En ubetinget oppløsningsrett

Når to eller flere personer eier en ting sammen, for eksempel en hytte, er tingen i sameie mellom dem. Utgangspunktet er at hver sameier har en ubetinget rett til å kreve oppløsning av et sameie, jf. sameieloven §15, med mindre annet er avtalt. Vilkåret er at det sendes et varsel med rimelig frist til de øvrige sameierne. 

Sikkerhetsventil

Oppløsningsretten er en nøye overveid regel og en slags sikkerhetsventil for enhver sameier som ønsker å tre ut av sameiet. Behovet for reglen er tilstede der partene ikke frivillig blir enige om adgangen, fremgangsmåten eller vilkårene for å tre ut av avtalen. Et forbud mot, eller begrensning av retten til oppløsning, vil få virkning som et salgsforbud og føre til et evigvarende sameie mot sameiernes vilje.

Når kan oppløsning ikke kreves?

Sameieloven er deklaratorisk. Det betyr at den kan fravikes ved avtale eller dersom det følger av «serlege rettshøve», jf. sameieloven §1.

Sameierne kan ha avtalt at oppløsningsretten ikke skal gjelde, ved at de har forpliktet seg til å opprettholde sameiet enten i en viss tid eller uten tidsavgrensning. Det kreves klare holdepunkter for at lovens deklaratoriske regel om oppløsning er fraveket, jf. Rt-2016-386-A.

Grunnlaget for at oppløsning eventuelt er avskåret, må som regel finnes i avtaleforholdet mellom partene. Det er ikke tilstrekkelig at partene har forsøkt å regulere hva som skal skje om det oppstår problemer, for eksempel ved å innta bestemmelser som forkjøpsrett. Selv om avtalereguleringen fremstår som et forsøk på å unngå oppløsning, vil en slik regulering ikke automatisk avskjære retten til oppløsning.

Oppløsningsforbud som følge av «serlege rettshøve» krever at sameiet har spesielle særtrekk og er regulert av annen lovfestet eller ulovfestet rett.

Gjennomføring ved tvangssalg

Kan tingen ikke deles uten skade, skal tingen selges gjennom namsmyndighetene etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven, jf. sameieloven § 15 tredje ledd. 

En begjæring om oppløsning av sameiet fremsettes for tingretten i den rettskrets eiendommen ligger. Den skal inneholde en beskrivelse av eiendommen, av det som er gjort for å få til en frivillig løsning og en bekreftelse av at det ikke er noe til hinder for et tvangssalg.

Dersom ingen av de øvrige sameierne protesterer mot oppløsningen av sameiet, eller deres protest er «åpenbart grunnlaus», kan retten beslutte oppløsning av sameiet med påfølgende tvangssalg av eiendommen. Tvangssalget innledes ved at retten oppnevner en erfaren eiendomsmegler eller advokat som medhjelper. Medhjelperen skal gjennomføre salg av eiendommen på en måte som ligger så nært et frivillig salg som mulig. Det utarbeides prospekt og eiendommen markedsføres som vanlig, men det må fremgå av salgsannonsen at det er tale om et tvangssalg. Visninger og budrunde gjennomføres som ved et frivillig salg. 

Når medhjelper mener at det er oppnådd et bud som bør godtas, vil han underrette sameierne og oppfordre dem til å godta budet. Dersom sameierne mener at budet er for lavt, er det medhjelperen som avgjør om det skal gjøres nye salgsforsøk, eller om budet skal oversendes retten med anbefaling om stadfestelse. Det er retten som avgjør om budet skal godkjennes, men regelmessig vil dommeren la medhjelpers oppfatning veie tungt.

Sameierens forkjøpsrett

Etter sameieloven § 11 har sameierne hver for seg en forkjøpsrett til å kjøpe eiendommen gjennom tvangssalget. Det innebærer at når medhjelperen varsler sameierne om at et bud bør stadfestes, settes samtidig en frist for at sameierne kan erklære forkjøpsretten og kreve å få overta eiendommen til en pris tilsvarende høyeste bud. Er det flere sameiere som erklærer forkjøpsrett, får de rett til å overta en andel av eiendommen tilsvarende den eierandelen de allerede har.

Alternativ: frivillig salg 

Alternativet til tvangsoppløsning av sameie, er at eiendommen selges frivillig. Enten av samtlige eiere i fellesskap, eller at det skjer et frivillig salg mellom sameierne direkte. Som følge av den lovbestemte forkjøpsretten i sameieloven § 11, vil sameierne kunne overta andelen som er til salgs ved et tvangssalg uansett. Frivillig salg er dermed nesten alltid mer fordelaktig enn tvangsoppløsning eller tvangssalg. Ved en tvangssak overtar namsmannen kontrollen, og prosessen ender ofte med en lavere salgssum enn markedsverdi. Årsaken til dette er at kjøper av et tvangssalgsobjekt ikke får de samme reklamasjonsmulighetene som ved et frivillig salg. I tillegg kommer at saksomkostningene ved et tvangssalg er høye, ved at både medhjelperen og retten krever høyt honorar og gebyr. Vår erfaring er at det så godt som alltid er mer hensiktsmessig å forhandle om en avtale alle sameierne kan akseptere, enn å gå veien om tvangsoppløsning. 

Kontakt oss 

Advokatene i Langseth Advokatfirma DA yter regelmessig bistand knyttet til oppløsning, salg og tvangssalg av fast eiendom. Kontakt oss gjerne dersom du ønsker en vurdering av din sak.