Å kjøpe bolig i utlandet kan være fristende, men før du gjør det bør du være oppmerksom på de skattemessige konsekvensene som oppstår i den forbindelse.
Kjøp av bolig eller fritidsbolig i utlandet kan ha flere norske skattemessige konsekvenser. Så lenge eieren er regnet som skattemessig bosatt i Norge, er utgangspunktet at Norge beskatter global inntekt og formue. Det betyr at utenlandsk eiendom normalt skal oppgis i den norske skattemeldingen, selv om eiendommen også kan være skattepliktig i landet der den ligger.
Det viktigste er derfor å skille mellom tre spørsmål:
- Hva skal rapporteres i Norge?
- Har Norge rett til å skattlegge inntekten eller formuen?
- Hvordan unngås eventuell dobbeltbeskatning etter skatteavtalen?
Skatteavtalen Norge har med det aktuelle landet der boligen ligger får i praksis stor betydning. Den kan enten innebære at Norge gir kreditfradrag for skatt betalt i utlandet, eller at Norge helt eller delvis unntar inntekten eller formuen fra norsk beskatning.
Nedenfor går vi igjennom sentrale temaer du må huske på punktvis.
1. Kjøp av bolig i utlandet
Ved kjøp av bolig i et EØS-land bør norske skattytere allerede før kjøpet avklare hvordan eiendommen skal behandles skattemessig i Norge.
En person som fortsatt er skattemessig bosatt i Norge, må som hovedregel oppgi den utenlandske eiendommen i den norske skattemeldingen. Dette gjelder uavhengig av om eiendommen regnes som bolig, fritidsbolig, leilighet, tomt og utleieeiendom. Det bør derfor tas vare på dokumentasjon for kjøpesum, omkostninger, valutakurs, eierandel, finansiering og eventuell senere påkostning.
Formuesverdien fastsettes etter norske regler. For bolig og fritidseiendom i utlandet tar Skatteetaten utgangspunkt i de norske reglene for verdsettelse, og ikke nødvendigvis den skattemessige verdien som brukes i landet der eiendommen ligger.
2. Formuesskatt
Selv om utenlandsk bolig som utgangspunkt inngår i norsk formue når eieren er skattemessig bosatt i Norge, betyr det likevel ikke alltid at Norge faktisk kan skattlegge formuen fullt ut. Skatteavtalen med eiendomslandet kan begrense norsk beskatningsrett. I noen skatteavtaler brukes en fordelings- eller unntaksmetode, slik at formuen knyttet til den utenlandske eiendommen ikke beskattes i Norge. I andre tilfeller kan Norge skattlegge, men må gi fradrag for eventuell skatt betalt i utlandet.
For eieren er det praktiske rådet enkelt: Eiendommen bør uansett oppgis korrekt i skattemeldingen, og skatteavtalen må deretter brukes for å fastslå den endelige skattebehandlingen.
3. Utleieinntekter
Dersom boligen leies ut, må leieinntektene vurderes etter norske skatteregler så lenge eieren er skattemessig bosatt i Norge. Leieinntekter fra utenlandsk eiendom kan være skattepliktige i Norge, og eieren kan i så fall normalt kreve fradrag for kostnader som har tilknytning til utleien.
Typiske fradragsberettigede kostnader kan være vedlikehold, forsikring, kommunale avgifter, forvaltningshonorar, annonsering og andre kostnader knyttet til utleieaktiviteten. Renter på lån kan også være relevante.
Også her må skatteavtalen kontrolleres. Eiendomslandet vil ofte ha rett til å skattlegge leieinntekter fra eiendom som ligger der. Spørsmålet blir da om Norge skal gi kreditfradrag for utenlandsk skatt, eller om inntekten skal unntas fra norsk beskatning.
4. Salg av boligen
Ved salg av utenlandsk bolig må det vurderes om eventuell gevinst er skattepliktig i Norge, og om et eventuelt tap er fradragsberettiget. Så lenge eieren er skattemessig bosatt i Norge, er utgangspunktet at gevinst og tap ved salg av fast eiendom i utlandet skal vurderes etter norske regler.
For å kunne beregne gevinst eller tap bør eieren ha dokumentasjon for:
- kjøpesum og kjøpskostnader,
- påkostninger,
- salgssum og salgsomkostninger,
- valutakurser,
- eventuell utenlandsk skatt betalt ved salget.
Skatteavtalen kan likevel endre resultatet. Dersom eiendomslandet har beskatningsrett, og Norge bruker kreditmetoden, vil norsk skatt kunne reduseres med skatt betalt i utlandet. Dersom unntaksmetoden gjelder, kan Norge være avskåret fra å skattlegge gevinsten.
5. Skatteavtalens tosporede system: Kreditmetoden og unntaksmetoden
Skatteavtalene har en helt avgjørende funksjon ved at den fastslår hvordan dobbeltbeskatning skal unngås. I praksis er det særlig to metoder som er sentrale:
Eksempel 1: Spania – kreditmetoden
Dersom en norsk skattyter kjøper bolig i Spania, vil spanske regler kunne gi Spania rett til å skattlegge inntekter og gevinster knyttet til eiendommen. Etter skatteavtalen mellom Norge og Spania er kreditmetoden et praktisk utgangspunkt for å unngå dobbeltbeskatning.
Det innebærer at inntekten eller gevinsten i utgangspunktet tas med i den norske skatteberegningen, men at skattyteren kan kreve fradrag i norsk skatt for skatt som er betalt i Spania. Fradraget er begrenset til den norske skatten som faller på den samme inntekten.
