Er samspillsentreprise en gjennomføringsmodell som er egnet ved rehabilitering av eldre bygg?

Tenk deg at du skal rehabilitere eldre kontorlokaler, en restaurant, en bygård eller et helt kjøpesenter. Bør du da holde deg borte fra samspillsentreprisemodeller og velge tradisjonelle modeller, eller er samspillsentreprise en egnet modell for slike prosjekter?

Svaret er at samspillsentreprise er en velegnet modell for rehabilitering av eldre bygg.

Vi skal her peke på flere fordeler med å bruke samspillsentreprise ved rehabilitering av eldre lokaler.

Les mer om samspill i borettslag og sameier her.

1. Samspillsentreprise for å beskrive og beslutte hva som skal rives og bygges

Byggherren må alltid beskrive det arbeidet entreprenøren skal utføre. Det gjelder også ved rehabilitering av eldre bygg.

Beskrivelsen må omfatte både en beskrivelse av hva som skal rives, og hva som skal bygges. Alt koster, både rivning og bygging.

Det er derfor viktig å treffe riktig med tanke på hva som skal rives, og hva som skal bygges.

Denne prosessen med å beslutte og beskrive hva som skal rives og bygges, kan med fordel gjøres sammen med entreprenøren. På den måten får entreprenøren samtidig innsikt i prosjektet og bedre forutsetninger for å gi en pris som stemmer med arbeidet som skal utføres, og risikoen som ligger i bygningsmassen.

Dersom det er usikkerhet om det er asbest, gamle el-kabler i vegger eller utfordringer i grunnen, kan entreprenøren i en fase 1 være med på å undersøke slike forhold. Det gir mange fordeler.

• Byggherren kan få nyttige tips og råd fra entreprenøren med tanke på hva som bør rives og hva som bør bygges.
• Entreprenøren får bedre tid på seg til å forstå hva byggherren ønsker med prosjektet.
• Entreprenøren får bedre tid på å planlegge egne arbeider.
• Begge parter får bedre forutsetninger for å fastsette riktig pris på jobben.

Alt dette er typiske fordeler partene oppnår gjennom en samspillsentreprise. Du får også disse fordelene når du bruker samspillsentreprise ved rehabilitering av eldre bygg, fordeler som det ikke er like lett å oppnå i en tradisjonell entreprisemodell.

2. Rehabilitering og risiko knyttet til eksisterende bygningsmasse

I eldre bygg kan det være skjulte forhold som råteskader, fukt, dårlig bæreevne, eller utdatert teknisk infrastruktur. Dette er noe entreprenørene vet og de krever et risikopåslag for å ta på seg risikoen for uforutsette kostnader knyttet til slikt.

Med en samspillsentreprise modell, går byggherren og entreprenøren for å kartlegge og undersøke slike risikomomenter. Målet er å undersøke så nøye at begge parter er komfortable med den risikoen som ligger igjen i prosjektet. Den gjenværende risikoen kan bli liggende hos byggherren som gjør avsetninger i sitt budsjett for å håndtere kostnaden dersom den dukker opp. Alternativt kan entreprenøren ta risikoen for kostnaden mot å få et risikopåslag på prisen.

3. Rehabilitering og miljøgifter

På samme måte som det kan være fukt og råte i gamle bygg, kan det være miljøgifter så som asbest, PCB og andre helse- og miljøfarlige stoffer. Også dette vet entreprenørene, og de krever et betydelig risikopåslag for å ta på seg risikoen for uforutsette kostnader knyttet til slikt. Målet er å undersøke så nøye at begge parter er komfortable med den risikoen som ligger igjen i prosjektet.

Partene kan deretter avtale hvem som skal ha risikoen for den gjenværende risikoen.

Også her kan samspillsentreprise ved rehabilitering av eldre bygg være en god løsning. Partene kan i felleskap kartlegge bygget med tanke på slike forhold.

