvisningen, bør presenteres den andre part før det tas stilling til om saken skal søkes løst i rettssystemet. Ikke vent med å vise kortene dine dersom de kan løse tvisten før saken bringes inn til domstolene.

God forhandlingsposisjon er ikke noe du uten videre har. Det er noe du får ved å håndtere avtalene og tvisten riktig fra starten av. Både advokaten og partene må være aktive i denne fasen.

En vellykket forberedelse av saken kan lede til et raskt og godt forlik. Forblir faktum uoversiktlig og uklart, økonomiske krav vanskelig å forstå og beregne etc. blir saksforberedelsen trøblete og resultatet fort dårlig.

9 Forhandling, forlik eller rettsak

Håndteres tvisten godt fra starten av, vil det ofte føre til at saken løses i minnelighet. Hvor langt partene skal strekke seg for å løse saken i minnelighet beror på en totalvurdering hvor mange hensyn må vektlegges:

• Sakens styrke rettslig og bevismessig,
• Tvistebeløpets størrelse,
• Prosessøkonomien i saken,
• Kommersielle hensyn så som renommé i markedet etc.
• Belastningen en rettsak påfører partene og i hvilken grad partene er sterke nok til å tåle belastningen.

Vi håper dette har gitt deg bedre forståelse for hvordan tvister innen bygg- og anleggskontrakter bør håndteres og kan løses på best mulig måte. Men mye er dessverre lettere sagt enn gjort. Så selv om vi har beskrevet mye av det du må huske på og håndtere på riktig ovenfor, må vi understreke at en tvist hvor tvistebeløpet er av en viss størrelse, alltid bør håndteres av erfaren advokat.

Bent S. Kverme