Eksempel:
Dersom en person bosatt i Norge leier ut en bolig i Spania og betaler spansk skatt av leieinntekten, skal leieinntekten normalt oppgis i Norge. Dersom vilkårene er oppfylt, kan den spanske skatten trekkes fra i norsk skatt etter kreditreglene, slik at samme inntekt ikke blir fullt ut beskattet to ganger.
Eksempel 2: Frankrike – unntaks-/fordelingsmetoden
For eiendom i Frankrike har skatteavtalen tradisjonelt vært et eksempel på at fast eiendom i større grad kan være omfattet av en fordelings- eller unntaksmetode. Det betyr at Frankrike som eiendomsstat kan skattlegge inntekt eller formue knyttet til eiendommen, mens Norge etter avtalen kan være avskåret fra å skattlegge den samme inntekten eller formuen.
Eksempel:
En person bosatt i Norge eier en bolig i Frankrike. Dersom skatteavtalen gir Frankrike beskatningsrett og Norge skal anvende unntaksmetoden for den aktuelle inntekten eller formuen, skal eiendommen fortsatt oppgis i den norske skattemeldingen, men den kan bli unntatt fra norsk beskatning.
Poenget er at rapporteringsplikt og skatteplikt ikke alltid er det samme. Også eiendom som er unntatt fra norsk beskatning etter skatteavtalen, må normalt oppgis korrekt i skattemeldingen.
6. Gjeld og renter
Dersom boligen finansieres med lån, må gjeld og renter dokumenteres. For personer som er skattemessig bosatt i Norge, kan gjeld knyttet til utenlandsk eiendom få betydning for nettoformuen, og renteutgifter kan etter omstendighetene gi fradragsrett.
Dersom eiendommen leies ut, må rentene og andre kostnader vurderes i sammenheng med utleieinntektene. Dersom skattyteren senere ikke lenger er skattemessig bosatt i Norge, blir vurderingen annerledes. En person som bare er begrenset skattepliktig til Norge, er normalt ikke skattepliktig hit for eiendom i utlandet, og vil da heller ikke ha samme fradragsrett for tap eller underskudd knyttet til slik eiendom.
7. Skattemessig utflytting fra Norge
Kjøp av bolig i utlandet kan være første steg i en faktisk flytting fra Norge. Det er da viktig å skille mellom å flytte fysisk, melde flytting i Folkeregisteret og å bli skattemessig emigrert fra Norge.
Skatteplikten til Norge opphører ikke automatisk fordi man kjøper bolig i utlandet eller melder flytting. Før skattemessig emigrasjon er gjennomført, er skattyteren fortsatt globalskattepliktig til Norge. Det betyr at både inntekt og formue i Norge og utlandet fortsatt skal oppgis i norsk skattemelding.
For personer som har bodd lenge i Norge, kan skattemessig emigrasjon først få virkning etter en lengre periode. Norsk bolig, oppholdsdager i Norge og nærståendes bruk av bolig i Norge kan også få betydning.
Det man må være klar over er at, er at man fortsatt kan være såkalt begrenset skattepliktig til Norge for inntekt og formue med norsk kilde, selv om skattemessig emigrasjon er gjennomført. Utenlandsk bolig faller derimot normalt utenfor norsk beskatning dersom skattyteren bare er begrenset skattepliktig til Norge.
8. Praktisk sjekkliste
Ved kjøp av bolig i utlandet bør følgende avklares:
- Skattemessig bosted: Er eieren fortsatt skattemessig bosatt i Norge?
- Rapportering: Skal eiendommen, leieinntekter, gevinst eller tap oppgis i norsk skattemelding?
- Formuesverdi: Hvordan skal eiendommen verdsettes etter norske regler?
- Skatteavtale: Bruker skatteavtalen kreditmetoden eller unntaks-/fordelingsmetoden?
- Utleie: Skal boligen brukes privat, leies ut sporadisk eller leies ut løpende?
- Finansiering: Hvordan skal lån, renter og gjeld dokumenteres?
- Salg: Finnes det dokumentasjon for kjøpesum, påkostninger, salgssum og utenlandsk skatt?
- Utflytting: Skal boligen brukes som ledd i permanent flytting fra Norge?
Oppsummering
For personer som er skattemessig bosatt i Norge, vil kjøp av bolig i et annet EØS-land normalt medføre norske rapporteringsplikter. Eiendommen skal som utgangspunkt oppgis i skattemeldingen, og leieinntekter, gevinst, tap, gjeld og renter må vurderes etter norske regler.
Skatteavtalen med eiendomslandet er ofte avgjørende for den endelige beskatningen. Ved kreditmetoden, som for eksempel kan være praktisk ved bolig i Spania, inngår inntekten i norsk skatteberegning, men det gis fradrag for skatt betalt i utlandet. Ved unntaks- eller fordelingsmetoden, som for eksempel kan være praktisk ved bolig i Frankrike, kan Norge være avskåret fra å skattlegge den aktuelle inntekten eller formuen.
Dersom kjøpet inngår i en planlagt flytting fra Norge, må reglene om skattemessig emigrasjon vurderes særskilt. Før skattemessig emigrasjon er gjennomført, er skattyteren fortsatt globalskattepliktig til Norge. Etter utflytting kan skatteplikten til Norge bli begrenset, men dette må vurderes konkret ut fra norske regler og den aktuelle skatteavtalen.