Mange er kjent med at utleieinntekter kan gjøres skattefritt, men hvilke krav stilles det egentlig til at slik inntekt blir skattefritt på din hånd? I denne artikkelen lærer du nærmere om hvordan du kan leie ut din egen bolig skattefritt.

1. Skattefri utleie av egen bolig

1.1 Hvor lenge må leieforholdet vare?

Skattefritaket for inntekter opparbeidet fra utleie av egen bolig gjelder kun for såkalt langtidsutleie. Med langtidsutleie menes i denne sammenheng at leieforholdet har en sammenhengende varighet på 30 dager eller mer.

Foruten om krav til leieforholdets varighet, er det også knyttet to alternative vilkår for at utleieinntekten knyttet til utleie av egen bolig kan være skattefri.

1.2 Alternativ 1: Minst halvparten av boligen blir brukt av eieren selv

Utleien kan for det første skje skattefritt dersom leieforholdet har en sammenhengende varighet på minst 30 dager og eieren bruker minst halvparten av boligen til eget bruk. Dette er det mest praktiske alternativet og er spesielt myntet på boliger med en egen adskilt hybeldel eller tomannsboliger med en utleiedel som er mindre enn eierens del.

Vær likevel oppmerksom på at det ikke er størrelsen av din bebodde del og den utleide delen som er avgjørende; det er utleieverdien av de to boligdelene som avgjør hvorvidt utleieinntekten er skattefri. Selv om størrelsen og utleieverdien (markedsverdien) som regel vil være sammenfallende, kan det unntaksvis forekomme at den utleide delen verdsettes til å ha en høyere utleieverdi enn eierens del. I så fall vil vilkåret for skattefri utleie ikke være tilstede.

Bruksvilkåret her har paralleller til det som også gjelder for skattefritt salg av egen bolig. Vurderer du å selge boligen din? Les mer om hvordan dette kan gjøres skattefritt her: Salg av egen bolig – skatt og seksjonering.

1.3 Alternativ 2: En større del av boligen leies ut for en begrenset sum

Alternativt – i de tilfeller eieren ikke bruker minst halvparten av boligen til eget bruk, beregnet etter utleieverdien – vil utleieinntekt som skriver seg fra at minst halvparten av boligen leies ut for inntil kr 20 000 i inntektsåret kunne gjøres skattefritt. Størrelsen av inntektsgrensen gjør at dette alternativet er myntet på tilfeller hvor du som utleier ønsker å leie ut en relativt større del av boligen men over et begrenset tidsrom.

Dersom utleieinntekten i slike tilfeller overstiger kr 20 000 er det verdt å merke seg at hele utleieinntekten blir skattepliktig. Dette gjelder også for leieinntektene som skriver seg fra en utleieperiode hvor mindre enn halvparten av boligen ble leid ut. Konsekvensen er følgelig at slik endring i utleien vil medføre at hele leieinntekten blir skattepliktig.

1.4 Flermannsboliger kan ikke leies ut skattefritt

Skattefri utleie av flermannsboliger er eksplisitt unntatt fra skattefritaksregelen. Utleie av slike eiendommer vil følgelig ikke kunne gjøres skattefritt.

«Flermannsbolig» er forstått som en bolig bestående av tre eller flere familieleiligheter, eller en boligeiendom bestående av to familieleiligheter og én selvstendig hybelleilighet.

2. Fritidseiendom

Om du eier en fritidseiendom, kan du leie ut denne delvis skattefritt. Dersom fritidseiendommen har vært delvis utleid eller utleid deler av året, regnes 85 % av utleieinntekten som overstiger kr 15 000 som skattepliktig inntekt.

Derimot kan såkalte utleiehytter ikke leies ut skattefritt og hele leieinntekten fra slike blir derfor skattepliktig. Begrepet «utleiehytter» har på sin side ikke et omforent meningsinnhold. Grensedragningen mellom utleiehytte og fritidseiendom må forankres i at det oppstilles visse krav til eierens bruk av fritidseiendommen, noe som ikke vil være tilfelle der eieren kun bedriver ren utleie.

3. Utleie som ledd i virksomhetsutøvelse?

Om du bedriver utleie som ledd i virksomhetsutøvelse må du være oppmerksom på at leieinntektene fra andre boliger du leier ut ikke er fritatt for skatt. Det skatterettslige virksomhetsbegrepet oppstiller blant annet krav til aktivitetens art og omfang, og om aktiviteten er egnet til å gå med overskudd.

4. Hva hvis boligen eies av et selskap?

Merk at skattefritak ikke gis dersom boligen eller fritidseiendommen eies av et selskap, typisk et aksjeselskap. Skatteetaten har uttalt at dette gjelder selv om det er aksjonæren i det aktuelle selskapet som bebor eiendommen. Dette er en naturlig konsekvens av at aksjeselskaper er et selvstendig og adskilt skattesubjekt fra aksjonæren.

5. Skattepolitikk som kommer utleier og leietaker til gode

Skattefritaket for utleie av egen bolig er et eksempel på at lovgiver gir incitamenter til at eiere av typisk tomannsboliger eller boliger med tilknyttet sokkelleilighet og lignende kan bedrive slik utleie skattefritt. Dette gagner også leietakersiden i den forstand at boligeiere ikke oppfordres til å gi noe skattepåslag på leieprisen, og oppmuntrer til et konkurransedrevet leiemarked uten hensyntagen til skattemessige eksternaliteter.