Eine zentrale Pflicht für Vorstände von Immobiliengesellschaften ist es, dafür zu sorgen, dass die Immobilie gemäß den geltenden Vorschriften betrieben wird und diesen entspricht.

Was sind die Aufgaben des Vorstands?

Für eine Immobiliengesellschaft gilt wie für andere Unternehmen auch, dass die Geschäftstätigkeit des Unternehmens im Rahmen der geltenden Gesetze und Vorschriften ausgeübt werden muss. Dies ist in § 6-12 des Aktiengesetzes (Asl) geregelt .

Dies umfasst auch die Pflicht, dafür zu sorgen, dass die zugrunde liegenden Immobilien den Vorschriften entsprechen.

Was diese Verantwortung umfasst, hängt unter anderem vom Umfang der Geschäftstätigkeit des Unternehmens und der Anzahl der Beschäftigten ab.

In Unternehmen ohne Angestellte bedeutet die Verantwortung des Vorstands, dass die Vorstandsmitglieder selbst über Kenntnisse über die Immobilie(n) verfügen müssen. Sie müssen dafür sorgen, dass diese sich in einem vorschriftsmäßigen Zustand befinden.

In Unternehmen, die mit einem Geschäftsführer und gegebenenfalls auch anderen ihm unterstellten Mitarbeitern organisiert sind, wird die Verantwortung delegiert. Dies ist in § 6-14 des Gesetzes über Aktiengesellschaften (Asl) geregelt .

Der Vorstand ist dennoch verpflichtet, dafür zu sorgen, dass die Verwaltung des Immobilienbestands des Unternehmens so organisiert ist, dass die Mitarbeiter über die erforderlichen Kenntnisse über den Immobilienbestand verfügen und dass geeignete Verfahren eingerichtet sind, die die erforderliche Überwachung der Einhaltung der Vorschriften gewährleisten.

Wann hat der Vorstand eine solche Verantwortung?

Die Verantwortung des Vorstands für die Ordnungsmäßigkeit des Immobilienbestands gilt für die gesamte Dauer des Eigentums der Gesellschaft. Dies schließt auch den Fall ein, dass die Immobilie bebaut wird.

Dies stellt Anforderungen an den Vorstand in mehreren Phasen.

Falls das Unternehmen eine Erweiterung der Immobilie vornimmt, muss der Vorstand darauf achten, dass diese in Übereinstimmung mit den technischen Vorschriften und Genehmigungen erfolgt.

Beim Kauf ist der Vorstand dafür verantwortlich, dass die betreffende Immobilie geprüft wird. Dies geschieht, um zu klären, welche gesetzlichen Anforderungen gelten und ob die Immobilie diese Anforderungen erfüllt.

Werden Mängel in Bezug auf die Vorschriften festgestellt, ist der Vorstand dafür verantwortlich, die erforderlichen Maßnahmen zu ergreifen, um die Immobilie in einen vorschriftsmäßigen Zustand zu versetzen.

Wenn die Mängel in den Vorschriften die Nutzung der Immobilie einschränken, bevor sie behoben sind, ist es Aufgabe des Vorstands, dafür zu sorgen, dass die Gesellschaft von der Nutzung absieht. Die Immobilie muss den Vorschriften entsprechen und eine Nutzungsgenehmigung muss erteilt werden.

Während der restlichen Eigentumsdauer muss der Vorstand dafür sorgen, dass alles vorschriftsmäßig ist. Das gilt auch, wenn neue Mieter einziehen, da diese innerhalb der geltenden Genehmigungen arbeiten müssen.

Wenn man beispielsweise von der Vermietung von Wohnraum zur Vermietung von Büroräumen wechselt, muss eine neue Betriebsgenehmigung beantragt werden. Außerdem gelten neue Anforderungen hinsichtlich Belüftung usw.

Wie wird die Verantwortung bewertet?

In einer aktuellen Haftungssituation ist es entscheidend, ob die Vorstandsmitglieder verantwortungsbewusst gehandelt haben.

Wenn die Mitglieder des Verwaltungsrats nicht über die erforderlichen Kenntnisse verfügen, um die Ordnungsmäßigkeit zu verstehen und zu beurteilen, ist der Verwaltungsrat daher verpflichtet, sich von Fachleuten unterstützen zu lassen.

Für die Mitglieder des Verwaltungsrats ist es kein relevanter Entschuldigungsgrund, dass ihnen selbst die notwendigen Voraussetzungen fehlten, um die Vorschriften zu verstehen.

Die Verantwortung des Verwaltungsrats für Verstöße gegen Vorschriften kommt in der Regel im Zusammenhang mit Transaktionen in Bezug auf die Immobilie zum Tragen. Beispielsweise können Situationen beim Kauf, Verkauf und bei der Vermietung Anforderungen stellen.

Was passiert, wenn man sich nicht an die Regeln hält?

Wenn der Vorstand seine Pflichten vernachlässigt hat, riskieren die Mitglieder eine Schadensersatzpflicht gegenüber Dritten für finanzielle Verluste, die diesen aufgrund der Regelverletzung entstanden sind.

Der Verlust besteht in der Regel aus den Kosten für die Instandsetzung der Immobilie gemäß den Vorschriften. Oder er kann eine Folge des verminderten Immobilienwerts sein.

• Die Haftung der Vorstandsmitglieder für solche Verluste kann variieren.
• Die Aktionäre erleiden Verluste, weil das Unternehmen eine Immobilie erworben hat, die nicht den Vorschriften entspricht und daher einen geringeren Wert hat.
• Der Käufer einer Immobilie von dem Unternehmen erleidet einen Verlust, weil die Immobilie nicht den Vorschriften entspricht.
• Der Mieter erleidet Verluste aufgrund der fehlenden Vorschriften und kann nicht wie vereinbart arbeiten.

Wann wird der Vorstand zur Verantwortung gezogen?

Normalerweise werden Ansprüche gegen den Vorstand von Dritten geltend gemacht, wenn das Unternehmen nicht insolvent oder liquidiert ist oder die Gewährleistungsfrist für Ansprüche aus Kauf- oder Werkverträgen abgelaufen ist.

Dennoch können Forderungen seitens der Aktionäre gestellt werden, wenn das Unternehmen einen Verlust erlitten hat und weiterhin besteht.