Utleie av boliger blir en stadig mer utbredt aktivitet, men utleieaktiviteten kan i noen tilfeller bli regnet som en virksomhet. Det mange ikke er klar over er at en virksomhet kan oppstå selv om utleier ikke tar noe aktivt valg i å etablere virksomhet. Skattemessig har skillet mellom passiv kapitalforvaltning og virksomhet stor praktisk betydning. Når går da utleieaktiviteten over til å bli virksomhet?

I denne artikkelen viser vi til noen typiske kjennetegn for når utleie anses som en virksomhet.

Les mer om hvordan du kan leie ut din egen bolig skattefritt her: Skattefri utleie av egen bolig.

1. Hva må til for at utleie anses som en virksomhet?

Begrepet «virksomhet» savner en definisjon i skatteloven. Basert på rettspraksis og Skatteetatens bindende forhåndsuttalelser (BFU), er det likevel noen generelle kjennetegn ved det skatterettslige virksomhetsbegrepet:

• Aktiviteten er egnet til å gi overskudd
• Aktiviteten drives for skattyters regning og risiko
• Aktiviteten tar sikte på å ha en viss varighet
• Aktiviteten har et visst omfang

Samtidig er det gitt enkelte kjennetegn ved hva slags aktivitet som ikke regnes som en virksomhet:

• Ikke-økonomisk aktivitet
• Passiv kapitalforvaltning
• Tilfeldig inntekt

Hver aktivitet må vurderes konkret, og eventuelt sammen med annen aktivitet. For utleiens vedkommende blir det gjerne et spørsmål om varigheten av utleien og dens omfang, da utleie etter sin natur er egnet til å generere overskudd.

Nedenfor skisserer vi noen utvalgte typetilfeller på utleieaktivitet som blir å regne som virksomhet.

2. Utleie av flere bygninger

Det klareste eksemplet er situasjonen hvor du som utleier har inngått langsiktige leiekontrakter for utleie av flere bygninger. Den samlede utleien av flere bygninger vil normalt bli ansett som én inntektsgivende aktivitet (virksomhet). Dette gjelder uavhengig av om disse måtte befinne seg i samme kommune eller i utlandet.

Basert på retningslinjer forankret i rettspraksis og BFU-er, synes en grenselinje å bli trukket der utleie gjøres til forretningsformål (mer enn 500 kvm) eller til bolig- og fritidsformål med totalt fem eller flere boenheter. Det understrekes at dette ikke er annet enn en retningslinje og dermed ingen skarp grense. Virksomhetsvurderingen må likevel nødvendigvis gjøres konkret. Det kan derfor oppstå situasjoner hvor også utleie av et færre antall boenheter til boligformål likevel regnes som en virksomhet.

Om du samtidig leier ut din egen bolig skattefritt, er det verdt å merke seg at inntekten fra denne holdes utenfor ved vurderingen av om de andre utleieforholdene regnes som en virksomhet. Les mer om hvordan du kan leie ut din egen bolig skattefritt her: Skattefri utleie av egen bolig.

3. Utleie av flere boenheter i et begrenset antall bygninger

Utleie av et begrenset antall bygninger kan likevel bli å regne som en virksomhet, særlig når hver bygning består av flere boenheter. Dette vil eksempelvis være aktuelt der hver bygning består av et større antall hybler.

I BFU 10/2022 tok Skattekontoret stilling til spørsmålet om planlagt utleie av tretten hybler fordelt i to leiligheter utgjorde virksomhet i skatterettslig forstand. Det var inngått individuelle leiekontrakter for hvert leieforhold. Skattekontoret kom til at hver enkelt hybel skulle regnes som sin egen boenhet, og konkluderte videre med at utleieaktiviteten var av et såpass stort omfang, hensett blant annet til den samlede årlige leieinntektens størrelse, og det alminnelige vedlikeholdsansvaret utleier var underlagt.

4. Kortidsutleie; utleie gjennom AirBnb og lignende

Kortvarig utleie av bolig har blitt populært i løpet av de siste årene, men kan etter omstendighetene bli regnet som en virksomhet. Dette gjelder særlig når utleier kontinuerlig tilbyr slik korttidsleie og tar en aktiv rolle i utleieaktiviteten.

BFU 6/2016 er et eksempel på at slik korttidsutleie «klart» ble ansett som en virksomhet. Her mente Skattedirektoratet at skattyter hadde hatt et høyt aktivitetsnivå ved at det foregikk intensiv korttidsutleie av to leiligheter; vedkommende utførte tilsyn, vedlikehold og vask av leieobjektet, og koordinerte leieperiodene, hvor hver periode varte i to til tre uker, slik at det for utleier var tale om kontinuerlig utleie.

5. Konsekvenser og løsninger for deg som vil leie ut i større skala

Konsekvensene av at en virksomhet konstateres å foreligge, er blant annet at inntekter som skriver seg fra virksomheten som hovedregel er skattepliktig, og tilsvarende at kostnader og tap i virksomheten som hovedregel er fradragsberettiget. Videre muliggjør dette at underskudd kan fremføres til senere års inntekter, og kan på nærmere vilkår pålegge virksomheten en registreringsplikt i Merverdiavgiftsregisteret.

Den i praksis viktigste konsekvensen for deg, er likevel nivået av skattesatsen: Mens skattesatsen for alminnelig inntekt, herunder kapitalinntekt av utleie utenfor virksomhet, er på 22 %, har næringsinntekt en såkalt maksimal effektiv marginal skattesats på 50,6 %.

En mulig løsning for deg som ønsker å bedrive utleie i større skala, er å organisere utleieaktiviteten inn i et aksjeselskap. Skattemessig behandles aksjeselskapet som sitt eget skattesubjekt. Den totale skattebelastningen for deg personlig – ved å leie ut eiendommer gjennom et aksjeselskap og ta ut utbytte fra selskapet – vil likevel bli lavere sammenlignet med om du eier og leier ut eiendommene selv