Selv om mange er kjent med at salg av egen bolig på nærmere vilkår kan skje uten skatt, oppstår det ofte spørsmål som kan oppleves uklare, særlig knyttet til tilfeller der boligen av ulike grunner skal seksjoneres før den selges. I denne artikkelen belyser vi noen spørsmål du som boligselger må være oppmerksom på om du ønsker at salget skal kunne skje skattefritt.

Hvordan kan salg av din bolig skje uten skatt?

1.1 Utgangspunktet

Det klare utgangspunktet er at det beregnes gevinstbeskatning for salg (realisasjon) av formuesobjekter. Unntak fra dette gjelder blant annet for gevinsten man mottar for salg av boligeiendom dersom selgeren oppfyller vilkårene for eier- og brukstid.

1.2 Krav til eiertid og brukstid

Vilkårene til eiertid knytter seg til at du som selger må ha eid eiendommen i mer enn ett år når salget finner sted eller avtales. Legg merke til at avtaletidspunkt og salgstidspunkt er sidestilt, slik at du som selger må være oppmerksom på at avtalen om salget inngås etter at denne ettårsperioden har løpt.

I tillegg stilles det krav til eierens brukstid; du som eier må som utgangspunkt ha brukt hele eiendommen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget.

Om du er forhindret fra å bruke boligen som følge av arbeid eller helsemessige eller lignende grunner, åpner skattereglene opp for at det ses bort fra disse brukshindringene. Forutsetningen er da at slike brukshindringer ikke burde vært kjent for deg da du kjøpte boligen.

Les mer om beregning av eiertid her.

1.3 Hva om du leier ut deler av eiendommen?

Om eieren ikke har brukt hele eiendommen som egen bolig, typisk dersom en mindre del av eiendommen er utleid til boligformål, vil kravene til bruk likevel være oppfylt dersom du som eier har brukt minst halvparten av bygningen som egen bolig.

Merk at kravet til tilstrekkelig bruk knytter seg opp til utleieverdien; i unntakstilfeller hvor hybeldelen av eiendommen har en høyere utleieverdi enn den delen av eiendommen som eieren bruker, vil det altså føre til en situasjon hvor eieren ikke oppfyller bruksvilkåret.

Seksjonering av eiendommen før salg

2.1 Seksjonering som tilretteleggelse for salg

I mange tilfeller ser vi at eiendommene som ønskes solgt har flere boenheter, men er useksjonerte. Dette har sin begrunnelse utfra en utvikling hvor man ser at eiendommene får flere boenheter uten at eierne nødvendigvis har hatt kjennskap til eller ønske om å foreta seksjonering tidligere.

Det er en verdi i seg selv å foreta seksjonering før salg av eiendommen da det erfaringsmessig gjør det lettere å selge den utseksjonerte delen. Dette kan for eksempel være relevant der du ikke ønsker å selge hele eiendommen.

En seksjoneringssøknad må i så fall sendes til kommunen, og kravene som oppstilles til seksjoneringen knytter seg blant annet til krav om arealfordeling, felleskostnader og vedlikehold. Siden det oppstår et sameie, stilles det også krav til sameiets vedtekter og sammensetningen i sameiets styre.

2.2 Bruk av flere seksjoner?

Det som er viktig å være klar over ved seksjonering av eiendommen før salg, er at brukstid som det klare utgangspunkt kun kan opparbeides for én bolig/seksjon av gangen.

Hva som da blir situasjonen hvor du som eier allerede oppfyller vilkårene for skattefritt salg av egen bolig, er løst slik at eieren beholder sin opparbeidede eier- og brukstid for begge seksjonene, men ytterligere brukstid for seksjonen vedkommende ikke bor i, kan ikke opparbeides.

2.3 Hvilken betydning har dette for deg?

Den praktiske konsekvensen av dette for deg som skal selge en bolig du har eid i minst ett år og brukt denne som egen bolig i løpet av det siste året, blir dermed at du kan selge den utseksjonerte delen skattefritt innen ett år etter seksjoneringen.