Fordelen med gjenbruk

Det er i dag krav om at bygningsmaterialer skal gjenbrukes i så stor grad som mulig. Gjenbruk er både bra for miljøet, og kan være bra for byggherrens lommebok. Utfordringene med gjenbruk er imidlertid mange, og entreprenørens evne til å rive skånsomt og gjenbruke materialene er en betydelig faktor i så måte.

Ved å bruke en samspillsmodell, blir entreprenøren med i fase 1 når byggherren skal beslutte hva som skal gjenbrukes og hva som må gjenvinnes eller kastes.

4. Vern, krav til bevaring og tilpasning

Eldre bygg kan være verneverdige eller ha arkitektoniske trekk som skal bevares. Det kan gi særskilte tekniske utfordringer, f.eks. ved etterisolering, brannsikring eller utskifting av vinduer.

Mange entreprenører sitter på nøkkelkunnskap i forhold til hvordan dette kan gjøres i praksis. Ved å bruke en samspillsmodell, blir entreprenøren med i fase 1 når byggherren skal beslutte hva som skal gjenbrukes og hva som må gjenvinnes eller kastes.

Det er viktig å avklare vernebestemmelser og opprette dialog med byantikvar tidlig, helst sammen med entreprenøren.

5. Naboer og brukere under byggeperioden

I bygårder og bygg i tett bystruktur må hensyn til naboer og eventuelle brukere ivaretas. Arbeidstid, støy, støv, logistikk og sikkerhet blir kritiske faktorer ved rehabilitering. Entreprenøren trenger et rigg område, og det kan fort komme i konflikt med nabogrenser.

Disse utfordringene kan i seg selv skape kostnader for byggherren.

Ved å planlegge dette sammen med naboer, brukere og andre berørte, kan det føre til besparelser i prosjektet. Det å ta med entreprenøren i dette arbeidet, øker sannsynligheten for at partene kan enes om fornuftige og praktiske løsninger som igjen holder kostnadene i prosjektet nede.

6. Rehabilitering, endringer og uforutsette forhold

Rehabiliteringsprosjekter er ofte preget av mange endringer underveis. Mange prosjekter bærer preg av at “veien blir til under veis”. Dette vitner om dårlig planlegging. Slike prosjekter ender fort opp med å bli dyre for byggherren.

Ved å gjennomføre en god fase 1, hvor byggherren og entreprenøren tar seg tid til å kartlegge og prise alle muligheter og risikoer i prosjektet, reduserer det sannsynligheten for at det oppstår uforutsette forhold og behovet for endringer.

Det er samtidig viktig å huske at de aller fleste samspillsavtalene i dag, bygger på NS 8407 i fase 2, hvor det er klare bestemmelser som regulerer partenes handleplikter dersom det blir behov for endringer.

7. Tilpasning av nye løsninger til gammel bygningsmasse kan gi kompliserte grensesnitt.

De nye bygningsdelene og tekniske utstyr er på plass må tilpasses og fungere sammen med det eksisterende. Noen må prosjektere dette slik at det fungerer.

Les mer om prosjektering her.

Det er viktig for byggherren at ansvaret for at alt passer sammen, blir plassert på en aktør. Det vil si at ansvaret for å prosjektere den nye løsningen slik at den passer med eksisterende løsning, er plassert på en aktør.

Etter vår vurdering bør ansvaret ligge hos entreprenøren. Det vil si at byggherre ikke engasjerer egen rådgiver for å prosjektere arbeidet, og i stedet overlater til entreprenøren å sørge for komplett prosjektering og utføring av arbeidet.

Gjennom prosjekteringen kan det bli klart at noen eksisterende komponenter bør skiftes ut, mens andre godt kan brukes videre. Dette er kunnskap byggherren med fordel får før byggherren beslutter hva som skal rives og hva som skal bygges. For at byggherren kan dra nytte av både rådgiverens og entreprenørens kunnskap rundt dette bør de inviteres inn i prosjektet allerede i fase 1.

Også i lys av dette er det fornuftig med en samspillsavtale.

Les mer som samspill på www.samspillsentreprise.no.